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2009年西安商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)火熱景象,，不僅成交量節(jié)節(jié)上升，商品住宅成交均價(jià)也首次突破了每平方米5000元大關(guān),。持續(xù)活躍的西安樓市,，將繼續(xù)保持火熱態(tài)勢(shì)，還是步入下調(diào)軌道,？
近10年來(lái),，西安樓市的發(fā)展一直比較平穩(wěn)，商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期都處于穩(wěn)步微升態(tài)勢(shì)中,，全年成交面積一直徘徊在500萬(wàn)平方米以內(nèi),，價(jià)格保持在3000元上下,。成交量低,、價(jià)格上不去等原因使西安樓市一直處在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二線邊緣位置。
據(jù)西安市房管部門統(tǒng)計(jì),，2009年前三季度西安市商品房銷售面積為816.9萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)73%；商品房住宅均價(jià)5026元,，同比增長(zhǎng)2.39%,。
西安一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在普遍沒(méi)有追加投資,，沒(méi)有提高產(chǎn)品性能,、小區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)品質(zhì)等外因的情況下，西安房?jī)r(jià)出現(xiàn)這樣的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，不能不使人聯(lián)想起房?jī)r(jià)泡沫,，從而對(duì)超過(guò)5000元的均價(jià)產(chǎn)生質(zhì)疑。
首先受到質(zhì)疑的是高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)承受力,，作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二線城市,，西安市商品房均價(jià)突破5000元大關(guān)后，在全國(guó)仍處于較低水平,，但相對(duì)于西安市民的收入?yún)s處于偏高狀態(tài),。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安居民能夠承受的房?jī)r(jià)在3500元到4000元之間,，在房?jī)r(jià)“破五”之后,，有多少人能夠承受得起這樣的房?jī)r(jià)，值得懷疑,。
其次是每個(gè)樓盤的公布價(jià)與統(tǒng)計(jì)價(jià)也受到質(zhì)疑,。目前西安樓市大盤林立,，奇怪的是越是大盤打折幅度就越大，從95折到80折不等,。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如果是按成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，為什么不直接以成交價(jià)公布,，而是在自己先期制定的銷售價(jià)格上進(jìn)行折扣,？其目的無(wú)非是讓人們?cè)谑袌?chǎng)上看到這個(gè)所謂的均價(jià)，認(rèn)為房?jī)r(jià)一直在漲,，這樣做只能使沒(méi)有買房的人迫于漲價(jià)現(xiàn)實(shí)而跟風(fēng),，追漲殺跌陷入房?jī)r(jià)陷阱，所以房屋均價(jià)超過(guò)5000元的統(tǒng)計(jì)實(shí)不實(shí)依然存疑,。
再次是普通住宅均價(jià)有被高端商品房拉升的嫌疑,。2009年三季度以來(lái)，西安曲江區(qū)域高端住宅紛紛上市,，這些每平方米起價(jià)七八千元的高端住宅頻繁交易,，拉升了西安商品房的成交均價(jià)，這點(diǎn)也使普通消費(fèi)者對(duì)普通住宅均價(jià)超過(guò)5000元的結(jié)論產(chǎn)生不信任,。
臨近年底,，從西安當(dāng)?shù)氐膱?bào)刊廣告可以明顯感受到銷售壓力正日漸緊迫，前半年比較少見的整版大幅廣告又相繼出現(xiàn)在了各類報(bào)紙上,。這種每日不斷,、鋪天蓋地的大幅廣告，實(shí)際上昭示著四季度西安開發(fā)商面臨還貸,、資金回籠的壓力,，而五花八門的促銷手段也難以掩飾銷售的真正目的。
與此同時(shí),，通過(guò)一年的建設(shè),，商品房市場(chǎng)積累存量不斷增加。截止到12月初西安可銷售商品房超過(guò)13萬(wàn)套,，隨著不少新盤集中推出,，這個(gè)數(shù)字還將不斷增加。
另一方面,，今年是西安舊城及城中村改造最集中的一年,，也是自2007年開始大規(guī)模拆遷以來(lái)需要大面積安置的一年，隨著東窯坊,、楊家莊等一大批大型安置小區(qū)的投入使用,，商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量也將出現(xiàn)大的變化。
總而言之，出盤量的加大將使西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售壓力陡然增大,，如果樓市能夠繼續(xù)消化出盤量,，房?jī)r(jià)就會(huì)得到支撐，否則價(jià)格只能是一個(gè)空殼,。另一方面,，西安樓市在背離消費(fèi)者承受能力后有可能出現(xiàn)回調(diào)要求，這種回調(diào)正是對(duì)快速上漲的回補(bǔ)要求,，也是健康市場(chǎng)的正�,，F(xiàn)象。 |