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一位上海市民站在倒塌的“蓮花河畔景苑”樓盤前,。新華社發(fā) |
從年初廣州首個限價房項目保利西子灣被購房者以“房屋質(zhì)量問題”為由告上法庭，到年中發(fā)生的上�,！吧徎ê优暇霸贰痹诮欠康顾鹿�,，以及各地不斷傳來的“樓薄薄”、“樓脆脆”與“樓歪歪”的信息,，“房屋質(zhì)量問題”與高房價一起成為2009年樓市最為引人關(guān)注的焦點,，許多購房者也因此感嘆“買房難、買放心房更難”,。
記者日前就此進行調(diào)研發(fā)現(xiàn),，在頻頻被曝光和投訴的房屋質(zhì)量問題背后，潛藏著預(yù)售制度,、建設(shè)管理,、工人素質(zhì)三大深層次矛盾和問題。
只見房價漲,，不見房屋質(zhì)量漲
來自中國消費者協(xié)會的統(tǒng)計顯示,，無論是房地產(chǎn)市場一路狂奔的2007年，還是銷售略顯疲軟的2008年,，購房都是消費者投訴的熱點和難題問題,。其中2007年消費者就購房問題進行的投訴中，排在首位的即是“住房質(zhì)量問題”。2008年,，盡管房地產(chǎn)一度陷入低迷,，銷售也有所放緩，但消費者對購房問題的投訴卻出現(xiàn)了10.8%的增長,，其中對房屋銷售合同的投訴更是增長了76.9%,。
在這些數(shù)字增長的背后，是一些令購房者感到“頭疼和傷神”的具體質(zhì)量問題,。濟南日報集團工作人員趙言明購買的濟南西部一處期房,，驗房時卻發(fā)現(xiàn)主臥室和客廳的天花板中心下陷，成了一個“鍋底”,；在工商銀行山東省分行工作的段維斌,，2005年購買的濟南如意苑小區(qū)商品房，交房時就發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水,，還曾經(jīng)大修過一次,，但至今近四年過去，漏水問題仍未得到徹底解決,。
在與開發(fā)商交涉或投訴到相關(guān)部門不能解決問題的情況下,，一些消費者不得不拿起法律的武器。2008年,，濟南南部一處小高層樓盤在沒有拿到竣工驗收備案表的情況下,，強行將房屋交付業(yè)主使用，結(jié)果部分業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn),，衛(wèi)生間防水存在問題、防盜門開啟時會擋住電梯出口,，購房者因此起訴至法院,。一位參與訴訟的購房者無奈地對記者說：“這么多年了，為什么只見房價漲,，不見房子質(zhì)量漲呢,？”
西安市仲裁委員會公布的一份報告也顯示，在2008年受理的商品房糾紛仲裁案件中,，因房屋質(zhì)量引起的仲裁案件較往年有所上升,。值得一提的是，開發(fā)商售出房屋后,，一般將保修責(zé)任委托給物業(yè)公司或施工企業(yè),。當(dāng)購房者提出房屋質(zhì)量問題，常遇到開發(fā)商,、物業(yè)公司和施工方相互推諉,，難以協(xié)調(diào)，致使問題長期擱置。
房屋質(zhì)量問題原因何在
記者就房屋質(zhì)量問題多方調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在頻頻出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題背后,，還潛藏著預(yù)售制度、建設(shè)管理,、工人素質(zhì)三大深層次矛盾和問題,。
首先，實施多年的預(yù)售房制度助長了開發(fā)商特別是一些中小開發(fā)商“重銷售,、輕質(zhì)量”的“惡習(xí)”,。根據(jù)山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會的統(tǒng)計，近年來,，在涉及房產(chǎn)質(zhì)量的案件中,，預(yù)售房案件所占的比例高達80%以上。山東省房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事周長鵬認(rèn)為,，商品房預(yù)售制度在繁榮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時,，已成為助長房地產(chǎn)質(zhì)量隱患的一大根源。對于開發(fā)商而言,，房子尚未蓋完就已經(jīng)收到了房款,，不必再過多擔(dān)心市場銷售的風(fēng)險，因而在房屋建設(shè)質(zhì)量管理方面明顯少了一層緊箍咒,，一些“賺一把”就走的中小開發(fā)商更是養(yǎng)成了“重銷售,、輕質(zhì)量”的惡習(xí)。
其次,，現(xiàn)行建設(shè)管理中“層層轉(zhuǎn)包,、分包，層層剝皮”的惡性鏈條,，使得“偷工減料,、以次充好”的情況屢屢發(fā)生，給房屋質(zhì)量埋下隱患,。山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會副主任王民生介紹說,，近年來，我國商品房建設(shè)領(lǐng)域一直是一個賣方市場,，主動權(quán)掌握在開發(fā)商手中,，建筑施工方往往只能不斷壓低利潤甚至大量墊資才能承攬到工程。王民生做過調(diào)查,，15年前,，建筑方承攬土建工程的利潤還在10%左右，但現(xiàn)在,，建筑方承攬的土建工程即使自己干,，利潤一般也不超過5%。工程經(jīng)過層層轉(zhuǎn)包、層層剝皮后,，施工方為了獲取利潤采取的種種不法行為影響到了房屋的質(zhì)量,。
