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9月3日北京秋季房地產(chǎn)展示交易會在國貿(mào)舉辦,。本報記者 李佳鵬
攝 | 每一輪樓市高漲,，都會伴隨著房產(chǎn)商轟轟烈烈的“跑馬圈地”。高價拿地,，閑置不用,，表面上看起來是賠錢的買賣，但賬外的收益卻遠遠超過賬面上的損失,。對于開發(fā)商來說,，由于融資的便捷，高價囤地更是自我擴張最直接的方式,。正如一位分析人士所作的總結(jié)——“資產(chǎn)高估,、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場資本游戲,�,！�
國土部調(diào)查：地價運作空間相當(dāng)“暴利”
國土部于2009年5月底開始，對全國105個城市進行地價動態(tài)監(jiān)測調(diào)查,，調(diào)查的房價為商品房開盤時的平均售價,，地價為土地出讓時的樓面地價,。有效案例620個。其中北京被抽查的21個房地產(chǎn)項目中,，鼎城的利潤最高,。雖然鼎城15000元/平方米的售價并沒有比周邊樓盤價格高多少，但是鼎城項目的樓面地價僅為2000多元/平方米,。但這還不是北京地價房價比例最小的房地產(chǎn)項目,，位于北五環(huán)顧家莊橋正北3000米處的潤澤悅溪，樓面地價僅僅253元/平方米,，房價卻賣到2萬元/平方米,。
而在北京，最貴樓盤的桂冠屬于誰,？是6月25日剛獲得預(yù)售許可證的東釣魚臺家園,，亦稱釣魚臺七號院，以7.28萬元/平方米的均價,，刷新了奧運時代盤古大觀以7.1萬元/平方米的價格保持的京城“最貴樓盤”的紀錄,。此前有媒體報道，該樓盤的樓面地價遠低于廣渠路15號“地王”1.6萬元/平方米的樓面地價,。而除去拆遷和建安成本,，7.2萬元/平方米的均價，東釣魚臺家園的利潤率依然相當(dāng)“暴利”,。
開發(fā)商喊冤：是“政府地票稅”太重了
自國土部負責(zé)人發(fā)布地價占房價23%這一結(jié)論后,，以任志強為代表的不少開發(fā)商出來公開反駁。北京華遠地產(chǎn)董事長任志強在博客中更是明確寫道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費用,，然后又各算各的賬,，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認為土地的成本在房價中的比例不高,，不仍然是欺騙群眾嗎,？”
“人防收費、消防收費,、建委收費,、規(guī)劃收費、土地收費,、房管收費,、定界收費、安全收費,，質(zhì)量收費,，反正大把的費擱一塊就得五百塊。”據(jù)國內(nèi)二線城市的一位開發(fā)商提供的樓盤成本清單顯示,，加上土地出讓金,、拆遷安置房成本、樓面地價達到每平方米兩千元,，占到了售價的40%,，樁基處理、土建,、安裝施工費,、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元,，占到了售價的30%,。而在這些名目繁多的項目中，有一些看上去很像重復(fù)收費,，例如,，前期規(guī)劃國土局要進行土地界定，均攤后費用是每平方米0.5元,，而同樣的工作,，規(guī)劃局還要重新做一遍。這次的收費項目變成了規(guī)劃界定費,，均攤后還是要再收取每平方米0.5元,。這些收費項目加起來共有30多項，涉及20多個部門,，費用總計448元,。再加上營業(yè)稅,、所得稅,，每平方米稅費成本達到了1100元左右，占房屋銷售價的20%,。
業(yè)內(nèi)人士：地價急漲導(dǎo)致房價泡沫迅速吹大
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示,，通過增加土地供給，改變供求關(guān)系,，會對土地價格下調(diào)產(chǎn)生作用,，但未必會帶動房價降低�,！坝捎诶骝�(qū)動更大,，此輪各地加大土地的供應(yīng)，并非外界所說平抑房價,�,！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生表示，事實上短期內(nèi)是地方政府在大好形勢下抓緊推地，趕上這波行情,。
樓市高溫帶動地市火熱,，進而舒緩的是政府財政收入，截至2009年8月7日,，上海通過公開招拍掛方式,，已經(jīng)成交913.3萬平方米的面積，一共217億土地出讓金收入囊中,。值得注意的是,，2008年全年，上海這個收入才是154億,。原國土資源部副部長,、現(xiàn)國土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲表示，地方政府這一輪興起供地大潮,，名義上為平抑地價房價,，實際上是為地方財政做抓手。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部分析師靳瑞興告訴記者,，自廣渠門外10號地以10億多元天價被富力收入囊中后,，周邊的二手房價就隨之水漲船高�,！耙愿浇母涣Τ菫槔�,，以往均價在22000元每平方米的房子現(xiàn)在平均已經(jīng)上漲了3000元左右，某些業(yè)主甚至開價到了28000元每平方米,，高價地的誕生直接提高了人們對房價的預(yù)期,。”
除了地價與房價的聯(lián)動之外,，“地王”身后越來越多的央企背景也引發(fā)了人們的關(guān)注,。40.6億元拿下廣渠路15號的中化方興是中化集團公司在香港注冊的全資子公司；19.6億元中標(biāo)奧運村鄉(xiāng)地塊的成都中澤置業(yè),，其母公司是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團,。除了近幾年在土地市場呼風(fēng)喚雨的保利、綠地,、中海,、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)之外,，中鐵,、中冶、中石油,、中國電子集團等大型國企也紛紛踏進土地市場,。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，當(dāng)土地交易市場成為投資市場，泡沫就隨時可能浮現(xiàn),。在全球經(jīng)濟尚未好轉(zhuǎn),、國內(nèi)信貸相對寬松的背景下，如果將土地進行資本化杠桿運作,，頻頻制造高價搶地的現(xiàn)象,，泡沫便會被迅速吹大。
專家：從土地,、信貸,、稅收多項政策入手遏制過高房價
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題，特別是最近房價在短期內(nèi)飆升的問題,，有信貸政策,、稅收政策的問題，也有土地政策問題,，前兩者在此不討論,，如果土地政策僅是從這些措施入手，對遏制房地產(chǎn)泡沫的作用將十分有限,�,！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容表示，從已有的研究報告來看,，截至今年4月,，全國累計土地購置面積與累計完成開發(fā)土地面積的差超過10億平方米，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)尚未開發(fā)的土地面積十分龐大,。土地庫存一直處于上升趨勢,。在現(xiàn)有土地庫存的情況下，假設(shè)沒有新增土地購置,，現(xiàn)有的土地庫存量都需要超過50個月才能消耗完成,。
易憲容認為，當(dāng)前住房市場并非在于增加土地供給多少,，也不在于增加多少住房供給,，如果不能夠限制住房投資炒作,，土地供給再充分,，住房建再多，都無法滿足住房炒作貪欲,。因此,，住房土地政策的改進還得與住房的信貸政策、住房稅收政策一起,，才能夠遏制房地產(chǎn)市場的泡沫,，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 |