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 在地王頻出的年景，地王沒有如期出現(xiàn)反倒讓人驚訝,。
3月17日,，82輪競(jìng)拍，30次舉牌,，保利地產(chǎn)旗下北京保利營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以50.4億元將朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目4號(hào),、5號(hào)地收入囊中。
“樓面價(jià)才約合1.8萬/平方米,，總價(jià)也不高,。”隨著主持人的手起錘落,，金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位人士語帶懨懨,，難掩失望。此前部分“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測(cè),，此地塊總價(jià)可能會(huì)沖破60億元,，極有可能創(chuàng)造新的地王。
對(duì)于萬科等數(shù)家“觀戰(zhàn)”的房企來說,，最近兩天北京市土地整理儲(chǔ)備中心可謂好戲連臺(tái),。先是3月15日集中出讓的6宗地塊中，三宗地塊先后榮膺地王,。時(shí)隔一天,，大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目4號(hào)、5號(hào)地又再次向地王發(fā)起沖擊,。
而一周之后的3月25日,，備受關(guān)注的“北京CBD最后一塊寶地”中服地塊的歸屬將會(huì)塵埃落定。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),，中服地塊將可能創(chuàng)造百億元以上的天價(jià),。
聚焦 1 為何多數(shù)“地王”都是“央企制造”？
17日,，大望京村4號(hào),、5號(hào)地再次引得遠(yuǎn)洋,、保利,、華潤(rùn),、首開等國(guó)字頭背景的房企悉數(shù)到場(chǎng)，眾多民營(yíng)房企的“觀摩”透露著無奈,。金地一位工作人員在競(jìng)拍結(jié)束后難掩失落：“資金等方面的高門檻,，使我們根本競(jìng)爭(zhēng)不過央企�,！备嗟綀�(chǎng)的民營(yíng)房企則不愿多言,。
在3月15日競(jìng)得“地王”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn),、中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司均為央企,，而同場(chǎng)競(jìng)技者也不乏中國(guó)煙草、中維地產(chǎn)等央企的身影,。在新一輪的購地狂潮中,，多數(shù)“地王”被鮮明地烙上了“央企制造”。
“不差錢”的央企在并非主營(yíng)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)勢(shì)出手,，甚至令地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng),、潘石屹也不得不感嘆，“央企也太有錢”,。
為何“地王”大都由“央企制造”,？中國(guó)現(xiàn)代國(guó)際關(guān)系研究院經(jīng)濟(jì)安全研究中心主任江涌認(rèn)為，央企拿地是因?yàn)樽陨韯?chuàng)造利潤(rùn)壓力太大,�,！澳壳皣�(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱，微觀經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡劣,。在這種情況下,，把錢投入虛擬經(jīng)濟(jì)比如股市、樓市比投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)要小一些,，而且更容易獲得利潤(rùn),。”
北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的一份報(bào)告顯示,，2009年以來的土地市場(chǎng)表現(xiàn)出最大特點(diǎn)為“國(guó)進(jìn)民退”——有國(guó)企背景的企業(yè)紛紛踏入土地市場(chǎng),，并將多塊地王“收入囊中”。
目前,，活躍在土地市場(chǎng)的國(guó)企,，一類是保利、華潤(rùn),、綠地等以房地產(chǎn)為主業(yè)的地方國(guó)企或央企,；另一類是中化集團(tuán)、中電集團(tuán)等大型工業(yè)國(guó)企集團(tuán)，房地產(chǎn)已成為其重要的“副業(yè)”,。國(guó)企不但自有資金雄厚,，而且在獲得信貸、政府幫助等方面有著非央企無法比擬的優(yōu)勢(shì),。2009年前三季度,，8.67萬億元的新增信貸進(jìn)入了市場(chǎng)，使得本身就“不差錢”的國(guó)企流動(dòng)性更為充裕,。
