目前我國房地產(chǎn)市場再次進入調(diào)整期。業(yè)內(nèi)人士認為,，當下房地產(chǎn)開發(fā)商需要對以下六方面加以調(diào)整,。
發(fā)展以產(chǎn)定銷模式
山西省政協(xié)經(jīng)濟委員會主任劉道友認為，近來房價的快速反彈抑制了消費的剛性需求,，也擠出了部分投資需求,。由于房價漲得太快，消費者的觀望情趣勢必會暫時抬頭,，房地產(chǎn)市場將會在今年第四季度和明年第一季度高位振蕩一段時間,，隨后再次進入調(diào)整期�,！�
北京翰斯投資顧問機構(gòu)李志鋒認為,，在這種情況下，企業(yè)更加要轉(zhuǎn)變?yōu)榘词袌鲂枨髞黹_發(fā),。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過去基本上是團體開發(fā)模式，就是買地,、蓋房,、賣房、匯款,，基本是生產(chǎn)出來產(chǎn)品再銷售,，隨著我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，總體上供應(yīng)量還是大于需求,，開發(fā)應(yīng)按照“以產(chǎn)定銷”原則進行,。
恒大綠洲集團太原公司總經(jīng)理助理陳旭東說，企業(yè)要生產(chǎn)符合市場要求,、貼近市場要求,、滿足多數(shù)消費者的產(chǎn)品。政府如果能夠提出規(guī)劃條件展開招標,，開發(fā)商不過是一個加工者而已,。
由銷售型物業(yè)向使用型物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)變
房地產(chǎn)業(yè)的盈利模式不完全是賣樓，還有物業(yè)收入及增值等,，這是國際通行模式,。但目前我國絕大部分開發(fā)企業(yè),，尤其本土開發(fā)企業(yè)，基本上是通過銷售型物業(yè)模式生存,，由于盈利模式單一,，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。
浙江綠城物業(yè)管理有限公司武漢分公司副總經(jīng)理鞠宗霖說,，去年綠城調(diào)查發(fā)現(xiàn),，除房價外，80%的業(yè)主非常注重物業(yè)管理的服務(wù)匹配�,，F(xiàn)在物業(yè)服務(wù)在我國沿海經(jīng)濟較發(fā)達的珠江三角洲和長江三角洲已經(jīng)提上議事日程,，因此，對于物業(yè)服務(wù)的投資和規(guī)范,，未來必將成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的新焦點,。
山西省政府辦公廳經(jīng)濟處處長程章說，政府是要支持房地產(chǎn),、振興房地產(chǎn),，但并不是振興房價。認清這一點,，就要求開發(fā)商在保持價格不變的前提下,，提升新建住房的綠地面積等各種配套服務(wù)。太原市房價與周邊城市相比雖不算太高,，但普遍存在公共基礎(chǔ)設(shè)施不完善的問題,，對這些短缺項目的建設(shè)是大趨勢。
開發(fā)類型由單項型向復(fù)合多元型轉(zhuǎn)變
記者采訪中了解到,，目前單一的開發(fā)類型造成了房地產(chǎn)企業(yè)多以住宅結(jié)構(gòu)為主,。隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，開發(fā)環(huán)節(jié)將由單一的住宅開發(fā)逐步向多元項目轉(zhuǎn)變,。比如一些工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的開發(fā),，舊廠房的開發(fā)，以及新農(nóng)村建設(shè),、城中村改造的開發(fā),。
由暴利形象向合理利潤轉(zhuǎn)變 山西省房地產(chǎn)協(xié)會會長袁綸華認為，世界開發(fā)商的平均利潤是5%,，開發(fā)商的降價本身對緩解房價壓力也是一個出路,。在這種情況下，開發(fā)商需要放棄追求比較豐厚利潤的想法,，因勢而變,，加快房地產(chǎn)項目的周轉(zhuǎn)速度，縮短開發(fā)周期，提高房地產(chǎn)開發(fā)資本的回報率,�,！�
同時，為了降低開發(fā)成本,，政府應(yīng)調(diào)整或降低重復(fù),、交叉、不合理的稅費項目,。比如向開發(fā)商“預(yù)收所得稅”并不符合國家法律,，應(yīng)該跟其他領(lǐng)域的企業(yè)一樣，按照實現(xiàn)的利潤征收所得稅,。
山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長閆作利說,，企業(yè)在稅費方面的壓力很大。要降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中各個環(huán)節(jié)的成本,，除了政府應(yīng)該考慮降低適當?shù)耐恋爻鲎尫绞�,，包括適當降低土地成本外，可以把土地增值稅或者是企業(yè)所得稅留出來一塊,，專門為保障性住房做一個投資,。
管理由粗放型向精確化轉(zhuǎn)變
記者采訪中了解到，在房產(chǎn)市場快速發(fā)展的時候,，開發(fā)商的工作重點也放在了拿地,、融資、賣樓等環(huán)節(jié)上,，對企業(yè)內(nèi)部管理的精細化有待加強,。
恒大綠洲集團太原公司總經(jīng)理助理陳旭東認為，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該通過精細化的管理,，包括項目投資決策,、規(guī)劃設(shè)計、營銷物業(yè),、財務(wù)管理等各方面，增強開發(fā)企業(yè)的核心利潤率,，獲得可持續(xù)發(fā)展,。強化內(nèi)部管理，就是要建立規(guī)范化,、標準化的現(xiàn)代管理流程,，嚴格控制各個環(huán)節(jié)的成本，通過規(guī)模效應(yīng)整合良性的產(chǎn)業(yè)鏈,。
由地產(chǎn)融資向地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)變 閆作利說,，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是一個姊妹行業(yè)，前者對金融行業(yè)的依賴性非常強，但目前相當一部分開發(fā)商是以建筑商的思維在搞房地產(chǎn)開發(fā),，沒有意識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備的金融特點,。
“我們經(jīng)常看到的現(xiàn)象就是一個企業(yè)拿500畝,、300畝地開發(fā)房地產(chǎn),，但沒有全盤考慮開發(fā)什么產(chǎn)品，開發(fā)多大規(guī)模,，需要多少資金,，需要從銀行拿多少按揭，導(dǎo)致很多項目開工后又沒資金了,，被迫延長周期,，回報率也降低了�,！遍Z作利說,，現(xiàn)在有80%的開發(fā)企業(yè)都是通過銀行貸款，除了需要進一步拓寬融資渠道以外,，開發(fā)商自身也需要加強地產(chǎn)金融的思維,，要把提高資金的回報率作為一個主線，提高開發(fā)效率,。 |
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