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在大中城市房地產(chǎn)開發(fā)熱潮迭起,、“地王”頻出的同時,，遠離城市,、處于傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)的小城鎮(zhèn)卻仍處于開發(fā)“冰河期”,，城市大資金鮮有光顧，商品房建設(shè)幾乎沒有,。
這種局面在武漢日前以戲劇化的方式被打破,。在武漢國土交易中心舉行的拍賣會上,，來自該市最偏遠地區(qū)黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)的農(nóng)民以39萬元的價格,，拍下當(dāng)?shù)卣嫉?.85畝的P(2009)050號地塊，并準(zhǔn)備蓋20多套商品房,。傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)小城鎮(zhèn)的潛在投資價值突然引起了社會關(guān)注,。
蔡店鄉(xiāng)的土地價值：9年時間價格翻7倍
蔡店鄉(xiāng)位于武漢市最邊遠、最貧困的西北部山區(qū),，距武漢市中心城區(qū)85公里,，全鄉(xiāng)幾乎沒有工業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)了當(dāng)?shù)谿DP的大頭,。在這個欠發(fā)達地區(qū),，無證私房公開買賣,，城市中隨處可見的正規(guī)商品房幾乎絕跡。
起初,，原是農(nóng)業(yè)致富能手的李家喜也被“黑房”交易的“商機”所吸引,。P(2009)050號地塊其實是李家喜9年前買下的鄉(xiāng)糧管所豬場，當(dāng)時花了5萬元,，看到小城鎮(zhèn)建設(shè)提速,，住房需求明顯增大后，李家喜結(jié)束養(yǎng)豬場的生意,，準(zhǔn)備跟街坊們一樣在地上蓋房出售,。
李家喜說：“由于周邊的一些房屢屢因無法辦證引發(fā)糾紛，我特別留心辦證的情況,，蓋房前就到有關(guān)部門咨詢,，才發(fā)現(xiàn)這屬于私人蓋房，而且土地用途也不是住宅用地,，辦不了房產(chǎn)證,。”
為了蓋出正規(guī)的商品房,，按照《土地法》,、《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，李家喜成立了武漢家佳喜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,，并申請黃陂區(qū)土地中心“回收”糧管所養(yǎng)豬場地塊,，改變土地用途后，重新進行招拍掛,。
在9月4日的拍賣會上,，李家喜沒有遇到競爭者，以39萬元價格將養(yǎng)豬場的地重新囊入懷中,，這個價格與他當(dāng)初購買這個地塊價格相比高出了近7倍,。記者看到，規(guī)劃對該地塊的容積率和住宅密度作了詳盡要求,，具體是容積率不高于1.2,，住宅密度不高于30%。
根據(jù)規(guī)劃要求,，李家喜將原來計劃蓋30多套房縮減成只蓋20多套,，每套平均100多平方米，價格預(yù)計在每平方米1000元,。
開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有商機：商品房利潤10%
記者看到,，李家喜的公司裝修風(fēng)格像一個家庭住宅，有廚房、臥室,、衛(wèi)生間,，一個儲藏間里還放著建筑材料和工具。公司除了他之外,，從鎮(zhèn)上請了兩名專職技術(shù)員,，妻子負(fù)責(zé)行政和接待。不過,，到現(xiàn)在,，李家喜還不知道能在這次開發(fā)中賺多少錢。
他說,，房產(chǎn)開發(fā)手續(xù)比較多,，剛開始辦，不知道這一塊有多大的開銷,。不過幾筆大賬還是比較清楚,，每平方米的建設(shè)成本大約600元，土地成本每平方米170元,，暫且估算各種規(guī)費每平方米100元,，1000元的銷售價每平方米最少能賺100元，商品房總面積是2500平方米,，也就是25萬元的純利潤,。
“鄉(xiāng)鎮(zhèn)上一年能賺這么多錢相當(dāng)不錯了，這還是我第一次開始從事商品房開發(fā)建設(shè),，走了一些彎路,，花了冤枉錢，能獲得這個利潤非常滿意,�,！崩罴蚁舱f。
惟一的風(fēng)險是開發(fā)出的商品房在小鄉(xiāng)鎮(zhèn)有沒有市場,。李家喜說：“這個價格比周邊高出近200元,，但不需要打廣告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的商品房不愁賣,�,！�
他分析，首先,，村里,、鄉(xiāng)里外出打工人多,，富裕了,，在村里住不習(xí)慣，希望在鎮(zhèn)上買房子。其次,，小城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)后,，中小學(xué)集并較多，教育資源向鎮(zhèn)上集中,，孩子小,，從村里到鎮(zhèn)上上學(xué)距離遠，家長只能在附近租房子,，時間長了經(jīng)濟允許肯定愿意在鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房子,。
與此同時，基礎(chǔ)建設(shè)拆遷,、鎮(zhèn)上招的新公務(wù)員和新老師也都需要商品房,。“所以說,，鎮(zhèn)上開發(fā)的商品房不愁賣,，到時說不定還不夠�,！�
目前,，李家喜正在辦理商品房開發(fā)前的一些相關(guān)手續(xù)，他打算蓋出精品住宅,�,！跋乱徊剑疫�要再拿地,，隨著國家小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快,，在農(nóng)村進行房地產(chǎn)開發(fā)大有可為�,！�
傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)蘊含開發(fā)大市場
其實,，李家喜不是武漢遠城區(qū)個人拿地第一人。據(jù)中國指數(shù)研究院華中分院分析師李國政介紹,，城市開發(fā)成本尤其是土地價格飆升,，房地產(chǎn)利潤高，進入門檻也高,。地域偏遠的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)門檻低,，像李家喜開發(fā)2000多平方米可以分為2期建設(shè)，每一期投入就幾十萬元,，只相當(dāng)于武漢市中心城區(qū)一套80平方米商品房的價格,。與此同時，城市大資金不會輕易離開熟悉的城市戰(zhàn)場下鄉(xiāng),，今后一段時間內(nèi)預(yù)計本地資金可能是這些地方開發(fā)的主角,。
他說，現(xiàn)在的基本趨勢是，在大城市經(jīng)濟社會高速發(fā)展的帶動下,，近郊地產(chǎn)開發(fā)已逐漸成型,，近郊對遠郊又有一個帶動輻射作用，再加上國家在小城鎮(zhèn)建設(shè)上戰(zhàn)略部署,，傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的大開發(fā)是發(fā)展方向,。不過，目前這些地方處于開發(fā)起步階段,，市場還是“春秋戰(zhàn)國”,、黑房與正規(guī)商品房魚龍混雜，但隨著小城鎮(zhèn)推進速度的加快,，市場也會越來越規(guī)范,。
華中師大中國農(nóng)村問題研究中心鄧大才表示，隨著農(nóng)民收入的提高,，有各種要求更好生活條件的改善性需求,，住房是其中的重要內(nèi)容，再加上小城鎮(zhèn)建設(shè)推進后,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施有了較大提高,，可以說，在遠城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)在的開發(fā)規(guī)模還是不能滿足農(nóng)民的改善性住房需求,。因此,，參與小城鎮(zhèn)開發(fā)市場很大。
他說,，從目前的情況看,，小城鎮(zhèn)的住房市場比較混亂，加強市場監(jiān)管將是當(dāng)?shù)卣媾R的重要課題,。與此同時,，小城鎮(zhèn)商品房市場形成后，相關(guān)配套服務(wù)尤其是金融服務(wù)如何跟上,，也是一個重要課題,。農(nóng)民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房同樣也需要辦理銀行按揭，這對銀行業(yè)來說也是一個新的市場機遇,。 |