針對(duì)央企頻繁進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),，國(guó)資委宣傳局新聞處處長(zhǎng)蘇桂鋒在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè),，國(guó)資委方面的要求是,，主業(yè)是房地產(chǎn)的企業(yè)都可以做。目前國(guó)資委旗下主業(yè)為房地產(chǎn)的央企有保利,、華僑城,、中糧、中化等16家,，此外還有一些二級(jí)上市公司也主營(yíng)房地產(chǎn),。
雖然沒有明令禁止央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，但在今年1月舉行的中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核工作會(huì)議上,，國(guó)資委副主任黃淑和曾提醒中央國(guó)有企業(yè),，要慎重進(jìn)入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域,，已經(jīng)進(jìn)入這些領(lǐng)域的,，要規(guī)范程序，嚴(yán)格考核,。而且從今年開始,，國(guó)資委在對(duì)央企考核中將對(duì)非經(jīng)常性收益減半計(jì)算。
對(duì)此,，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬紅漫表示,，業(yè)績(jī)考核指標(biāo)的改進(jìn)在一定程度上遏制了央企擴(kuò)張沖動(dòng)，但經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)調(diào)整效果的顯現(xiàn)速度緩慢,，難以立竿見影地澆滅央企的炒地?zé)崆�,。鑒于炒地推高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的極端影響，主管部門應(yīng)采取更為積極的措施,，直接限制央企進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)非主業(yè)領(lǐng)域,。
聚焦 2 “地王”是否助推土地財(cái)政？
一段時(shí)間以來,，當(dāng)民眾和媒體攻擊高房?jī)r(jià)時(shí),，房地產(chǎn)商往往宣稱“地方政府出讓土地的費(fèi)用越來越高”，房?jī)r(jià)與地價(jià)互為因果的關(guān)系，使得政府土地出讓的行為同“高房?jī)r(jià)”一起備受質(zhì)疑,。在今年的全國(guó)“兩會(huì)”上,，全國(guó)政協(xié)委員、招商局集團(tuán)董事長(zhǎng)秦曉表示,，地方政府“土地財(cái)政”是房?jī)r(jià)高企的主要責(zé)任者，也是房?jī)r(jià)居高不下的“根源”所在,�,！ �
中國(guó)指數(shù)研究院一項(xiàng)調(diào)查顯示，2009年,，全國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金累加額為1.08萬億元,，比2008年增長(zhǎng)140%。
2009年,，北京市國(guó)土局通過土地招拍掛合同地價(jià)款數(shù)額為932億元,，位居全國(guó)第三�,！暗珜�(shí)際上,，由于合同簽訂和土地款到位需要時(shí)間、土地開發(fā)成本等扣除后,，2009年北京市土地出讓金收入實(shí)際完成494億元,。”北京市財(cái)政局新聞發(fā)言人孟景偉在接受記者采訪時(shí)說,。
針對(duì)人們“北京財(cái)政是土地財(cái)政”的質(zhì)疑,，孟景偉明確表示，土地是稀缺資源,，政府不可能把土地出讓金作為政府財(cái)政收入的長(zhǎng)期增長(zhǎng)點(diǎn),。
2009年，北京財(cái)政收入完成2026.8億元,，增長(zhǎng)超過10%,。孟景偉說，2026.8億元的財(cái)政收入是指一般預(yù)算收入,，其中不包含土地出讓金收入,。因此，超過10%的財(cái)政收入增長(zhǎng)是建立在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益不斷提高,，以及發(fā)展環(huán)境不斷改善基礎(chǔ)上的，并非像外界所認(rèn)為的那樣“依靠賣地取得了部分收入”,。
更重要的是,，土地出讓金收入是納入基金預(yù)算管理的，與一般預(yù)算相對(duì)獨(dú)立，一旦取得,，必須�,？顚Ｓ茫荒苡糜诜侵付ㄓ猛�,。
根據(jù)孟景偉的解釋,，土地出讓金中，扣除約21%的開發(fā)成本,，也就是近100億元之后,，剩余的土地出讓金中，各種政策性的安排占25%左右,，比如10%要用于保障性住房建設(shè),，另一部分用于基本建設(shè)。還有一部分是年底轉(zhuǎn)入來年使用,。
雖然北京一再否認(rèn)“土地財(cái)政”,，但如果沒有土地出讓收入支撐，2010年北京市財(cái)政支出需求估計(jì)都將是個(gè)難題,。根據(jù)北京市財(cái)政局提交的預(yù)算安排,，2010年，北京市財(cái)政支出約為2228億元,，其中市級(jí)財(cái)政支出安排894億元,。
