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南昌市自2008年12月起,，試行經(jīng)濟(jì)適用住房(以下簡(jiǎn)稱：“經(jīng)適房”)貨幣補(bǔ)貼政策,，將原來保障住房政策由單一的實(shí)物供應(yīng)方式變?yōu)閷?shí)物供應(yīng)與貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，受到群眾歡迎。運(yùn)行以來,，政府僅用0.62億元補(bǔ)貼資金,，就吸引了上千中簽家庭購房,，拉動(dòng)了上半年10%以上的房產(chǎn)交易量,，較原來單一的實(shí)物供應(yīng)政策，見效快,、開支少,。
變“補(bǔ)磚頭”為“人頭磚頭都可補(bǔ)”
2007年至2008年，南昌市累計(jì)建設(shè)和銷售經(jīng)適房140萬平方米,，解決了近兩萬戶中低收入家庭的住房困難,。
南昌市房管局局長(zhǎng)周光華介紹說，2007年,，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他大中城市相似,，處于相對(duì)不理性狀態(tài)，住房成了稀缺資源,。此時(shí),，大力興建經(jīng)適房實(shí)物安置中低收入家庭，有效增加了住房供應(yīng)量,，一方面解決了困難家庭的住房問題,，另一方面緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的供求關(guān)系，且對(duì)城區(qū)商品房?jī)r(jià)格有一定的平抑作用,。2008年,，南昌紅谷灘、城南商品房均價(jià)分別為3636元/平方米,、4076元/平方米,，而同區(qū)域經(jīng)適房最高限價(jià)分別為1860元/平方米、1760元/平方米,。
然而,，2008年,，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，價(jià)跌量升,，實(shí)物與貨幣價(jià)值差距縮小,。如果采取貨幣補(bǔ)貼方式，讓老百姓持幣購房,，一方面群眾可以根據(jù)偏好和需求選擇合適的住房,，另一方面，對(duì)消耗存量房,、拉動(dòng)內(nèi)需保增長(zhǎng)很有好處,。
為此，自2008年12月起,，南昌啟動(dòng)經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼試點(diǎn),，采取“補(bǔ)貼貨幣化、購買自主化,、運(yùn)作透明化”的運(yùn)作新模式，變政府暗補(bǔ)(無償劃撥土地,、減免各種規(guī)費(fèi))為明補(bǔ),。經(jīng)適房補(bǔ)貼資金由市財(cái)政安排，從土地出讓收益中解決,。2009年,，計(jì)劃貨幣補(bǔ)貼戶數(shù)為3100戶，補(bǔ)貼資金安排1.5億元,，同時(shí),，實(shí)物供應(yīng)6900套。
記者了解到,，凡城區(qū)(不含四縣)符合南昌市經(jīng)適房申購條件的家庭,，通過“三級(jí)審核、三榜公示”后自由選擇經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵨锕⿷?yīng)方式,。搖號(hào)中簽經(jīng)適房補(bǔ)貼家庭,，應(yīng)在城區(qū)控制范圍內(nèi)自主選購一套建筑面積90平方米以下的商品房或二手房，取得房產(chǎn)證后,，按規(guī)定程序領(lǐng)取補(bǔ)貼資金,。
南昌市規(guī)定，目前經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米,，補(bǔ)貼面積上限為60平方米,，所購住房小于60平方米的，按實(shí)際面積補(bǔ)貼,，大于60平方米的按60平方米補(bǔ)貼,，每戶最高補(bǔ)貼資金4.8萬元,。
今年1月16日，南昌市7634戶符合經(jīng)適房申購條件,、選擇貨幣補(bǔ)貼家庭,，首次公開搖號(hào)，產(chǎn)生了3100戶中簽家庭,。截至6月底,，全市中簽家庭已購買住房1294套，領(lǐng)取或發(fā)放購買補(bǔ)貼6211萬元,。
貨幣補(bǔ)貼攪活房市購買自主群眾歡迎
采訪中記者了解到,，近幾年來，南昌通過經(jīng)適房解決了許多中低收入家庭住房困難問題,，但單一的實(shí)物供應(yīng)的經(jīng)適房政策在落實(shí)過程中,，仍暴露出不少問題。
一方面,，經(jīng)適房小區(qū)因位置較偏,、生活配套不全出現(xiàn)銷售難問題。2007年,，南昌市9422戶中簽家庭中,，棄購的有1660戶，占17.6%,，購房后退房的122戶,。另一方面，政府因過多承擔(dān)經(jīng)適房建設(shè),、銷售,、監(jiān)管等職能，不僅工作效率低,，而且行政成本增大,。據(jù)南昌市房管局反映，今年新增經(jīng)適房建設(shè)用地審批事項(xiàng),，去年就申報(bào)了計(jì)劃,，到今年6月才辦好審批手續(xù)，再經(jīng)過征地拆遷,、施工招投標(biāo)等環(huán)節(jié),，今年新建經(jīng)適房最快也要在10月以后才能開工，已影響到按期完成經(jīng)適房計(jì)劃任務(wù),。
而南昌經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼政策通過直接貨幣補(bǔ)貼提高中低收入家庭住房購買力的方式,，運(yùn)行半年多以來，取得了明顯成效。
