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2009年西安商品房市場呈現火熱景象,，不僅成交量節(jié)節(jié)上升,，商品住宅成交均價也首次突破了每平方米5000元大關。持續(xù)活躍的西安樓市,，將繼續(xù)保持火熱態(tài)勢,，還是步入下調軌道,？
近10年來，西安樓市的發(fā)展一直比較平穩(wěn),，商品房價格長期都處于穩(wěn)步微升態(tài)勢中,，全年成交面積一直徘徊在500萬平方米以內，價格保持在3000元上下,。成交量低,、價格上不去等原因使西安樓市一直處在全國房地產市場的二線邊緣位置。
據西安市房管部門統計,，2009年前三季度西安市商品房銷售面積為816.9萬平方米,，同比增長73%；商品房住宅均價5026元,，同比增長2.39%,。
西安一些房地產業(yè)內人士認為，在普遍沒有追加投資,，沒有提高產品性能,、小區(qū)綠化標準和物業(yè)品質等外因的情況下，西安房價出現這樣的增長態(tài)勢,，不能不使人聯想起房價泡沫,，從而對超過5000元的均價產生質疑。
首先受到質疑的是高房價的市場承受力,，作為中國房地產市場的二線城市,，西安市商品房均價突破5000元大關后，在全國仍處于較低水平,，但相對于西安市民的收入卻處于偏高狀態(tài),。相關調查數據顯示，西安居民能夠承受的房價在3500元到4000元之間,，在房價“破五”之后,，有多少人能夠承受得起這樣的房價，值得懷疑,。
其次是每個樓盤的公布價與統計價也受到質疑,。目前西安樓市大盤林立，奇怪的是越是大盤打折幅度就越大,，從95折到80折不等,。一些業(yè)內人士認為，如果是按成交價統計,，為什么不直接以成交價公布,，而是在自己先期制定的銷售價格上進行折扣,？其目的無非是讓人們在市場上看到這個所謂的均價，認為房價一直在漲,，這樣做只能使沒有買房的人迫于漲價現實而跟風,，追漲殺跌陷入房價陷阱，所以房屋均價超過5000元的統計實不實依然存疑,。
再次是普通住宅均價有被高端商品房拉升的嫌疑,。2009年三季度以來，西安曲江區(qū)域高端住宅紛紛上市,，這些每平方米起價七八千元的高端住宅頻繁交易,，拉升了西安商品房的成交均價，這點也使普通消費者對普通住宅均價超過5000元的結論產生不信任,。
臨近年底,，從西安當地的報刊廣告可以明顯感受到銷售壓力正日漸緊迫，前半年比較少見的整版大幅廣告又相繼出現在了各類報紙上,。這種每日不斷,、鋪天蓋地的大幅廣告，實際上昭示著四季度西安開發(fā)商面臨還貸,、資金回籠的壓力,，而五花八門的促銷手段也難以掩飾銷售的真正目的。
與此同時,，通過一年的建設,，商品房市場積累存量不斷增加。截止到12月初西安可銷售商品房超過13萬套,，隨著不少新盤集中推出,，這個數字還將不斷增加。
另一方面,，今年是西安舊城及城中村改造最集中的一年,，也是自2007年開始大規(guī)模拆遷以來需要大面積安置的一年，隨著東窯坊,、楊家莊等一大批大型安置小區(qū)的投入使用,，商品住宅市場的供應量也將出現大的變化。
總而言之,，出盤量的加大將使西安房地產市場的銷售壓力陡然增大,，如果樓市能夠繼續(xù)消化出盤量，房價就會得到支撐,，否則價格只能是一個空殼。另一方面,，西安樓市在背離消費者承受能力后有可能出現回調要求,，這種回調正是對快速上漲的回補要求,，也是健康市場的正常現象,。 |