2009年12月22日,，總成交價(jià)高達(dá)255億元的廣州亞運(yùn)城地塊轟然落地,。這一單地面積已經(jīng)超過(guò)廣州市2009年一年的住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量，甚至其成交價(jià)格可堪比中小城市全年的土地出讓金總額,。而彼時(shí),，距離“國(guó)四條”出臺(tái)僅僅10天,，與五部委推出的開(kāi)發(fā)商拿地首付50%的“鐵律”新政也只隔了5天。
此后第三天,，在福州市土地市場(chǎng)2009年的最后一拍中,，一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企以總價(jià)4.03億元拍下一小幅地塊，而樓面均價(jià)創(chuàng)下15040元/平方米的天價(jià),，刷新了作為二線城市福州“地王”的紀(jì)錄,。令在拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠大呼：調(diào)控新政“被破功”！
福州樓面地價(jià)1.5萬(wàn)元的新“地王”誕生后,，短短兩周以來(lái),，新“地王”周邊已開(kāi)售的樓盤均價(jià)出現(xiàn)“坐地大漲”的現(xiàn)象。記者發(fā)現(xiàn),，漲得最厲害的一樓盤均價(jià)從1萬(wàn)元飆至1.2萬(wàn)元,，10天漲的價(jià)幾乎勝過(guò)過(guò)去的10個(gè)月！
這些僅僅是2009年“地王”瘋狂的一頁(yè),，“地王”們的驚艷出場(chǎng)一次次地為原本就已開(kāi)足馬力上漲的房?jī)r(jià)注入強(qiáng)心劑,。同時(shí)，它為樓市“泡沫化”危機(jī)埋下越來(lái)越深的隱患,。王阿忠接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)指出,，在“地王”身上有四重危機(jī)值得警覺(jué)：強(qiáng)烈的地價(jià)連鎖反應(yīng),；引發(fā)房?jī)r(jià)再度暴漲；資本過(guò)度向房地產(chǎn)業(yè)聚集,；房?jī)r(jià)背離民生所引起的社會(huì)不安,。
“雖然過(guò)去的一兩個(gè)月，一些開(kāi)發(fā)商拿地的腳步有所放緩,，主要是土地市場(chǎng)缺乏高性價(jià)比的地塊,。一旦有合適的地塊，必將瘋狂競(jìng)價(jià),�,！鄙钲谔m江地產(chǎn)總裁楊大谷認(rèn)為，“如今,，靠銀行放貸拿‘地王’的開(kāi)發(fā)商打算動(dòng)工的依然是少數(shù),，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)還是難以為繼�,！�
在國(guó)內(nèi)14個(gè)大中城市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，過(guò)去的一年來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于二,、三線城市,，其房地產(chǎn)“泡沫化”程度也遠(yuǎn)比二,、三線城市大,。近年來(lái)，由于二,、三線城市商品住宅銷售額占全國(guó)的比重不斷增大,，一定程度上沖淡了全國(guó)房地產(chǎn)泡沫含量，也掩蓋了一線城市房地產(chǎn)泡沫危機(jī),。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，2009年前10個(gè)月，北京市房屋租售比達(dá)到1∶434,，上海市達(dá)1∶418,，深圳、杭州等地均突破1∶360,，遠(yuǎn)高于國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn),，顯示當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積日益加大。另?yè)?jù)中國(guó)社科院新近發(fā)布的《住房綠皮書》指出,，京,、滬、杭等20多個(gè)城市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)泡沫,，北京房?jī)r(jià)中泡沫成分約占五分之一,。
歷數(shù)近30年來(lái)全球或區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融危機(jī),，有不少都以房地產(chǎn)泡沫破裂為導(dǎo)火索：最近的迪拜債務(wù)危機(jī)、美國(guó)次貸危機(jī)均源于房地產(chǎn)泡沫,，其蔓延之快,、影響之廣令人瞠目；1997年香港樓市崩盤,，房?jī)r(jià)在一年內(nèi)縮水一半,；上世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)崩盤導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)20年一蹶不振……貨幣寬松、巨額貸款,、低息低稅,、投機(jī)成風(fēng)，這些樓市危機(jī)爆發(fā)前的共同“癥狀”中國(guó)目前全部具備,。
在中國(guó),，房地產(chǎn)占投資四分之一，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度達(dá)2個(gè)百分點(diǎn),，與建筑業(yè)增加值合計(jì)占GDP超過(guò)10%,，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)60多個(gè)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的滲透早已深入骨髓,。而從1998年以來(lái)11年多來(lái),，房地產(chǎn)投資保持20%以上的增速，房?jī)r(jià)也幾乎一直在加速上升,。經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)——過(guò)剩流動(dòng)性——樓市泡沫,，這一鏈條中風(fēng)險(xiǎn)重重。
是泡沫,，就總會(huì)破裂,！從目前來(lái)看，地方政府,、銀行,、開(kāi)發(fā)商、炒房者,、央企,、股市主體，將是房地產(chǎn)泡沫破裂的首批受害者,。
地方政府當(dāng)居受害者“清單”之首,。目前，一些地方政府“債臺(tái)”已經(jīng)筑起,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，地方財(cái)政負(fù)債現(xiàn)已超5萬(wàn)億元，其中一大塊是借銀行信貸實(shí)施大規(guī)模投資計(jì)劃,，未來(lái)很多項(xiàng)目還需持續(xù)“砸錢”,。王阿忠告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，很多地方政府主要財(cái)政來(lái)源就是賣地收入，土地出讓金,、房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占地方財(cái)政收入的40%,，有的高達(dá)60%以上�,？梢韵胂笕绻麡鞘斜辣P,，地方政府將面臨前所未有的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用危機(jī),。 |
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