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新加坡是世界上解決住房問(wèn)題最好的國(guó)家之一,。這是環(huán)境幽雅的碧山組屋區(qū)。新華社記者
蔡錫梅 攝 |
我國(guó)住房保障面對(duì)的難題,，許多國(guó)家在實(shí)施住房保障過(guò)程中也都遇到過(guò),，并積累了一定的解決經(jīng)驗(yàn),。為加快住房保障的健全與完善,，應(yīng)從我國(guó)實(shí)際出發(fā)去借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。
如何籌集資金和增加房源
住房保障可以采取貨幣補(bǔ)貼,，也可以采取實(shí)物配租和配售的方式,，但無(wú)論是采取哪一種方式都需要一定的資金和房源。
國(guó)外都是以聯(lián)邦(或中央)及州政府的財(cái)政投入為主,，市政府在規(guī)劃和土地方面給予支持,。我國(guó)的住房保障也應(yīng)當(dāng)以中央和省級(jí)財(cái)政投入為主，并確立起“省級(jí)負(fù)總責(zé),、市縣抓落實(shí)”的體制,。二是地方政府應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，將土地出讓收益用于住房保障的額度由原來(lái)的5%提高到不低于10%,。三是建立國(guó)家和省級(jí)住房保障基金,，通過(guò)專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付加大對(duì)中西部等困難地區(qū)住房保障的財(cái)政支持力度。四是在財(cái)政資金緊張的情況下,，可以借鑒國(guó)外政府發(fā)行政府債券,、住房彩票等做法，向社會(huì)籌集住房保障資金,。目前世界上許多國(guó)家政府都把住房保障列為財(cái)政支出重要項(xiàng)目予以保證,，日本住房與環(huán)境支出占地方財(cái)政支出的5-10%,；英國(guó)政府扶持非營(yíng)利組織興建的普通住宅和對(duì)低收入者的補(bǔ)貼,，一直保持在2%左右，占政府公共支出的5%左右,。
租賃補(bǔ)貼的房源主要來(lái)自于社會(huì)和市場(chǎng),，應(yīng)鼓勵(lì)保障對(duì)象從社會(huì)上、市場(chǎng)上自行租房。按照十七大提出的“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”的精神,，應(yīng)允許并引導(dǎo)有能力的人及社會(huì)組織購(gòu)房出租,，增加租賃市場(chǎng)的房源供給。上世紀(jì)的60-80年代,，美國(guó)聯(lián)邦政府曾以補(bǔ)貼方式資助一些營(yíng)利和非營(yíng)利組織開(kāi)發(fā)了100多萬(wàn)套供中低收入家庭租賃的住房,。
為了解決職工的通勤和住房問(wèn)題，日本一些大企業(yè)就在企業(yè)周邊建有專門提供給本企業(yè)職工的福利住宅,。在德國(guó),，政府不但鼓勵(lì)大中型企業(yè)建設(shè)福利型社會(huì)住宅，而且還給予占投資總額50%的無(wú)息貸款,。為了增加保障性住房的供給,，我國(guó)也應(yīng)當(dāng)允許有條件的單位特別是遠(yuǎn)離城市市區(qū)的單位，建設(shè)用于解決職工住房困難的可周轉(zhuǎn)和流動(dòng)的保障性住房,，并給予相應(yīng)的政策支持,。
嚴(yán)格規(guī)范“救濟(jì)性”和“救助性”住房保障
就目前世界各國(guó)的住房保障看，在保障方式上大致可以歸結(jié)為兩類：一是救濟(jì)性住房保障(如我國(guó)的租賃補(bǔ)貼,、廉租住房,、民政福利房)，二是救助性住房保障(如我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房,、限價(jià)房),。尤其是面對(duì)低收入人群的救濟(jì)性住房保障，被視為社會(huì)保障的底線,，即使一些社會(huì)福利水平較高的國(guó)家,，也不敢輕易放棄這道底線。例如,，在新加坡也還是有8.5%的居民享受救濟(jì)性住房保障的“廉租屋”,，政府每個(gè)月只象征性地收取11新元的房租。
必須看到,，廉租住房是解決城市低收入人群住房問(wèn)題和實(shí)現(xiàn)住有所居的底線,，健全的住房保障體系不能沒(méi)有廉租住房，為了保證對(duì)低收入人群的住房救濟(jì),，政府手中必須保有一定數(shù)量可供出租的廉租住房,。在制度上必須將分別屬于不同性質(zhì)的兩類住房保障予以嚴(yán)格規(guī)范，不能容許輕易將廉租住房出售改變其性質(zhì)的做法,。
合理確定保障標(biāo)準(zhǔn)
無(wú)論是救濟(jì)性還是救助性的保障性住房,，其建設(shè)和供給的目的都是為了滿足基本生存需要，因此不可以將其標(biāo)準(zhǔn)定得過(guò)高,。
國(guó)外有些國(guó)家保障性住房的退出之所以成為難題,，其中一個(gè)原因就是這類住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)搞得過(guò)高,，與市場(chǎng)上的普通商品房相差無(wú)幾，所以得到這些住房的保障對(duì)象,，即使收入提高了也不愿意離開(kāi)再去花錢買商品房,。2007年法國(guó)總統(tǒng)薩科奇一上任，就遇到了賴著廉租住房不走這一棘手問(wèn)題,，于是下令采取兩項(xiàng)措施：一是對(duì)租住廉租住房人群的收入狀況每三年必須普查一遍,，對(duì)那些收入已超過(guò)保障線的要予以清退；二是對(duì)賴在廉租住房不走的,，要提高租金,。
我國(guó)建設(shè)部等有關(guān)部門曾對(duì)保障性住房的建筑面積做出過(guò)明確規(guī)定：廉租住房單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房控制在60平方米以內(nèi),。在這個(gè)控制線內(nèi),，可以根據(jù)保障對(duì)象的家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行配租、配售,。各個(gè)城市在此基礎(chǔ)上,，還應(yīng)從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，以保障基本居住為前提,，對(duì)保障性住房的房屋質(zhì)量,、室內(nèi)裝修、工程造價(jià),、周邊環(huán)境等制定出相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行。