首先,，貨幣補(bǔ)貼政策給予群眾購房更多的自主權(quán),，深受中簽家庭的歡迎。今年6月,，享受政府貨幣補(bǔ)貼,，以4200元/平方米的價(jià)格在丁公南路上選購買了一套75平方米的二手房的龔祥輝說：“盡管房子相對(duì)較舊，房?jī)r(jià)也比政府新建的經(jīng)適房高,，但位居市中心,，交通、生活各方面都很便利,，能繼續(xù)生活在熟悉的社區(qū),，便于小孩上學(xué)和照顧父母，我覺得比居住在偏僻的經(jīng)適房小區(qū)要好多了”,。據(jù)南昌市房管局統(tǒng)計(jì),，在去年年底群眾申報(bào)享受經(jīng)適房政策中，申請(qǐng)貨幣補(bǔ)貼的7633套,，占計(jì)劃數(shù)(3100套)的246%,。
其次，大大縮短了中簽家庭購房入住時(shí)間,，節(jié)約了政府行政成本,。從申請(qǐng)-搖號(hào)-購房-入住，采取貨幣補(bǔ)貼僅需半年的時(shí)間,，比實(shí)物供應(yīng)至少能提前一至二年。而且,，為政府主管部門減少了建設(shè)規(guī)劃,、用地報(bào)批、征地拆遷,、建設(shè)監(jiān)管,、貸款融資等多個(gè)工作環(huán)節(jié)。
第三,，
激活和促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,。據(jù)了解，江西國(guó)泰,、浙大中凱,、正榮集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)商反映，政府出臺(tái)貨幣補(bǔ)貼政策后,，今年上半年公司90平方米以下住房銷售火爆,，約占總銷量的10%-25%。
警惕小戶型供給不足助漲房?jī)r(jià)
采訪中，一些中低收入家庭反映,，在選擇實(shí)物供應(yīng)或貨幣補(bǔ)貼時(shí)進(jìn)退兩難,。家住孺子路的甄先生這兩年一直在申請(qǐng)享受保障性住房政策，他告訴記者：“雖然我還沒中簽,。但是直到現(xiàn)在我還在猶豫,，自己到底是應(yīng)該選實(shí)物還是選補(bǔ)貼。一方面,，經(jīng)適房?jī)r(jià)格低,，但多半地處偏遠(yuǎn)的地方；另一方面,，即使有政府補(bǔ)貼,，購房壓力仍然很大�,！�
他們呼吁政府,，在集中建設(shè)經(jīng)適房時(shí)，超前規(guī)劃公交,、學(xué)校,、社區(qū)醫(yī)院等配套建設(shè)，或在交通,、生活便利的地方建設(shè)經(jīng)適房,，讓更多的人想買、愿住經(jīng)適房,。同時(shí),，應(yīng)在房?jī)r(jià)偏高時(shí)，適度提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),。
此外,，針對(duì)政府補(bǔ)貼要在辦理房產(chǎn)證后才能到位的情況，一些中低收入家庭建議經(jīng)濟(jì)適用房政府補(bǔ)貼資金應(yīng)按實(shí)際房?jī)r(jià)的一定比例計(jì)算,，補(bǔ)貼資金可以直接沖抵購房首付款,，以減輕購房人首付款壓力。
專家認(rèn)為,，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),，根據(jù)中低收入家庭申購實(shí)物供應(yīng)和貨幣補(bǔ)貼數(shù)量，靈活調(diào)整兩種保障方式的比例關(guān)系,，這是政府真正做好住房保障工作的關(guān)鍵,。在市場(chǎng)過熱時(shí)，采取實(shí)物供應(yīng)為主,、貨幣補(bǔ)貼為輔的政策,；在市場(chǎng)低迷時(shí)，采取貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物供應(yīng)為輔的政策,，通過政府宏觀政策和市場(chǎng)無形的手,，既解決困難群眾住房問題，又調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。
江西師大教授陶滿德,、南昌市房產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王天柱等專家學(xué)者認(rèn)為，在執(zhí)行經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼政策過程中,，應(yīng)注意政策適用前提的把握,。前提主要在兩個(gè)方面，一是要完善個(gè)人信用體系及統(tǒng)計(jì)體制,，以準(zhǔn)確掌握居民的真實(shí)收入狀況和住房狀況,，確定準(zhǔn)確的補(bǔ)貼額度。二是,，市場(chǎng)上要有充足的合適房源,，使中簽家庭能方便的選到適合自己的住房，如果供給不足的話,，反而會(huì)增加中低收入家庭住房困難問題,，并且會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
專家對(duì)目前南昌經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼政策提出完善的建議,。一是補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)偏低,。最高4.8萬元的補(bǔ)貼資金對(duì)購買郊區(qū)住房的家庭幫助較大，但對(duì)追求生活便利,、購買城區(qū)二手房的家庭幫助不夠明顯,；二是限制條件太多，不利于調(diào)動(dòng)中低收入家庭購房積極性,。南昌市目前規(guī)定,，領(lǐng)取政府補(bǔ)貼購買的住房為經(jīng)適房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán),，5年后才能上市交易，交易時(shí)須全額退回政府補(bǔ)貼,；已領(lǐng)取政府補(bǔ)貼購房家庭,，今后不能再享受經(jīng)適房補(bǔ)貼，也不能再購買經(jīng)適房,，如需再購買其他住房,，必須全額退回政府發(fā)放的補(bǔ)貼等；三是必須加大監(jiān)管力度,，確保新開工住房建設(shè)90平方米以下小戶型的供應(yīng),。 |