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 在地王頻出的年景，地王沒有如期出現(xiàn)反倒讓人驚訝,。
3月17日,，82輪競拍，30次舉牌,，保利地產(chǎn)旗下北京保利營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以50.4億元將朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目4號,、5號地收入囊中。
“樓面價才約合1.8萬/平方米,，總價也不高,。”隨著主持人的手起錘落,，金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位人士語帶懨懨,，難掩失望。此前部分“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測,，此地塊總價可能會沖破60億元,，極有可能創(chuàng)造新的地王。
對于萬科等數(shù)家“觀戰(zhàn)”的房企來說，最近兩天北京市土地整理儲備中心可謂好戲連臺,。先是3月15日集中出讓的6宗地塊中,，三宗地塊先后榮膺地王。時隔一天,，大望京村環(huán)境整治土地儲備項目4號,、5號地又再次向地王發(fā)起沖擊。
而一周之后的3月25日,，備受關(guān)注的“北京CBD最后一塊寶地”中服地塊的歸屬將會塵埃落定,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，中服地塊將可能創(chuàng)造百億元以上的天價,。
聚焦 1 為何多數(shù)“地王”都是“央企制造”,？
17日,，大望京村4號,、5號地再次引得遠(yuǎn)洋、保利,、華潤,、首開等國字頭背景的房企悉數(shù)到場，眾多民營房企的“觀摩”透露著無奈,。金地一位工作人員在競拍結(jié)束后難掩失落：“資金等方面的高門檻,，使我們根本競爭不過央企�,！备嗟綀龅拿駹I房企則不愿多言,。
在3月15日競得“地王”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn),、中國兵器裝備集團(tuán)公司均為央企,，而同場競技者也不乏中國煙草、中維地產(chǎn)等央企的身影,。在新一輪的購地狂潮中,，多數(shù)“地王”被鮮明地烙上了“央企制造”。
“不差錢”的央企在并非主營業(yè)務(wù)的地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)勢出手,，甚至令地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng),、潘石屹也不得不感嘆，“央企也太有錢”,。
為何“地王”大都由“央企制造”,？中國現(xiàn)代國際關(guān)系研究院經(jīng)濟(jì)安全研究中心主任江涌認(rèn)為，央企拿地是因為自身創(chuàng)造利潤壓力太大,�,！澳壳皣鴥�(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱，微觀經(jīng)營環(huán)境惡劣。在這種情況下,，把錢投入虛擬經(jīng)濟(jì)比如股市,、樓市比投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險要小一些，而且更容易獲得利潤,�,！薄�
北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司的一份報告顯示，2009年以來的土地市場表現(xiàn)出最大特點(diǎn)為“國進(jìn)民退”——有國企背景的企業(yè)紛紛踏入土地市場,，并將多塊地王“收入囊中”,。
目前，活躍在土地市場的國企,，一類是保利,、華潤、綠地等以房地產(chǎn)為主業(yè)的地方國企或央企,；另一類是中化集團(tuán),、中電集團(tuán)等大型工業(yè)國企集團(tuán)，房地產(chǎn)已成為其重要的“副業(yè)”,。國企不但自有資金雄厚,，而且在獲得信貸、政府幫助等方面有著非央企無法比擬的優(yōu)勢,。2009年前三季度,，8.67萬億元的新增信貸進(jìn)入了市場，使得本身就“不差錢”的國企流動性更為充裕,。
針對央企頻繁進(jìn)入房地產(chǎn)市場,，國資委宣傳局新聞處處長蘇桂鋒在接受記者采訪時表示，對于房地產(chǎn)業(yè),，國資委方面的要求是,，主業(yè)是房地產(chǎn)的企業(yè)都可以做。目前國資委旗下主業(yè)為房地產(chǎn)的央企有保利,、華僑城,、中糧、中化等16家,，此外還有一些二級上市公司也主營房地產(chǎn),。
雖然沒有明令禁止央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，但在今年1月舉行的中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核工作會議上,，國資委副主任黃淑和曾提醒中央國有企業(yè),，要慎重進(jìn)入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風(fēng)險領(lǐng)域,，已經(jīng)進(jìn)入這些領(lǐng)域的,，要規(guī)范程序，嚴(yán)格考核。而且從今年開始,，國資委在對央企考核中將對非經(jīng)常性收益減半計算,。
對此，資深財經(jīng)評論員馬紅漫表示,，業(yè)績考核指標(biāo)的改進(jìn)在一定程度上遏制了央企擴(kuò)張沖動,，但經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)調(diào)整效果的顯現(xiàn)速度緩慢，難以立竿見影地澆滅央企的炒地?zé)崆�,。鑒于炒地推高房價產(chǎn)生的極端影響,，主管部門應(yīng)采取更為積極的措施，直接限制央企進(jìn)入高風(fēng)險非主業(yè)領(lǐng)域,。
聚焦 2 “地王”是否助推土地財政,？
一段時間以來，當(dāng)民眾和媒體攻擊高房價時,，房地產(chǎn)商往往宣稱“地方政府出讓土地的費(fèi)用越來越高”,，房價與地價互為因果的關(guān)系，使得政府土地出讓的行為同“高房價”一起備受質(zhì)疑,。在今年的全國“兩會”上,，全國政協(xié)委員,、招商局集團(tuán)董事長秦曉表示,，地方政府“土地財政”是房價高企的主要責(zé)任者，也是房價居高不下的“根源”所在,�,！ �
