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物業(yè)稅似乎是一個讓人不覺厭倦的話題，沒有過度渲染的只言片語便會引來一陣討論風(fēng)潮,。
各地兩會上代表委員們“盡快開征物業(yè)稅”的呼吁已不絕于耳,，最近又有業(yè)內(nèi)人士透露，海南將征收物業(yè)稅以遏制房價飆升,，這使得物業(yè)稅討論趨于白熱化,。
專家表示，征收物業(yè)稅是必然趨勢,，目前比較穩(wěn)妥的做法是選擇部分城市或區(qū)域進行試點,，使物業(yè)稅真正“實轉(zhuǎn)”,。但是,，物業(yè)稅與房價是兩回事，開征物業(yè)稅的主要目的是完善財產(chǎn)稅制和地方稅制，調(diào)節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等,，開征物業(yè)稅的一個核心和難點是如何對居民房產(chǎn)征稅,。
聚焦 1 呼聲四起 試點實轉(zhuǎn)很有必要
對于從未離開人們關(guān)注視野的物業(yè)稅，議論聲浪一直此起彼伏,。最近,，又成為各地方兩會代表委員們熱議的一個焦點。
2月1日,，媒體報道稱,，在廣東省兩會上，廣東省人大代表,，廣州市地稅局有關(guān)人士建議,，廣東應(yīng)盡快探索征收物業(yè)稅，以此限制房價過快增長,。
此前不久的北京市兩會上,，北京市地稅局相關(guān)負責人也表示，北京最早將在明年年底開征物業(yè)稅,。
作為北京市人大代表,，SOHO中國董事長潘石屹也提出，在中國目前的情況下,，要實行物業(yè)稅以促降房價,。
更有觀點認為，北京在商業(yè)地產(chǎn)方面,，已具備開征物業(yè)稅的條件,。
物業(yè)稅這個常說常新的話題，如果僅從其“空轉(zhuǎn)”算起,，也已延續(xù)了近7年時間,。2003年5月開始，財政部和國家稅務(wù)總局在全國多個省市開展房地產(chǎn)模擬評稅試點工作,。試點工作分3批進行,，分別在北京、遼寧,、江蘇,、深圳、重慶,、寧夏,、福建、安徽,、河南,、大連等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣,、市、區(qū)開展,。
最近,，業(yè)內(nèi)人士向《經(jīng)濟參考報》透露說，深圳,、海南或?qū)⑾刃性圏c征收物業(yè)稅。此前,，也有業(yè)內(nèi)專家認為,，北京有望率先開征物業(yè)稅。海南省財政廳有關(guān)人士則表示,，“目前還沒有聽說,，也沒有接到相關(guān)文件�,！�
對于此起彼伏的物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”傳言,，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，選擇部分二三線城市或區(qū)域作為試點倒是有可能,�,！罢魇瘴飿I(yè)稅是一個必然步驟，但還有很多基礎(chǔ)問題需要解決,，比較穩(wěn)妥的做法是在試點城市或區(qū)域使物業(yè)稅真正‘落地’,。而北京、上海等一線城市,，由于其城市地位比較特殊,，一旦物業(yè)稅‘落地’對市場和人們的心理等都會產(chǎn)生較大影響�,！彼忉屨f,，試點工作相對整體鋪開而言有更多“靈活空間”，當然,，是否實施還取決于決策層,。
不過，“到目前為止,，較少官方正式文件對物業(yè)稅相關(guān)問題進行解釋或說明,。”陳國強提示說,。
2009年5月,，國務(wù)院批復(fù)了國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》(以下簡稱《意見》)�,！兑庖姟诽岬�,，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。
最近的一次表態(tài)是1月28日,，國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司副司長楊遂周在國稅總局網(wǎng)站的在線訪談中表示,，物業(yè)稅的改革目前還處在研究和準備階段。
在財政部財政科學(xué)研究所稅收政策研究室副研究員許文看來,，這是國家稅務(wù)總局對開征時間的明確回答,，即目前并沒有開征物業(yè)稅的時間表。
其實,，即使不考慮征管方面的條件是否具備,，僅僅是考慮基本的立法程序，物業(yè)稅也不可能馬上出臺,，陳國強表示,。
但是，越來越快的“大討論”爆發(fā)頻率表達著人們急切的心情,，而這種急切的背后更多的則是對物業(yè)稅何時征收,、如何征收等問題的迷惘。
聚焦 2 疑惑紛至 到底能否抑制房價
物業(yè)稅的討論得以“曠日持久”的一個很重要原因便是人們希冀以其平抑房價,。通常認為,，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅負較低，從而加大了投機需求,，造成了部分城市新建住房空置率較高,、房價高企等現(xiàn)象。
地方兩會代表委員們的言論也明顯地表現(xiàn)出對物業(yè)稅調(diào)控房價的期待,。有關(guān)經(jīng)濟評論人士也認為,，在廢止土地增值稅等前提下，物業(yè)稅能夠成為打擊投機,、高房價的重要武器,。
“物業(yè)稅與房價應(yīng)該是兩回事。短期內(nèi)物業(yè)稅可能導(dǎo)致房價下降,，但長期來看,，二者沒有什么關(guān)系�,！敝袊缈圃贺斮Q(mào)所研究員楊志勇說,，當前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)很微妙，在各種緊縮政策密集出臺的背景下,，物業(yè)稅很可能會成為壓倒駱駝的最后一根稻草,。“在中國房地產(chǎn)市場還是賣方市場的現(xiàn)實下,，很可能是買房人在承擔稅負,�,！�
許文分析說：“總體上看，物業(yè)稅并不是為了抑制房價而出臺的一個政策,，開征物業(yè)稅的主要目的是完善財產(chǎn)稅制和地方稅制,，調(diào)節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等�,！�
