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9月5日,，在2009北京秋季房展會一房企展臺上,，模特打扮成美女與野獸吸引觀眾的眼球。本屆展會匯集百余個國內(nèi)外的房地產(chǎn)項目參展,，二手房經(jīng)紀,、海外不動產(chǎn)投資、留學移民機構(gòu)等多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)也集中亮相,。新華社發(fā)(羅偉攝) |
“價量飆升”的京城樓市火爆走勢正在發(fā)生變化,。由于價格的不斷攀升，導(dǎo)致許多剛性需求購房者難以承受,，而一些投資性客戶也開始望而卻步,，再次出現(xiàn)觀望,，博弈氣氛明顯加劇。剛剛閉幕的北京秋季房展會上,，北京市內(nèi)參展項目意向成交均價與春季房展相比上漲近三成,，而意向成交量則減少近三成。業(yè)內(nèi)人士認為,，由于價格的持續(xù)高漲,，購房者的承受力正逐漸減弱，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”面臨嚴峻考驗,，“價漲量跌”以及政策層面的微調(diào)使得樓市變數(shù)增多,，而房價則可能面臨新一輪調(diào)整。
秋展成交量較春展減少近三成
9月6日,，為期四天的北京秋季房地產(chǎn)展示交易會閉幕,。記者從組委會獲得的數(shù)據(jù)顯示，展會期間北京市內(nèi)和外埠參展項目總共意向成交總套數(shù)為2588套,，較春季房展的3483套減少25.6%,；成交總面積為25.42萬平方米，較春季房展減少32%,；成交總金額為26.8億元,，較春季房展減少17.9%；人流量達到13.1萬人次,，較春季房展減少15.4%,。
北京市內(nèi)參展項目成交價格出現(xiàn)明顯上漲，其中,，此次秋季房展北京市內(nèi)參展項目意向成交均價為14669元/平方米,，而春季房展北京市內(nèi)參展項目意向成交均價僅為11565元/平方米，上漲26.8%,。與之形成鮮明對比的是,，北京市內(nèi)參展項目成交套數(shù)為1297套，較春季房展減少28.4%,；成交面積為12.39萬平方米,，較春季房展減少17%；成交金額為18.18億元,，較春季房展減少12.16%,。
記者現(xiàn)場采訪發(fā)現(xiàn)，持續(xù)高漲的房價令許多購房者望而卻步“太快了,，短短幾個月時間部分樓盤的房價就上漲了幾千元,，算了一下很難承受，沒辦法只能租房住了,�,！痹谝患揖W(wǎng)絡(luò)公司工作的李先生對記者說,。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟分析說，2009年不論是成交量還是房價,，都像是坐了火箭一樣,，這幾乎將去年的剛性需求釋放殆盡，而這樣一個反彈行情也與年初的價格調(diào)整到置業(yè)者可接受的程度有關(guān),。而當目前房價再次回升到甚至超過之前的房價時,，無論是投資者還是自住者，都必將進入新一輪的觀望,，期望用博弈換來新一輪的回調(diào),。
“房展會向來被譽為是樓市的風向標，如果這次的成交意味著房地產(chǎn)交易量將步入下行通道,，那么今年的‘金九銀十’必將刮起一陣促銷風,。”常淑娟補充說,。
成交下滑庫存年內(nèi)首次增長
記者發(fā)現(xiàn),，進入7月下旬以來，京城樓市“量價齊升”的走勢正在發(fā)生變化,�,！皟r漲量跌”成了近期樓市的主題詞，8月份,，無論是期房成交還是現(xiàn)房成交均出現(xiàn)了明顯的下滑態(tài)勢,，尤其是現(xiàn)房成交量更是有了大幅的下降。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，環(huán)比7月,，8月期房商品住宅成交套數(shù)下降了8.0%，成交面積下降了9.5%,；現(xiàn)房商品住宅成交量更是出現(xiàn)了大幅下滑態(tài)勢,，環(huán)比7月現(xiàn)房成交量分別下降了45.7%，降幅相當明顯,。