中國指數(shù)研究院一項調(diào)查顯示，2009年,，全國70個大中城市土地出讓金累加額為1.08萬億元,，比2008年增長140%。
2009年,，北京市國土局通過土地招拍掛合同地價款數(shù)額為932億元，位居全國第三�,！暗珜�(shí)際上,，由于合同簽訂和土地款到位需要時間、土地開發(fā)成本等扣除后,，2009年北京市土地出讓金收入實(shí)際完成494億元,。”北京市財政局新聞發(fā)言人孟景偉在接受記者采訪時說,。
針對人們“北京財政是土地財政”的質(zhì)疑,，孟景偉明確表示，土地是稀缺資源，政府不可能把土地出讓金作為政府財政收入的長期增長點(diǎn),。
2009年,，北京財政收入完成2026.8億元，增長超過10%,。孟景偉說,，2026.8億元的財政收入是指一般預(yù)算收入，其中不包含土地出讓金收入,。因此,，超過10%的財政收入增長是建立在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益不斷提高,，以及發(fā)展環(huán)境不斷改善基礎(chǔ)上的,，并非像外界所認(rèn)為的那樣“依靠賣地取得了部分收入”。
更重要的是,，土地出讓金收入是納入基金預(yù)算管理的,，與一般預(yù)算相對獨(dú)立，一旦取得,，必須�,？顚Ｓ茫荒苡糜诜侵付ㄓ猛�,。
根據(jù)孟景偉的解釋,，土地出讓金中，扣除約21%的開發(fā)成本,，也就是近100億元之后,，剩余的土地出讓金中，各種政策性的安排占25%左右,，比如10%要用于保障性住房建設(shè),，另一部分用于基本建設(shè)。還有一部分是年底轉(zhuǎn)入來年使用,。
雖然北京一再否認(rèn)“土地財政”,，但如果沒有土地出讓收入支撐，2010年北京市財政支出需求估計都將是個難題,。根據(jù)北京市財政局提交的預(yù)算安排,，2010年，北京市財政支出約為2228億元,，其中市級財政支出安排894億元,。
北京市常務(wù)副市長吉林表示，北京財政不能依賴土地收入,，2010年北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展任務(wù)很重,，要用產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動稅收增長,，扭轉(zhuǎn)財政收入重心逐漸偏向土地收入的局面。
聚焦 3 現(xiàn)行土地招拍掛制度催生“地王”,？
萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為各地頻現(xiàn)“地王”與現(xiàn)行的土地招拍掛制度關(guān)系密切,。他說：“現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地出讓方式是房價高的根本原因，要遏制高房價,，需要改變目前的土地出讓方式,。”
2002年,，國土部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,，我國正式實(shí)施土地“招拍掛”(招標(biāo)、拍賣,、掛牌)制度,。此舉通過引入市場競爭機(jī)制，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題,，制度創(chuàng)新意義不容否認(rèn),。但多年的實(shí)踐表明，“招拍掛”制度的執(zhí)行偏差和“副作用”也同樣不容忽視,。
根據(jù)國土部的統(tǒng)計,，2009年全國商品房用地出讓交易中，采用招標(biāo)方式的占2%,，而根據(jù)“價高者得”原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌,，則分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。
王健林表示,，實(shí)行招拍掛制度以前的15年,，我國的房價平均年增長率為5.1%，低于收入增長和GDP增長,。獲取土地渠道容易，有資源,、有關(guān)系就能夠批到地,。雖然可能有腐敗在里面，但房價還是比較低,。從真正開始實(shí)行土地招拍掛制度,，土地從一個渠道供給，價高者得,。從2004年到2010年的6年間,，平均房價每年上漲10%左右，漲幅是10多年前的3倍左右,。遏制腐敗的效果是達(dá)到了,，規(guī)范市場的目的也達(dá)到了,，但產(chǎn)生的副作用是土地價格一再推高。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林并不贊同,，“招拍掛”方式導(dǎo)致地價上漲,，“價高者得”的獲得方式致使地價上漲推高房價的觀點(diǎn)。廖永林認(rèn)為,，地價上漲的主要原因是拿地開發(fā)商對未來房價上漲的過高預(yù)期,。
中國人民大學(xué)土地管理系教授林增杰認(rèn)為，可以對現(xiàn)行的土地招拍掛制度進(jìn)行改革,，采用“捆綁限價”模式,，即明確出讓土地中保障性用房的比例和價格，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行“招拍掛”,，開發(fā)完成后由政府按約定的數(shù)量和價格向開發(fā)商回收保障性用房,；或者“分類出讓”模式，將普通住房和高檔住房用地“區(qū)別對待”,，分別采用不同的“招拍掛”模式,。對高檔公寓等用地采用“價高者得”模式，但對保障房和普通住宅建設(shè)用地進(jìn)行“綜合評標(biāo)”,，綜合地價,、房價、戶型,、面積等多種指標(biāo),，選出適合普通消費(fèi)需求的開發(fā)商。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧也提出“土地出讓房價低者得”的方式,。在土地競拍中,，政府先確定房屋面積和地價，然后讓開發(fā)商競拍,，在同等質(zhì)量的情況下,，誰的房價低就把土地賣給誰，并由專門機(jī)構(gòu)來檢查質(zhì)量,。這樣,，既可壓縮開發(fā)商的暴利空間，也可以改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。 |