他提出,，開征物業(yè)稅對房價影響的不同觀點，涉及到對物業(yè)稅制度設(shè)計和影響效果的不同看法,。
從制度設(shè)計來看,，一個分歧為是否將土地出讓金納入物業(yè)稅。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅,，則可以將一次性繳納的土地出讓金在以后年度分期繳納，這是社會認為開征物業(yè)稅可以降低房價的典型主張,。
“但從理論上分析,，土地出讓金屬于租金的性質(zhì)，物業(yè)稅屬于稅收的性質(zhì),，兩者不應(yīng)該混同,。同時，要將土地出讓金納入的話在操作上也有一些困難,，如新舊房屋,、不同性質(zhì)房屋之間如何區(qū)別對待�,！痹S文說,。他進一步表示，學(xué)術(shù)界的多數(shù)意見是不將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍,。這樣,，社會上期望的將土地出讓金納入物業(yè)稅來降低房價的結(jié)果可能不會出現(xiàn)。
即便如此,，仍有人認為,，物業(yè)稅可以通過加大投資者持有房產(chǎn)的成本，起到抑制需求和市場過度投機的作用,。對此,，許文介紹說，研究表明,，物業(yè)稅對于房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)有一定的影響,，但在長期內(nèi)并無明顯影響。國外實踐也能證明這一點,，很多國家實施了類似于物業(yè)稅的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收,，但仍然避免不了房地產(chǎn)投機和泡沫的問題,。楊志勇也頗為認同：“美國開征物業(yè)稅多年，次貸危機之前房價還不是照樣漲,？”
“總之,，影響房地產(chǎn)價格的因素很多，決定房地產(chǎn)價格波動的主要因素不是稅收,，而是一定時期內(nèi)的市場供求關(guān)系起根本性作用,。”許文認為,，在未能解決房價走高的根本原因時,，不能對物業(yè)稅抑制高房價有太多的期待�,！岸愂盏恼{(diào)控并不是萬能的,，對于包括物業(yè)稅在內(nèi)的稅收的調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用不能高估�,！�
聚焦 3 如何對居民房產(chǎn)征稅是核心
根據(jù)2003年十六屆三中全會上形成的有關(guān)決定,，實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,，相應(yīng)取消有關(guān)收費,。
在許文看來，從操作層面看,，物業(yè)稅開征的整體框架是將現(xiàn)有對房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并,，以及考慮納入部分房地產(chǎn)收費，形成一個房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種,。同時,，降低交易環(huán)節(jié)的稅負，增加保有環(huán)節(jié)的稅負,。
據(jù)陳國強介紹,，從世界范圍看，在大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家,，物業(yè)稅是地方稅中非常重要的稅種,，在地方稅收收入中所占比重較大。各國設(shè)置的稅率,、征收方式上都不盡相同,。“我國需要參考國外比較成熟的做法和經(jīng)驗,�,！�
許文認為，目前,，開征物業(yè)稅的核心是擴大征稅范圍或如何對居民房產(chǎn)征稅的問題,。而對居民征收涉及到利益關(guān)系較廣,，因此在處理上需要謹慎對待。同時,，在制度設(shè)計上采用什么計稅依據(jù),、稅率水平設(shè)計多少社會能夠接受、如何給予居民基本住房的優(yōu)惠和保證公平,，以及現(xiàn)有的征管條件是否具備等問題,，也是制約物業(yè)稅出臺的重要因素。不僅如此,，如果按照國際通行做法,，物業(yè)稅采用房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，則成立評估機構(gòu),、完善評估技術(shù)等方面也是不小的挑戰(zhàn),。
此外，陳國強表示,，物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”遲遲難以“實轉(zhuǎn)”的原因還包括,，一些問題尚未得到很好的解決，諸如,，央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等“公房”將來是否也納入征收物業(yè)稅的范圍,，各地物業(yè)稅的起征點是否因平均居住面積的不同而有所區(qū)別,，是否能對城鎮(zhèn)居民的家庭財產(chǎn)狀況尤其是不動產(chǎn)狀況有較為客觀的了解和掌握等等。
楊志勇提出期待：“如果要征物業(yè)稅,，我希望它是一種受益稅,，要回到十六屆三中全會文件上來，開征物業(yè)稅就應(yīng)該取消一些稅費,，就需要區(qū)分存量房產(chǎn)與增量房產(chǎn),。如果一定要開征，稅收優(yōu)惠不應(yīng)該以一套房兩套房作為標準,，而應(yīng)該設(shè)定免征額,，以金額為標準才更加公平�,！彼�認為,，物業(yè)稅應(yīng)與地方公共服務(wù)聯(lián)系起來，相應(yīng)的稅率也要考慮到地方所提供的公共服務(wù),，而不是政府想要征稅就可以征,。
至于稅率，他認為：“從現(xiàn)實來看,，物業(yè)稅即使開征,，稅率也要定在很低的水平上,，個人傾向于比當前的物業(yè)費還要低。有人說1%之內(nèi)不算高,，但如果看總價,，就會發(fā)現(xiàn)實際上很高，征收時也是一個問題,�,！�
無論如何，接受采訪的專家一致表示,，雖然物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一個重要方向,，但在各方面條件未能充分具備時，不應(yīng)過快鋪開物業(yè)稅,，而應(yīng)進行深入的研究和準備,。 |