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正在起草的《住房保障法》中,，經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權(quán)”的提法備受關(guān)注,。鑒于經(jīng)濟適用房建設(shè)長期滯后、破題乏術(shù)的現(xiàn)實,，業(yè)內(nèi)人士對“共有產(chǎn)權(quán)”頗多期待,。據(jù)分析,，這一概念的引進，有望確保經(jīng)適房配售和退出的公平公正,，抑制利用經(jīng)適房進行投機投資的空間,；有望為地方政府建設(shè)經(jīng)適房建立合理的激勵機制，并帶動更多的制度創(chuàng)新,。
“共有產(chǎn)權(quán)”壓縮經(jīng)適房牟利空間
在《物權(quán)法》中,，共有產(chǎn)權(quán)是指：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有,。共有包括按份共有和共同共有,。”
長期研究經(jīng)濟適用房制度的南京市建委城市建設(shè)與發(fā)展研究室高級經(jīng)濟師陸玉龍認(rèn)為,，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下,，中低收入家庭在沒有能力購買住房全部產(chǎn)權(quán)并符合政府提供補貼標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡自己所能出資購買住房的部分產(chǎn)權(quán),，而獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán),；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)。當(dāng)受助家庭步入中高收入階段,、不符合補貼標(biāo)準(zhǔn),，經(jīng)濟適用房可在市場公開出售、出租,，雙方按產(chǎn)權(quán)比例分配收益,，體現(xiàn)了“誰投資，誰所有,，誰收益”原則和公共財政的公平公正原則,。
近年來，一些地方的經(jīng)濟適用房發(fā)揮了住房保障的積極作用,，但也暴露出諸多問題,。比如，在一些地方,，一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面臨居住困難,，一方面卻是本該用于住房保障的經(jīng)濟適用房成為投資投機客名下的不動產(chǎn)，一旦轉(zhuǎn)手便獲利豐厚,。住房保障制度的制定和實施之間存在巨大偏差,，一個重要的原因是：一旦申購成功，經(jīng)濟適用房往往成為個人實際上的“恒產(chǎn)”,，且經(jīng)濟適用房的配售和退出都缺乏合理的機制,，導(dǎo)致問題叢生。
《住房保障法》起草小組專家成員、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說,，此次立法的一大亮點是：通過共有產(chǎn)權(quán)來壓縮牟利者的利潤空間,，惠及真正需要保障的人。
經(jīng)濟適用房的共有產(chǎn)權(quán)是指出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán),，共有產(chǎn)權(quán)的房屋在5年后可以上市出售,，出售后的資金按出資比例進行分配�,！叭绻幢壤碛薪�(jīng)適房的產(chǎn)權(quán),，經(jīng)適房上市時就要按比例將利潤分配給政府，這樣會擠壓獲利空間,，從而抑制違規(guī)購買經(jīng)適房的現(xiàn)象”,。
上海于去年11月啟動的首批經(jīng)濟適用房申購中，雖沒有明確使用“共有產(chǎn)權(quán)”之名,，但已經(jīng)在“行其實”。這首批試點的三處房源位于徐匯,、閔行兩個區(qū),，其每平方米銷售基準(zhǔn)價在4800元-5200元之間，相當(dāng)于目前同一區(qū)位普通商品房價格的四,、五成左右,。但享受低價的購房者獲得的是“有限產(chǎn)權(quán)”：三處房源取得房地產(chǎn)權(quán)證5年后，購房家庭轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,，轉(zhuǎn)讓的總價款將由個人和政府“三七開”：個人拿70%,，其余30%上繳政府。
上海經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán),，其產(chǎn)權(quán)份額為購買經(jīng)濟適用住房時購房價格占相同地段,、質(zhì)量的普通商品住房市場價格的一定比例，在《經(jīng)濟適用住房預(yù)(出)售合同》中約定,，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明,。
上海市房管局住房保障處處長李東說，上海經(jīng)適房制度的核心內(nèi)容之一就是“共有產(chǎn)權(quán)”,，對個人來說,，“有限產(chǎn)權(quán)”的住房將使投資獲利的空間大為減少。
確保地方政府分享經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)和升值收益