從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看,，由政府資助的經(jīng)濟(jì)適用房不應(yīng)當(dāng)具有完全的房屋產(chǎn)權(quán),，應(yīng)把政府暗補(bǔ)的土地稅費(fèi)或明補(bǔ)的貨幣補(bǔ)貼等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，個(gè)人出資部分量化成個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例,。對(duì)于獲得經(jīng)濟(jì)適用房后,，家庭人均住房面積超出當(dāng)?shù)仄骄降模瑒t應(yīng)將原有住房退售給當(dāng)?shù)卣米鞅Ｕ闲宰》糠吭�,，否則不得享受經(jīng)濟(jì)適用房保障待遇,。
如果是采取租賃補(bǔ)貼的方式，符合租賃補(bǔ)貼條件的保障對(duì)象可自行從市場(chǎng)上尋找符合自己意向的住房,，當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ瞎芾聿块T親自或委托第三方進(jìn)行檢驗(yàn)審查,。在此基礎(chǔ)上，住房保障管理部門還應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)的平均租金水平,，給出保障對(duì)象所選定住房的合理租金標(biāo)準(zhǔn),。房東或房屋租賃公司若同意按這一標(biāo)準(zhǔn)接納保障對(duì)象，則直接與住房保障管理部門簽約,。保障對(duì)象通常應(yīng)向房東或房屋租賃公司支付相當(dāng)于其家庭全部收入30%的租金,，不足的部分全部由政府承擔(dān)，這已成為目前世界上大多數(shù)國(guó)家的普遍做法,。如果是實(shí)物配租的廉租住房,，則可以省略對(duì)住房合理租金標(biāo)準(zhǔn)的確定，但保障對(duì)象也應(yīng)支付相當(dāng)于其家庭全部收入30%的租金,。
建立全面和動(dòng)態(tài)的住房保障管理機(jī)制
所謂住房保障的全面和動(dòng)態(tài)管理機(jī)制,，不僅應(yīng)當(dāng)涵蓋從租賃補(bǔ)貼到實(shí)物配租配售等所有住房保障方式的全方位管理，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)包括從準(zhǔn)入,、監(jiān)管到退出的全過(guò)程管理,。
首先是準(zhǔn)入機(jī)制。
為了能夠?qū)ι陥?bào)情況進(jìn)行準(zhǔn)確核對(duì),，應(yīng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)并從我國(guó)實(shí)際出發(fā),，建立起民政、人保,、稅務(wù),、房管、人行等部門聯(lián)網(wǎng)的“居民收入狀況核對(duì)系統(tǒng)”,，通過(guò)這一系統(tǒng)建立起來(lái)的“電子比對(duì)專線”,，可以直接查看申請(qǐng)家庭的存款賬戶、股市賬戶,、納稅記錄,、房產(chǎn)登記等信息，從而了解申請(qǐng)家庭的實(shí)際收入狀況,，并與其申報(bào)情況進(jìn)行比對(duì),。在實(shí)行誠(chéng)信申報(bào)制度的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)借鑒新加坡的“輪候制度”,，將符合申請(qǐng)住房保障條件的家庭列入輪候冊(cè),，并向社會(huì)公開(kāi)，任何單位和個(gè)人均有權(quán)查閱,。
其次是動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制,。
必須建立專門機(jī)構(gòu)并配備足夠的人員對(duì)保障性住房進(jìn)行全過(guò)程的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。香港是一個(gè)僅有600多萬(wàn)人口的城市,，但從事保障性住房的監(jiān)管人員就多達(dá)8000多人,。應(yīng)盡快建立市級(jí)政府的住房保障專門管理機(jī)構(gòu)，并配備足夠的監(jiān)管人員,。僅有市級(jí)政府的專門管理機(jī)構(gòu)還不夠,，還必須將其職能延伸到街道和社區(qū)，依靠基層力量才能真正做到動(dòng)態(tài)監(jiān)管,。
最后是退出機(jī)制,。
它是住房保障全面和動(dòng)態(tài)管理機(jī)制建設(shè)的重點(diǎn),。國(guó)外許多國(guó)家對(duì)于保障性住房的退出都有嚴(yán)格規(guī)定。例如,，日本享受公營(yíng)住宅租金優(yōu)惠的租戶,，當(dāng)收入超過(guò)基準(zhǔn)時(shí)，若連續(xù)居住三年以上則要累進(jìn)計(jì)租,，若連續(xù)居住五年以上就須買下該住宅,。再如，新加坡對(duì)違規(guī)申請(qǐng)保障性住房者施以高達(dá)5000新元的罰款或者6個(gè)月的監(jiān)禁,，乃至兩者兼施,。相比之下，我國(guó)住房保障的退出除了租賃補(bǔ)貼外,，其他諸如廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用房等，都還缺乏相應(yīng)的剛性,。在強(qiáng)化退出機(jī)制剛性和力度的同時(shí),，還應(yīng)當(dāng)通過(guò)利益引導(dǎo)讓保障對(duì)象主動(dòng)退出。
(本文作者系大連市委黨校教授,，本文是國(guó)家社科基金項(xiàng)目《民生地產(chǎn)與城市低收入人群住房保障問(wèn)題研究》的階段性成果,。)
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