與此同時,，8月開盤項目的整體銷售率也有明顯的下滑,，數(shù)據(jù)顯示,，8月開盤的81個項目整體銷售率為50.4%，環(huán)比7月下降了12.4個百分點,。8月銷售率大于50%的項目僅有40個,，占總開盤項目的比重僅為49.4%，而7月份,，銷售率大于50%的項目所占的比重高達70.8%,，兩相比較,，相差了21.4個百分點。
不僅成交量在下滑,，樓市庫存年內(nèi)也出現(xiàn)了首次增長,。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日,，京城可售期房商品住宅的套數(shù)為72377套,，環(huán)比7月同期，增加了3184套,，這是樓市庫存量年內(nèi)首次出現(xiàn)增長,。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受記者采訪時說，8月成交量持續(xù)下跌主要是兩方面原因造成的,。一方面,，自5、6月份以來房價快速上漲,，到了8月份,，京城開盤項目的均價達到了16165元/平方米，遠遠高于4月份的12168元/平方米的均價,，許多項目短短數(shù)月接連推盤,，開盤價格多次上調(diào)，導(dǎo)致成交量的下降,。
另一方面,，政府調(diào)控出現(xiàn)向緊趨勢。二套房貸的重新收緊抑制了樓市部分改善性住房消費,，二套房貸收緊的實際作用和導(dǎo)向意義雙雙作用于樓市主力消費客群,，導(dǎo)致預(yù)期信心不足、成交量持續(xù)下滑,，購房者與開發(fā)商的博弈進一步加劇,。
未來走勢變數(shù)增大
不僅一手商品住宅成交疲態(tài)顯現(xiàn)，二手房市場成交狀況也在悄然發(fā)生變化,。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，環(huán)比7月同期，8月二手房成交量及住宅成交量近4個月來首次分別下降了4.73%及4.19%,。而成交均價及成交面積則繼續(xù)保持上漲,。但是價格上漲幅度已經(jīng)放緩，僅上漲3.11%,。
“這說明市場已經(jīng)出現(xiàn)畏高情緒,。”中大恒基市場部經(jīng)理張大偉說,，8月以來,，二手房市場第一次出現(xiàn)價漲量跌,，其中一個原因是二套房貸的部分收緊對房產(chǎn)投資客以及部分置業(yè)升級型購房需求心理造成影響。盡管二套房貸收緊對樓市實際成交的影響有限,，但對于此前熱衷于投資二手房買賣的炒房客而言,，市場上已經(jīng)開始明顯出現(xiàn)業(yè)主“恐慌性出貨”現(xiàn)象。8月以來三居以上大戶型房源供應(yīng)增加了32%,，占市場總房源比例已經(jīng)達到5.38%,。投資需求在政策影響下觀望情緒已經(jīng)出現(xiàn)。
和購房者的購買熱情降溫形成鮮明對比的是,，開發(fā)商的開盤熱情卻驟然升溫,。數(shù)據(jù)顯示，8月份開盤項目達81個,，創(chuàng)近年來單月開盤之最,。其中，純新盤項目八個,，其余73個項目均是老項目后期開盤,。
常淑娟說，今年北京樓市執(zhí)行的寬松房地產(chǎn)政策期限是一年,，按照規(guī)定,，多數(shù)政策到今年底明年初就面臨到期問題，而下半年會否出臺新的政策也尚難確定,，因此,，樓市未來走勢存在較大變數(shù)。
北京中原三級市場研究部認為,，隨著銀監(jiān)會強調(diào)嚴格執(zhí)行二套房貸緊縮的政策的影響日趨顯現(xiàn),，和銀監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)的通知》都將對后市消費者購房積極性有所影響，且投資需求也將有所抑制,。
常淑娟指出,，這意味著，二手房市場上長久以來為避稅做低成交價的“黑白合同”將被杜絕,，買房要貸款的市民在網(wǎng)上簽約時必須填寫真實成交價,，否則貸款額度將大大降低。這可能更令面臨降溫的樓市“雪上加霜”,。
張大偉認為,，京城樓市成交量10月份可能觸頂。他解釋說,，不斷攀高的房價使得剛性需求無力購買,，而投資需求也看淡投資升值,。另外看房人群明顯減少,，拐點形成的要素已經(jīng)具備,。經(jīng)過9月的爆發(fā)，需求會進一步萎縮,。市場很可能出現(xiàn)20%以上的成交量下降,，房價也將面臨調(diào)整壓力。 |