第三，我國從事房地產(chǎn)建設(shè)的工人隊伍整體素質(zhì)偏低,，許多地方持證上崗比例都不足50%,。這樣的隊伍素質(zhì)既不能保證施工工人自身的安全，也不能保證房屋建設(shè)的質(zhì)量,，成為我國房屋質(zhì)量問題頻頻出現(xiàn)的另一大主要根源,。
值得一提的是，即便有上述問題的存在,，如果現(xiàn)場監(jiān)理和竣工驗收雙雙得到強化,，房屋也不會出現(xiàn)如此眾多的質(zhì)量問題。但恰恰這些環(huán)節(jié)并不“硬朗”,，一些開發(fā)商更是依賴灰色手段在這兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié)蒙混過關(guān),。
保障房屋質(zhì)量亟須三大推手
針對上述影響房屋質(zhì)量問題的深層次原因，專業(yè)人士建議,，各級政府和立法部門應(yīng)從逐步推行建筑業(yè)農(nóng)民工持證上崗,、完善房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗收責(zé)任追究機制、強制推行房屋銷售規(guī)范化合同等方面著力,，加強對房屋建設(shè)中的質(zhì)量監(jiān)管機制以及房屋售后質(zhì)量追溯機制的建設(shè),。
第一，商品房銷售合同應(yīng)強制推行當(dāng)?shù)刂鞴懿块T發(fā)行的規(guī)范合同,。山東省消費者協(xié)會投訴部副主任牟剛認(rèn)為,，與保障消費者維權(quán)相比，提高房產(chǎn)交易前的預(yù)防意識更加重要,。而最主要的預(yù)防方式,，便是依靠規(guī)范化合同對開發(fā)商進行約束。多年從事房產(chǎn)糾紛研究的濟南市人大代表傅強建議,，對于確需更改合同的，更改部分應(yīng)報主管部門審批通過,，主管部門對于顯失公平的變動或補充條款應(yīng)在互聯(lián)網(wǎng)上公開予以警示,。此外，鑒于房地產(chǎn)預(yù)售制度對房屋質(zhì)量產(chǎn)生的不利影響,，國家應(yīng)加大對現(xiàn)行房地產(chǎn)投融資體制改革的力度,，并盡快取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。
第二,，通過立法完善房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗收過失的責(zé)任追究機制,。周長鵬建議，法律應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格界定房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗收部門責(zé)任，對于質(zhì)量不合格的商品房,，應(yīng)當(dāng)依法追究監(jiān)理和驗收部門責(zé)任,。當(dāng)前，監(jiān)理過失賠償成本不超過監(jiān)理人服務(wù)費用,，震懾作用不大,；而對驗收部門的過失追究更是十分少見。應(yīng)加大對監(jiān)理和驗收過失的處罰力度,，避免將交易后的房屋質(zhì)量風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁給購房者,。
第三，政府應(yīng)當(dāng)加強對于從事建筑工作農(nóng)民工的培訓(xùn),，并逐步實現(xiàn)建筑工人全部持證上崗,。王民生建議，在推進建筑工人持證上崗的過程中,，一方面應(yīng)出臺法律法規(guī),，明確建筑工人全部實現(xiàn)持證上崗的時間表；另一方面,，通過政府補貼學(xué)費等方式,，支持和引導(dǎo)農(nóng)民工通過學(xué)習(xí)實現(xiàn)持證上崗。
[相關(guān)鏈接] 2009年曝光的部分房屋質(zhì)量問題
“限質(zhì)房”
1月,，廣州限價房項目保利西子灣的60多戶業(yè)主因質(zhì)量等問題而拒收房,，并向開發(fā)商索賠。業(yè)主稱,，在交樓時發(fā)現(xiàn)限價房變成了“限質(zhì)房”,，存在滲水、墻壁裂縫,、地板空鼓等問題,。
“樓脆脆”
6月27日，上海市閔行區(qū)在建13層住宅樓“蓮花河畔景苑”整體倒塌,。目前,，業(yè)主賠付問題已進入掃尾階段，大多數(shù)人選擇“優(yōu)惠留房”方案,，只有59戶選擇退房,。
“樓歪歪”
7月中旬的一場大雨后，成都市校園春天小區(qū)6號樓和7號樓逐漸斜靠在一起,。經(jīng)測量,，兩棟樓相鄰的墻壁已經(jīng)呈20度夾角，成了名副其實的“樓歪歪”,。
“墻脆脆”
8月,，在北京首個限價房項目瑞旗家園,，兩位業(yè)主裝修時發(fā)現(xiàn)，兩家陽臺之間的墻壁酥脆,，碎墻塊用手一捏便成散沙狀,，而如此“墻脆脆”并非只是一家。
“墜窗事件”
9月14日,，上海市法華鎮(zhèn)路20弄紅莊小區(qū)4號樓5樓的鋁合金窗框掉落,，6樓的窗戶外墻脫落，將一名躲避不及的路人砸傷,。據(jù)悉,，今年4月該小區(qū)2號樓同樣出現(xiàn)過外墻剝落現(xiàn)象。
“樓薄薄”
浙江省桐鄉(xiāng)市太陽湖小區(qū)的住戶偶然間發(fā)現(xiàn)天花板滲水,，覺得樓板可能存在問題,，9月11日，經(jīng)桐鄉(xiāng)市建設(shè)局質(zhì)檢站兩位工程師測定,，樓板厚度僅為7.9厘米,，而設(shè)計時要求為12厘米。 |