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根據(jù)日前央行公布的數(shù)據(jù),，7月我國金融機(jī)構(gòu)外匯占款增量達(dá)2425.65億元,，創(chuàng)年內(nèi)第二高,，海外資本加快回流國內(nèi)已是不爭事實(shí),。泡沫化氣息漸濃的樓市,，一面是境外看房者頻頻下單,，一面是外資機(jī)構(gòu)高調(diào)拋售,，海外資本在樓市價(jià)格高漲的當(dāng)口到底起了什么作用,？攻股市棄樓市的說法是否準(zhǔn)確,？
境外散戶頻頻購房“催熱”高端市場
“熱錢又回來啦,！”在市場驚呼因金融危機(jī)暫時(shí)撤離中國市場的海外資金又殺了個(gè)回馬槍之時(shí)，房地產(chǎn)市場已敏感的感受到了這一變化,。
深圳,，四月下旬“限外令”松動(dòng),，港澳臺(tái)居民不再只能購買一套房，看房的港人立刻增多,，根據(jù)置業(yè)國際的推算,，“限外令”解禁后，2009年港人在深置業(yè)將比2008年上漲23%,，購買數(shù)量將達(dá)到8600套,，面積也將超過80萬平方米。
上海,，高級(jí)公寓市場最近持續(xù)火爆,。最新數(shù)據(jù)顯示，8月上海共有468套豪宅成交,，成交單價(jià)均在人民幣4萬元/平方米以上,，總成交金額達(dá)65.59億元，不論是數(shù)量還是價(jià)格均創(chuàng)今年新高,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴本報(bào)記者,。中原(中國)地產(chǎn)研究中心長期抽樣監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，自4月起,，港澳臺(tái)人士接棒成為上海樓市高端物業(yè)的中堅(jiān)力量,。自3月起，港澳臺(tái)購房人數(shù)連續(xù)3個(gè)月分別有25%,、40%,、43%的環(huán)比增幅，直追往年的歷史高點(diǎn),。
廣州,，合富輝煌市場研究部對(duì)廣州中心區(qū)域46個(gè)主流樓盤進(jìn)行的調(diào)查結(jié)果顯示，這些樓盤的投資客中港澳臺(tái)及境外買家保持約三成比例,，且有增加勢(shì)頭,。
“總體來說，境外的買家肯定不如境內(nèi)的買家多,，但是他們的投資,、甚至投機(jī)行為，絕對(duì)會(huì)助長房價(jià)的上漲,，這尤其體現(xiàn)在高端住宅上,。”楊紅旭說,。
外資機(jī)構(gòu)邊唱高調(diào)邊套現(xiàn)“混淆視聽”
而與散戶頻頻出手買下豪宅不同，很多外資機(jī)構(gòu)日前加快了其拋售的步伐,。據(jù)媒體最新報(bào)道,，美國凱雷投資集團(tuán)正籌備出售其持有的上海濟(jì)南路8號(hào)項(xiàng)目,，回籠資金有望超過30億元。而此前,，摩根士坦利已經(jīng)以24.5億元的價(jià)格將其持有的上海東海廣場項(xiàng)目出售給SOHO中國,。而在資本層面，此前二季度大幅配置倉位在地產(chǎn)類股票上的QFII在近日也大幅減倉,�,！八謧}位較之前已經(jīng)明顯下降許多”，一位證券業(yè)業(yè)內(nèi)人士透露說,。
“但外資拋售并不能將其解讀為外資對(duì)中國樓市的看空,，而是其投資達(dá)到了相應(yīng)的效果，進(jìn)行正常的套現(xiàn)獲利,�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)日前撰文指出。
更值得警惕的是,，在許多外資拋售的同時(shí),，他們還一再對(duì)中國樓市叫好。摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄樂觀預(yù)測(cè)稱,，今年中國房價(jià)上漲幅度將達(dá)5%至10%,，而明年漲幅也將達(dá)到10%，并鼓勵(lì)大家最近積極行動(dòng)起來,，投資買地建房,。
對(duì)于外資者這種“言行不一”的行為，業(yè)內(nèi)人士明確指出,，制造聲勢(shì)趁機(jī)套現(xiàn)是他們一貫的手段,，唱多不做多，目的只為引人接盤,，高位出貨,。“這種做法會(huì)混淆大家的視聽,，增加大家對(duì)市場判斷的難度,，它們撤了之后國內(nèi)的投資者可能就被套了�,！睒I(yè)內(nèi)人士表示,。
投機(jī)資本涌動(dòng)危害市場風(fēng)險(xiǎn)不可小覷
根據(jù)中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張明的計(jì)算，若扣除各類因素,，二季度能解釋的外儲(chǔ)增加額為339億美元,，仍有超過900億美元的外儲(chǔ)增長缺乏合理解釋，只能歸結(jié)為短期國際資本的流入,。接受記者采訪的多位專家表示,，盡管和2007年那一輪“高房價(jià)”時(shí)期相比,，海外資金進(jìn)入國內(nèi)樓市的規(guī)模要小很多，但是海外投資資本的涌動(dòng)對(duì)正常市場的供求關(guān)系會(huì)造成的破壞和負(fù)面影響,，它的流入仍是市場不能忽視的一股力量,，這種風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。
另外,，外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國國際收支順差的重要原因,，過度投資會(huì)造成人民幣升值的預(yù)期，導(dǎo)致人民幣貨幣投放過多,，加大流動(dòng)性的壓力,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)也指出，監(jiān)管部門對(duì)于海外資金的動(dòng)向要密切關(guān)注,，實(shí)行切實(shí)有效的監(jiān)管,，要心中有數(shù)。適當(dāng)引導(dǎo)資金的流向,，若房地產(chǎn)市場明顯過熱時(shí)又要采取限制的措施,。在2007年6月中旬，為了抑制外商對(duì)過熱的中國房地產(chǎn)行業(yè)投資,，多部委聯(lián)合發(fā)文加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債,、外匯登記和結(jié)匯方面的管理。也在那個(gè)時(shí)候,，房地產(chǎn)被宣布納入外商投資“限制類”行業(yè)名單,。
“對(duì)于想要在銷售市場混水摸魚的外資基金和散戶，相關(guān)限制絕不可輕易放松,�,！睏罴t旭說。
楊紅旭還表示,，“樓市反彈已由剛性需求主導(dǎo),，演變成了投資投機(jī)帶頭。在以溫州炒房團(tuán)為代表的國內(nèi)游資洶涌入市背景下,，境外資本亦春心難耐,，一線城市房價(jià)泡沫原本就未擠凈，按目前房價(jià)上漲之勢(shì),，2007年的非理性繁榮必然重現(xiàn),。” |