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2009年貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成近190億元,，同比增長27.1%。12月30日,，貴州最大的房地產(chǎn)公司中天集團推出的御景灣樓盤引來諸多看房客,。新華社記者
朱國賢 攝 |
浙江大學江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)接受《經(jīng)濟參考報》專訪時表示，目前的房地產(chǎn)泡沫已由經(jīng)濟問題轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺栴},，僅僅依靠經(jīng)濟措施已很難解決。但如果中央政府下定決心,，完全通過行政手段遏制目前的高房價,，又會使房地產(chǎn)價格高空墜落，給我國社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展帶來更大的隱患,。應充分協(xié)調(diào)利用行政調(diào)控和市場調(diào)節(jié),，絕不能回到“放亂收死”的老路，因此遏制高房價亟待健全房地產(chǎn)三項制度,，即在房地產(chǎn)宏觀管理上采取“雙軌制”,；在針對地方政府中觀房地產(chǎn)管理上采取“問責制”；在房地產(chǎn)開發(fā)商微觀管理上采取“稅收金融制”,。
宏觀管理的“雙軌制”
景乃權(quán)說,，目前的高房價已經(jīng)遠遠超出了普通大眾的購買能力。調(diào)查顯示，北京,、上海,、廣州、深圳等城市房地產(chǎn)每平方米均價接近或超過了兩萬,，80%左右的民眾表示“買不起房子”,。目前的高房價已不僅是一個阻礙經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的問題，更是一個影響社會和政治穩(wěn)定的民生問題,。因此有必要將我國房地產(chǎn)市場從市場化單軌轉(zhuǎn)向社會政策和經(jīng)濟政策雙軌,，即廉租房和商品房“雙軌制”。廉租房的建設(shè)由中央政府主導,，嚴格規(guī)范地方政府建設(shè)廉租房的比例,。在沒有達到廉租房建設(shè)比例的情況下嚴格控制商品房的開發(fā)。而商品房的開發(fā)則可以由市場進行供需確定,�,！半p軌制”的運用可以有效解決大部分低收入者的居住問題，保障社會安定和政治穩(wěn)定,。
2007年,，國務院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點,、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的住房保障體系,。2008年四季度，中央把保障性安居工程納入應對金融危機的重大舉措,，進一步加大保障房建設(shè)投資,。2009年5月，住建部,、國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合印發(fā)了《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》,。這些都表明了，中央對房地產(chǎn)宏觀管理采取了廉租房和商品房的“雙軌制”�,，F(xiàn)在的主要問題是,，對地方政府缺乏問責，對開發(fā)商的管理缺少健全有效的稅收金融制度,。
針對地方的“問責制”
景乃權(quán)認為,，地方政府有動力抬升地價、推漲房價,，主要是原因：首先,，以GDP為主的績效考核體系；其次,，土地出讓金收入,。在當前政府官員績效評價體系中,，GDP及其增長率占很大的比重。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地方GDP的增長有重要促進作用,。出于政績的考慮,，地方政府官員有動力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，采取鼓勵銀行為房地產(chǎn)商貸款,、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策,，以提升房地產(chǎn)價格，從而提高當?shù)谿DP的絕對值和增長額,。
土地出讓金是地方政府重要的財政收入來源,。抬高土地出讓價格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激勵抬升土地出讓價格內(nèi)生動力,，而高地價是推動房地產(chǎn)價格上升的重要原因之一,。同時，地方政府傾向于采取有利于房地產(chǎn)價格上漲的政策,，進一步推動土地價格上漲,。在這樣一個“高地價——高房價——高地價”循環(huán)中，房地產(chǎn)的價格就會越來越高,。
在針對地方政府中觀房地產(chǎn)管理上可以采取“問責制”方法,。“問責制”是指在考核地方政府官員績效時,，不僅僅看重GDP的高低,，同時納入拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例,，商品房價格增幅,、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標。這樣可以降低地方政府吹大房地產(chǎn)泡沫的動因,。
微觀層面的“金融稅收制”
景乃權(quán)表示,，政府在鼓勵居民購買自住房和改善性用房的同時，要采取措施嚴格抑制投機,，充分運用土地出讓金,、營業(yè)稅、物業(yè)稅,、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和貸款首付等等財稅金融政策,，根據(jù)國家宏觀和微觀經(jīng)濟形勢隨時規(guī)范和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商,。
物業(yè)稅的推出可以有效地抑制高房價。因為現(xiàn)擁有住房的成本比較低,，這導致了很多投資和投機者購買多套的住房,，持房待漲,。物業(yè)稅增收提高了房地產(chǎn)投資的空置成本，從而對房價有抑制作用,，按1%的稅費,，征稅后房價將理論上下降15%—20%。同時,，房產(chǎn)物業(yè)稅的征收可以采取區(qū)別對待的方式,，自住房和改善性用房免征，第三套及以上開始征收物業(yè)稅,。
當然,，物業(yè)稅的推出必須配合房產(chǎn)實名制的實施。只有明確了房產(chǎn)的擁有者,，我們才能有效地統(tǒng)計每戶家庭的房產(chǎn)擁有量,。貸款首付的金額也應該根據(jù)家庭購房的數(shù)量有所差異。家庭首次購房者首付比例保持20%的比例不變,，家庭購置第二套住房首付比例可以提高至50%,，家庭購買三套及以上房產(chǎn)應全額支付。這樣不僅可以有效轉(zhuǎn)嫁銀行貸款的風險,，而且可以有效抑制房地產(chǎn)投機,。
總之，中央應盡快出臺遏制房地產(chǎn)價格過快增長的具體執(zhí)行辦法,，否則在利益的驅(qū)動下“上有政策,，下有對策”，可能會造成“國四條”無法真正落到實處,。 |