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北京秋季房展會上商家打出的“給房價一針鎮(zhèn)靜劑”宣傳口號道出了很多購房者的心聲,。本報記者 陳偉
攝 | “沒想到，太出乎意料了,！”
“看不懂,，像霧里看花一樣！”
談及今年的樓市,，多數(shù)被采訪對象都表達了這樣的感慨,。從“量價齊跌”到“量價飆升”再到“量跌價漲”；從土地流拍到“地王”歸來,；以往需要兩三年走過的“路”今年僅僅用了半年多的時間,。這期間不僅樓市坐上了“過山車”，房價也上演了“撐竿跳”,。進入7月下旬,，情況又在悄然發(fā)生變化，雖然房價仍舊“牛氣沖天”,，但已顯露出疲態(tài),。成交量則出現(xiàn)了明顯下滑。同時,，多部門開始發(fā)文警示樓市風(fēng)險,，多種信號顯示樓市正在醞釀?wù){(diào)整,，下半年可能上演“變臉”,。
從“量價齊跌”到“量價飆升”樓市坐上“過山車”
今年1月末開始，受傳統(tǒng)農(nóng)歷新年的節(jié)日效應(yīng),，以及國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的不明朗的影響,，樓市新年開局不利，“量價齊跌”成了新年的第一個關(guān)鍵詞,，以北京為例,，中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，1月的商品房銷售均價僅為10085元/平方米,，同比下降29.36%,，環(huán)比下降20.98%,。
“雖然房價有所調(diào)整，但我并不想馬上出手,，還打算再觀望一段時間,。”年初一位購房者接受記者采訪時語氣堅定地說,。
和這位購房者的觀點相似,，年初時多數(shù)被采訪對象都表達了相同或相類似的觀點。正是在濃厚觀望情緒的影響下,，北京,、上海、深圳等多個一線城市樓市紛紛“告急”,，為了暖市各地也絞盡腦汁出臺各種政策以期改變頹勢,。
進入3月，樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機,，在房價下調(diào)和剛性需求釋放,，以及各種利好消息的刺激下，樓市開始出現(xiàn)“小陽春”,，當(dāng)時還引發(fā)了“樓市‘春暖’暖幾何,？”的大范圍討論。之后出現(xiàn)了戲劇性的變化：房屋銷售面積迅速增長,，房價快速飆升,。在短短不到半年的時間，“價量飆升”又成了這一階段樓市的流行詞,，尤其是北京,、上海、深圳等一線城市房價節(jié)節(jié)攀升,，更是引起業(yè)內(nèi)外一片驚呼,。
中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，7月北京,、上海,、廣州、深圳四大一線城市一手住宅成交價格比年初累計上漲幅度超過30%,，天津,、成都累計上漲幅度約10%；北京,、上海,、廣州、深圳等五大城市二手住宅價格比年初累計上漲幅度近20%。
與此同時,，房價從熱門城市領(lǐng)漲向“普漲”格局轉(zhuǎn)變,。7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%,，環(huán)比上漲0.9%,。這是今年以來全國70個大中城市房價同比環(huán)比連續(xù)兩個月出現(xiàn)雙上漲。環(huán)比方面已經(jīng)連續(xù)五個月上漲,，且漲幅逐月擴大,，其中，3月份環(huán)比上漲了0.2%,，4月份環(huán)比上漲0.4%,，5月份環(huán)比上漲0.6%。
全國房價上漲的城市也明顯多于下降的城市,。其中,，新建住房銷售價格同比上漲的城市有43個，同比價格下降的城市只有26個,，環(huán)比價格上漲的城市有63個,，環(huán)比價格下降的城市只有3個。
成交量方面也表現(xiàn)不俗,，1至7月,，全國商品房銷售面積41755萬平方米，同比增長37.1%,。其中,，商品住宅銷售面積增長38.8%。
“量價飆升”的火爆局面,，更是刺激了房企的拿地?zé)崆�,，特別是6月份以來，土地成交市場一改北京一枝獨秀的局面,，北京,、武漢、廣州,、上海和杭州等全國多個城市相繼上演土地大戰(zhàn),。國內(nèi)一線城市的地價不斷刷新，一批天價地王涌現(xiàn),。
利好政策,、強勁需求,、投資客入市多個因素成房價飆升“幕后推手”
從去年下半年的“冰凍”變?yōu)榻衲甑摹盎馃帷�,，�?yōu)惠的購房政策、強勁的剛性需求、寬松的信貸以及卷土重來的投資客無疑是促成這種變化的“主角”,，也成了重要的“幕后推手”,。
21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇說，去年受國際金融危機的波及,，消費者對樓市發(fā)展前景一直處于觀望,，大量購房需求被抑制，為了暖市,，政府連續(xù)出臺多項房地產(chǎn)市場刺激政策,。國家利好政策的出臺，尤其對二手房影響比較大,，在一定程度上消除了消費者對樓市深度調(diào)整的顧慮,，使得壓抑了較長一段時間的剛性需求在今年上半年集中釋放，這造就了成交量尤其是二手房市場單月交易量屢創(chuàng)新高,，而市場行情的升溫也間接帶動了房價的反彈,，由此導(dǎo)致房價急速上漲。
剛性需求也起到了推波助瀾的作用,。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受記者采訪時說,，在2007年房價瘋狂上漲，許多剛性需求的消費者無力購買,，到去年樓市開始出現(xiàn)低迷,，房價也隨之步入調(diào)整通道，觀望氣氛成為了主流,。今年初,，在利好政策和開發(fā)商低價入市策略影響下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā),，這使得部分項目得以熱銷,，進而有了提價的底氣。
