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近期，隨著房價上漲，“一房二賣”等樓市欺詐現(xiàn)象也越來越引起人們的關(guān)注,。盡管有購房者通過法律途徑獲得開發(fā)商雙倍賠償?shù)呐袥Q,，但其中耗費的時間、精力等決非雙倍賠償可以彌補的,。對此,，業(yè)界人士提醒，購買商品房并非“一手交錢,、一手交房”這么簡單,，如何維護自己的合法權(quán)益，真正成為房子的主人,，還需提高法律意識,，盡快到有關(guān)部門登記公示。
開發(fā)商“一房二賣”被判加倍賠償
2004年,，鄭先生購買了北京市雍和大廈的一處門面房,，但隨后開發(fā)商又將這處房子賣給了另一位業(yè)主。近日,，北京市東城區(qū)人民法院一審認(rèn)定開發(fā)商違法,，判令解除雙方簽訂的《購房協(xié)議書》，開發(fā)商加倍賠償鄭先生已付購房款近1100萬元,，并賠償其利息損失33萬元,。目前，開發(fā)商已提出上訴,。據(jù)北京市東城區(qū)法院介紹,，本案中，法院判決的依據(jù)為《合同法》和相關(guān)司法解釋的規(guī)定,，即：商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣給第三人，買受人可以請求返還已付購房款及利息,、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。
2003年4月,，最高人民法院出臺《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,，將懲罰性賠償原則引入到商品房買賣合同糾紛的處理中來,。規(guī)定對出賣人嚴(yán)重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約欺詐等行為,，可以適用懲罰性賠償原則,。該司法解釋規(guī)定了可以適用懲罰性賠償原則的5種情形，即：商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該商品房屋抵押給第三人,；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人,；訂立合同時,，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明；在訂立合同時,，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實,；訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,。
預(yù)告登記能避免“一房二賣”
盡管在上述案例中,，這起典型的“一房二賣”糾紛看似以購房者鄭先生獲得勝訴告終，但事實上,，打官司這幾年耗費了多少財力精力只有當(dāng)事人心里清楚,，而且如今這處房子的房價遠非2004年可比，再加上這處門面房幾年下來損失的出租收益,，如此計算即便獲賠千萬元也難以彌補購房者的損失,。有鑒于此，業(yè)內(nèi)人士提醒,，要徹底避免“一房二賣”的尷尬,，購房者買房后必須盡快到有關(guān)部門登記公示，以使自己成為這套住房的真正主人,。
所謂預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時,，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，可以按照約定向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記,。據(jù)記者了解,，預(yù)告登記有效期為3個月，在這期間,，房屋不能再次買賣,，即使開發(fā)商擅自買賣也不具備法律效力。這個方法比定金更能有效保護實現(xiàn)合同債權(quán),。此前,，由于購房者的產(chǎn)權(quán)登記、領(lǐng)取房產(chǎn)證大多是在拿房后才辦理,，而預(yù)售的商品房從簽合同到辦理產(chǎn)權(quán)之間有很長一段時間,，容易出現(xiàn)“一房二賣”的糾紛,。
北京仁和律師事務(wù)所副所長孟憲生表示，“預(yù)告登記”將有效地杜絕“一房二賣”的糾紛,。不過他同時提醒，按照規(guī)定,，預(yù)告登記須經(jīng)過雙方約定,，“也就是說預(yù)告登記不是強制的，是自愿的,，需要買房人和賣房人一起預(yù)訂去預(yù)告登記,。”孟律師提醒說,，購買商品房并非“一手交錢,、一手交房”這么簡單。購房者應(yīng)該盡快到房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)完成登記,，讓不動產(chǎn)登記簿寫上自己的姓名,，才能真正成為房子的主人。
購房時可請律師做“防火墻”
在分析之所以出現(xiàn)“一房二賣”的原因時,，著名房地產(chǎn)維權(quán)律師秦兵表示,，在國外，發(fā)生“一房二賣”時有兩條規(guī)定,，一是絕對定性為刑事案件,；二是開發(fā)商要對第二個購房者支付10倍的賠償，這還是處罰比較輕的,。而我國對“一房二賣”的處罰力度卻比較小,，有時消費者連兩倍的賠償都拿不到。這樣就形成了欺詐成本低而欺詐收益高的情況,，這也是“一房二賣”甚至“一房多賣”的情況越來越多的主要原因,。“購房時請律師做后盾,，這樣能有效避免開發(fā)商設(shè)下的圈套,。”秦兵認(rèn)為,，消費者在購房前請律師,，費用僅僅是購房款的1.8%左右；而購房后一旦出現(xiàn)糾紛,，請律師的費用就要達到購房款的20%左右,，還是防患于未然為好。
一位法律界人士告訴記者,，引發(fā)“一房二賣”的直接原因是開發(fā)商不守誠信故意違約,，其目的是見房價上漲,，為多賺利潤使然。開發(fā)商的這種故意違約行為是很可怕的,，如今房價在不停地上漲,，開發(fā)商如此行為將直接導(dǎo)致產(chǎn)生市場信任危機，破壞交易安全秩序,，讓購買商品房的普通消費者沒有安全感,。類似案件，除了法院要依法裁決外,，相關(guān)行政職能部門也應(yīng)介入查處,，總之，只有讓故意違約方鉆不了法律法規(guī)的空子,、在經(jīng)濟上賺不到便宜,，才能遏制這種行為的發(fā)生，才能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,。 |