銀河證券,、興業(yè)銀行4日分別發(fā)布報(bào)告,，對(duì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行了展望,。興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，根據(jù)目前的市場(chǎng)情況和對(duì)未來(lái)可能出臺(tái)政策的預(yù)期,，2010年房地產(chǎn)價(jià)格可能漲幅趨緩,，但不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的絕對(duì)下降。
魯政委說(shuō),，展望2010年,，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控目標(biāo)是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，而非促使房?jī)r(jià)下落,。雖然在調(diào)控政策的作用下,，2010年房?jī)r(jià)可能會(huì)面臨更多波動(dòng)，但總體仍將出現(xiàn)溫和爬升,。
做出這一判斷主要基于四大原因：第一,，2010年利率預(yù)計(jì)仍將維持低位。
第二,，人們收入預(yù)期繼續(xù)改善,。從目前來(lái)看，各方均預(yù)期2010年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將好于2009年,，而勞動(dòng)力市場(chǎng)也已出現(xiàn)顯著復(fù)蘇跡象,。在此情況下，除非強(qiáng)烈預(yù)期2010年房?jī)r(jià)將下跌,，否則,，居民的購(gòu)房熱情仍會(huì)較為強(qiáng)烈。
第三，目前供需失衡仍然明顯,。數(shù)據(jù)顯示,，自2009年3月份定金及預(yù)付款累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)正以來(lái)，此后持續(xù)快速攀升,，到11月份已上升到66.5%,，進(jìn)入2004年以來(lái)的最高增速區(qū)域，其增速也高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的總體增速,。成交量下降情況下定金及預(yù)付款項(xiàng)的高速增長(zhǎng),，表明了供給無(wú)法滿足市場(chǎng)上的旺盛需求。
第四,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金充足,，缺乏主動(dòng)降價(jià)動(dòng)力。資料顯示,，與2008年以來(lái)出現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速(花錢(qián)速度)持續(xù)高于房地產(chǎn)資金來(lái)源增速(收錢(qián)速度)因而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張不同,，2009年以來(lái)房地產(chǎn)資金來(lái)源增速不僅高于開(kāi)發(fā)投資增速，而且差距持續(xù)擴(kuò)大,，暗示當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金充裕,。
中國(guó)銀河證券研究所所長(zhǎng)滕泰認(rèn)為，雖然短期中央會(huì)關(guān)注并遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲,，但是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期上漲卻無(wú)法改變,。他說(shuō)，決定任何一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)的因素主要包括五個(gè)方面：居民收入因素,、財(cái)富和資產(chǎn)配置因素,、人口因素、房地產(chǎn)金融因素,、土地供給因素,。
考慮到中國(guó)居民隱性收入較多，中國(guó)居民的實(shí)際可支配收入增長(zhǎng)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)局公布的名義可支配收入增長(zhǎng)率,，年平均增速在兩位數(shù),。
從財(cái)富和資產(chǎn)配置方面分析，中國(guó)居民購(gòu)房投資是30年家庭財(cái)富積累的結(jié)果,，一代中產(chǎn)階級(jí)的長(zhǎng)期投資行為是驅(qū)動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的重要因素,。
從人口城市化和人口財(cái)產(chǎn)分布來(lái)看，中國(guó)是全世界城市化速度最快,、最有利于城市地產(chǎn)價(jià)格上漲的地區(qū),。在人口城市化和收入貧富差距過(guò)大的歷史階段，城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也是一般的歷史規(guī)律,。
從房地產(chǎn)金融因素分析,，中國(guó)是房地產(chǎn)金融最不發(fā)達(dá)的地區(qū),，除了房地產(chǎn)信貸沒(méi)有進(jìn)一步的金融衍生工具，因此未來(lái)的房地產(chǎn)金融發(fā)展空間很大,，每一步房地產(chǎn)金融創(chuàng)新都有可能推動(dòng)地產(chǎn)價(jià)格上一個(gè)臺(tái)階,。
從土地供給因素分析，中國(guó)也是全球土地最稀缺的國(guó)家之一,。再加上政府為了保證糧食安全,，保18億畝耕地的紅線，未來(lái)的城市土地供給勢(shì)必越來(lái)越少,。 |
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