多年來一些地方政府對經(jīng)適房并不熱衷,，經(jīng)適房的建設(shè)屢屢滯后,。供地方面，現(xiàn)有的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,，去年1至11月,，我國保障性住房用地供應(yīng)27.54萬畝，僅完成年度計劃供應(yīng)量的46.66%。投資方面,，全國人大財政經(jīng)濟委員會的調(diào)研報告顯示,，截止2009年8月底，當(dāng)年全國保障性住房建設(shè)完成率只有23.6%,。2009年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計劃,，全國共需投入1676億元，其中中央投入493億元,，占29.4%,；地方配套1183億元，占70.6%,，“但落實困難”,。記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，雖然近年來先后規(guī)定一定比例的土地出讓金,、閑置公積金等均需用于保障性住房建設(shè),，但由于執(zhí)行、“盤子大小”等因素,，承擔(dān)經(jīng)濟適用房建設(shè)“大頭”的地方政府普遍“叫窮”,。
另有一些地方政府建設(shè)的經(jīng)濟適用房，“經(jīng)濟”了但卻無法“適用”,。在“土地財政”之下,，地方政府用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的往往是低價格、較偏遠(yuǎn)的土地,，大多遠(yuǎn)離主城區(qū),，交通落后，學(xué)校,、醫(yī)院,、商業(yè)等配套設(shè)施不完備，周圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá),，就業(yè)機會也少,。而經(jīng)適房的“目標(biāo)家庭”本就普遍面臨收入低、就業(yè)難,、就學(xué)難,、就醫(yī)難等問題。這樣的經(jīng)濟適用房自然不適合中低收入家庭的居住需求,。
之所以出現(xiàn)上述問題,，一個原因是沒有解決地方政府的動力和激勵問題。陸玉龍說,，由于政府以往用于補貼經(jīng)濟適用房的財政支出放棄了應(yīng)有比例的房屋產(chǎn)權(quán),，財政資金投入住房保障“有去無回”,，即使受助人變成“百萬富翁”，也無法收回,。盡管規(guī)定經(jīng)濟適用房在一定年限后上市轉(zhuǎn)讓時,，政府要收回一定比例的差價收益，但收回多少,、怎么收回差價收益,，因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù)，難以操作,。
專家認(rèn)為,，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度之下，政府用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的財政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費),，轉(zhuǎn)化為投資,，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利，政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利,，并分享經(jīng)濟適用房的升值收益,。
“共有產(chǎn)權(quán)”有望為經(jīng)濟適用房的長期乃至永續(xù)開發(fā)提供可能性。一些地方已關(guān)注到這一點,。李東介紹,，如申購的經(jīng)濟適用房5年后用于轉(zhuǎn)讓并有獲利，政府同樣有權(quán)利獲得約定比例的增值收益,，政府獲得這部分轉(zhuǎn)讓收益后，將投入后續(xù)的住房保障工作,，“形成一個資金上的循環(huán)”,。
有望帶動更多經(jīng)適房制度創(chuàng)新
“共有產(chǎn)權(quán)”使經(jīng)濟適用房制度有了更多想象和創(chuàng)新空間。比如,，在權(quán)責(zé)進一步明確之后,，起草中的《住房保障法》還將凸現(xiàn)政府問責(zé)，也就是說,，各級政府如對住房保障不力,，將被追究法律責(zé)任。起草小組專家成員,、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說,，其中的具體要求包括，政府要落實土地,、建設(shè)和預(yù)算等規(guī)劃,；在政府工作報告上單獨列出，以形成壓力,；在理論上要劃定比例,；還要對負(fù)責(zé)人采取問責(zé)制等。
“如果是共有產(chǎn)權(quán)，能不能將經(jīng)濟適用房用地由行政劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楣_的‘招拍掛’綜合評標(biāo)方式供應(yīng),，讓更多民營開發(fā)商也有機會參與經(jīng)濟適用房建設(shè),？”上海一民營房企負(fù)責(zé)人說。
陸玉龍等專家還建議,，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下,，在經(jīng)濟適用房的“受助者”條件改善，不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)時,，應(yīng)鼓勵盡快上市交易,。可以使經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)整體出讓,，由政府和受助者按比例分配售房收入,；或是由政府出資收購產(chǎn)權(quán)，收回經(jīng)濟適用房的占用和使用權(quán),；還可向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán),，政府收回現(xiàn)金，再投入經(jīng)濟適用房建設(shè),，“經(jīng)濟適用房交易時間越早越好,，次數(shù)越多越好”。
此外,，還可以改變補貼方式,，由減免土地出讓金及稅費的單一補貼方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N比例的補貼方式,。比如,，根據(jù)“中低收入者”的具體收入情況，從低到高,，采取分級補貼標(biāo)準(zhǔn),，同時由“暗補”向“明補”、由“土地稅費貼補”向“貨幣化貼補”轉(zhuǎn)變,，提高政策透明度,，為擴大住房保障面創(chuàng)造條件。 |