北京市常務(wù)副市長(zhǎng)吉林表示，北京財(cái)政不能依賴土地收入,，2010年北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展任務(wù)很重,，要用產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)稅收增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)財(cái)政收入重心逐漸偏向土地收入的局面,。
聚焦 3 現(xiàn)行土地招拍掛制度催生“地王”,？
萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為各地頻現(xiàn)“地王”與現(xiàn)行的土地招拍掛制度關(guān)系密切。他說：“現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地出讓方式是房?jī)r(jià)高的根本原因,，要遏制高房?jī)r(jià),，需要改變目前的土地出讓方式�,！�
2002年,，國(guó)土部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，我國(guó)正式實(shí)施土地“招拍掛”(招標(biāo),、拍賣,、掛牌)制度。此舉通過引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題,，制度創(chuàng)新意義不容否認(rèn),。但多年的實(shí)踐表明，“招拍掛”制度的執(zhí)行偏差和“副作用”也同樣不容忽視,。
根據(jù)國(guó)土部的統(tǒng)計(jì),，2009年全國(guó)商品房用地出讓交易中，采用招標(biāo)方式的占2%,，而根據(jù)“價(jià)高者得”原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌,，則分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。
王健林表示,，實(shí)行招拍掛制度以前的15年,，我國(guó)的房?jī)r(jià)平均年增長(zhǎng)率為5.1%，低于收入增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng),。獲取土地渠道容易,，有資源,、有關(guān)系就能夠批到地,。雖然可能有腐敗在里面，但房?jī)r(jià)還是比較低,。從真正開始實(shí)行土地招拍掛制度,，土地從一個(gè)渠道供給，價(jià)高者得,。從2004年到2010年的6年間,，平均房?jī)r(jià)每年上漲10%左右，漲幅是10多年前的3倍左右,。遏制腐敗的效果是達(dá)到了,，規(guī)范市場(chǎng)的目的也達(dá)到了，但產(chǎn)生的副作用是土地價(jià)格一再推高,。
國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林并不贊同,，“招拍掛”方式導(dǎo)致地價(jià)上漲，“價(jià)高者得”的獲得方式致使地價(jià)上漲推高房?jī)r(jià)的觀點(diǎn),。廖永林認(rèn)為,，地價(jià)上漲的主要原因是拿地開發(fā)商對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的過高預(yù)期。
中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授林增杰認(rèn)為,，可以對(duì)現(xiàn)行的土地招拍掛制度進(jìn)行改革,，采用“捆綁限價(jià)”模式，即明確出讓土地中保障性用房的比例和價(jià)格,，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行“招拍掛”,，開發(fā)完成后由政府按約定的數(shù)量和價(jià)格向開發(fā)商回收保障性用房；或者“分類出讓”模式,，將普通住房和高檔住房用地“區(qū)別對(duì)待”,，分別采用不同的“招拍掛”模式,。對(duì)高檔公寓等用地采用“價(jià)高者得”模式，但對(duì)保障房和普通住宅建設(shè)用地進(jìn)行“綜合評(píng)標(biāo)”,，綜合地價(jià),、房?jī)r(jià)、戶型,、面積等多種指標(biāo),，選出適合普通消費(fèi)需求的開發(fā)商。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧也提出“土地出讓房?jī)r(jià)低者得”的方式,。在土地競(jìng)拍中,，政府先確定房屋面積和地價(jià)，然后讓開發(fā)商競(jìng)拍,，在同等質(zhì)量的情況下,，誰的房?jī)r(jià)低就把土地賣給誰，并由專門機(jī)構(gòu)來檢查質(zhì)量,。這樣,，既可壓縮開發(fā)商的暴利空間，也可以改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。 |