業(yè)內(nèi)人士指出,，開發(fā)商的提價行為很快就產(chǎn)生了“跟風(fēng)”效應(yīng),，進而演變?yōu)榇蠓秶摹案L(fēng)漲價”。其中一個重要原因是一季度以來政府的信貸政策較為寬松,，大額的信貸支持,，大大地緩解了資金壓力，開發(fā)商不再急于銷售產(chǎn)品緩解資金困境,，所以他們才敢于提價銷售,。
幾乎每次房價的上漲都能看到投資、投機客入市的身影,，這次也不利外,。記者了解到，投資客的再度瘋狂在深圳豪宅市場上可見一斑。上半年來自市場的信息是,，深圳豪宅紛紛開出“豪華價”：一平方米兩三萬元只是剛起步,，七八萬元也很常見。南山后海填海區(qū)的兩個樓盤尚未發(fā)售,，但銷售人員稱價格將在3萬元/平方米左右,。羅湖華潤幸福里的精裝修公寓，去年向業(yè)界透露定價將超過4萬元/平方米時,，引起強烈的質(zhì)疑,，如今銷售價格超過4.7萬元/平方米以上。
除了對資源的極度占有,，豪宅“豪華價”的重要推手就是投資客,。“豪宅漲得這么快,，有投資者炒作的因素,。”深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示,，買一套800萬元的豪宅,，比買10套80萬元的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客涌入豪宅市場,。高姍也表示,，正是由于通脹預(yù)期加大，投資性置業(yè)復(fù)蘇樓市,，才助推了房價的回升,。
從“量價齊升”到“價漲量縮”樓市下半年可能上演“變臉”
房價的牛市行情仍在繼續(xù)，但成交量疲態(tài)已開始顯露,。受價格快速上漲,、新增供應(yīng)減少及房貸政策緊縮等多重影響，市場觀望氛圍在7月又開始顯現(xiàn),，住宅市場持續(xù)近半年的“量價齊升”的態(tài)勢也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,，各地市場成交開始出現(xiàn)分化�,！皟r漲量縮”似乎又成了樓市的主題詞,。業(yè)內(nèi)人士認為，下半年樓市“變臉”的可能性在加大,。
中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,，7月，一線城市住宅成交量出現(xiàn)了下滑勢頭,。此輪調(diào)整中率先觸底反彈的深圳,、廣州則加速下滑,。其中，深圳7月成交量已是連續(xù)第四個月下降,，廣州亦是第三個月呈下滑趨勢,。二線城市杭州也出現(xiàn)連續(xù)第二個月大幅下滑,。
8月,，成交量下滑的態(tài)勢并未出現(xiàn)改觀。中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)顯示,，8月中原所監(jiān)測的九個城市住宅成交量,，今年首次環(huán)比上月出現(xiàn)全面下降，平均降幅12%,。按照降幅依次是,，深圳-23%；杭州-22%,、北京-14%,、成都-14%、重慶-9%,、武漢-8%,、廣州-7%、上海-5%,、天津-3%,。
其中，8月第四周(8月24日至8月30日),，被監(jiān)測的大部分城市成交出現(xiàn)下滑,，其中深圳最為顯著，為今年二月以來成交最少的一周,。這一周僅成交688套,，比上周減少576套，環(huán)比下降四成,。其次為成都,，下降14%。其余成交出現(xiàn)下滑的城市,，包括上海,、天津、重慶和杭州降幅在5%至10%之間,。
李耀智說,，現(xiàn)在看房人數(shù)確實減少很多，業(yè)主沒有再漲價,，但是也沒有拋盤,，雙方進入了僵持期,，中介壓力越來越大。自住客如果越來越少的話,，風(fēng)險就會很大,。李耀智說，一般說的調(diào)整是有價無市,，目前來看還沒到這個程度,，主要看二套房貸政策是否轉(zhuǎn)向，目前銀行仍在靠優(yōu)惠搶客戶,。
深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平稱,，貨幣政策一旦真正從緊，大批房子可能以低于預(yù)期的價格沖向市場,，而高位買房的市民將會面臨財富的損失,，香港和日本都曾有這樣的教訓(xùn)。
業(yè)內(nèi)人士認為,，住宅市場交易火熱,、部分城市價格屢創(chuàng)新高，這些現(xiàn)象已引發(fā)政府管理部門的警惕和擔(dān)憂,。7月中旬,，商業(yè)銀行從嚴執(zhí)行“二套房貸”政策的消息在各地陸續(xù)傳出，房地產(chǎn)調(diào)控政策由“刺激”趨向“中性”的信號正在逐漸釋放,，住宅市場或?qū)⒚媾R新一輪調(diào)整,。因此，預(yù)計以后幾個月,，政策干預(yù)的可能性將逐步增強,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，3至8月市場偏熱,，成交量非常大,，已經(jīng)透支了“金九銀十”的能量，樓市恐難再現(xiàn)熱潮,。其中,，一線城市年度成交量高點是6月，下半年成交量整體將步入下行通道,。價格變化滯后于成交量幾個月,，下半年價格可能依然堅挺，但明年一季度有可能止?jié)q,，快的話年底就有可能出現(xiàn)漲不動的情況,。
和悲觀的預(yù)測相比，深圳社科院房地產(chǎn)與運營中心主任高海燕表示,，在當(dāng)前背景下,，今年年底出臺實質(zhì)性的政策來改變樓市的可能性不大,。他分析說，大部分人買房的需求都是剛性需求,，投資客不像去年那么集中,，所以樓價保持了相對穩(wěn)定。而今年下半年的交易量會有走低的過程,，但是房價不會大起大落,。 |