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今年以來，全國許多城市住宅價(jià)格屢屢創(chuàng)出歷史新高,，但寫字樓和商鋪市場卻背道而馳,，在空置率居高不下的情況下,，售價(jià)和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌，部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“住商倒掛”說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐,，房地產(chǎn)市場并未整體復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場若要真正復(fù)蘇,，不僅是在住宅的成交量和價(jià)格上走好,，更重要的是整個市場的長期投資及需求的恢復(fù)和穩(wěn)定。
一線城市商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)走低
目前,，有著全國樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的上海已經(jīng)出現(xiàn)了“住商倒掛”的現(xiàn)象,。比如，位于上海恒豐路的商鋪華森商務(wù)廣場,，地處蘇州河畔黃金地段,，自去年年底開盤預(yù)售。截至7月13日,，總計(jì)369套可售商鋪僅售出34套,，目前價(jià)格在1.8萬元/平方米左右。而與其相距不遠(yuǎn)的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區(qū)),，同樣臨近蘇州河，最新一次開盤也是去年年底,，迄今563套可售房源已只剩3套,，最新售價(jià)已高達(dá)2.8萬元/平方米。
國際知名物業(yè)服務(wù)商世邦魏理仕最近發(fā)布的報(bào)告顯示,，今年第二季度上海辦公樓平均租金為每天每平方米7.05元,，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年,，上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)已下跌11%,。報(bào)告顯示，自2008年第四季度以來,，上海辦公樓市場已連續(xù)三個季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)的情況,，新的物業(yè)項(xiàng)目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場未租用率不斷上升,。此外,，去年上海辦公物業(yè)新增供應(yīng)中有85%以上為甲級及超甲級物業(yè)，而今年上半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有所不同,，有逾七成物業(yè)為乙級辦公樓,。
戴德梁行新近的一份報(bào)告也顯示，在另一個房地產(chǎn)一線城市深圳,，第二季度,，盡管商鋪?zhàn)赓U市場有所活躍，但銷售市場依然較為冷清,。4,、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%,。
北京的商業(yè)地產(chǎn)也正經(jīng)歷著寒冬,。數(shù)據(jù)顯示，由于市場需求短期內(nèi)難有大改觀,，在市場存量不斷累積加大的背景下,，甲級寫字樓空置率還在不斷上揚(yáng)。世邦魏理仕在其報(bào)告中稱,，北京CBD寫字樓的空置率目前已經(jīng)達(dá)到了33%的歷史高位,。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，該區(qū)域的空置率甚至已經(jīng)達(dá)到了38.4%,，而且還有上升趨勢,。
隨著空置率的上升，持有人之間的價(jià)格競爭在所難免,。北京高力國際咨詢與研究部的數(shù)據(jù)顯示,，今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金價(jià)格，相比去年同期的229.4元/平方米/月,，降幅達(dá)39%,。降低租金是保持現(xiàn)有品牌入駐率和在競爭中吸引新客戶所能采取的最直接有效的方法，但是萎縮的需求及市場定位的同質(zhì)性降低了減價(jià)成效,，一些商圈的入駐率與租金仍在下降,。
中國不動產(chǎn)研究中心的分析報(bào)告認(rèn)為，由于和全國以及全球經(jīng)濟(jì)走勢密切相關(guān),，北京寫字樓和商鋪市場在近期不會很快活躍起來,。2009年甲級寫字樓的需求量較2008年將有較大幅度的下滑，而隨著中國和全球經(jīng)濟(jì)開始走向復(fù)蘇,，2010年甲級寫字樓的需求量會有小幅回升,。但是中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在一定的不確定性,，甲級寫字樓的需求量在近幾年很難回升到2006年和2007年的高水平。
商業(yè)地產(chǎn)為何受冷落
知名房地產(chǎn)專家蔡為民分析,，商用物業(yè),、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在一個健康的房地產(chǎn)市場上,，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右,。但目前國內(nèi)部分一線城市不但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重低于同地段住宅價(jià)格，而且還出現(xiàn)了滯銷,。蔡為民認(rèn)為,，這說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，而且房地產(chǎn)業(yè)自身也出現(xiàn)了冷熱不均的不正�,，F(xiàn)象,。
北京頂秀置業(yè)董事長劉新虎認(rèn)為，在購買寫字樓和商鋪時(shí),，首付比例一般都會在50%以上,，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多,。另外出租收益上政府又要征收較高的稅,，這些都大大抑制了寫字樓和商鋪的投資需求。這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一,。
“房地產(chǎn)市場若要真正復(fù)蘇,，不僅是在住宅的成交量和價(jià)格上走好，更重要的是整個市場的長期投資及需求的恢復(fù)和穩(wěn)定,�,！敝袊粍赢a(chǎn)研究中心的分析報(bào)告認(rèn)為，由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化以及利率,、信貸,、交易稅費(fèi)等政策的調(diào)整均會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，在宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升以及與住房消費(fèi)相關(guān)的政策保持穩(wěn)定的情況下,，雖然不能斷定房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全恢復(fù),，但是無論是從成交量還是從價(jià)格來看，住宅市場轉(zhuǎn)暖的跡象已經(jīng)十分明顯,，市場各方的信心都在逐漸恢復(fù)�,？梢哉f,，住宅市場的回暖是調(diào)控政策支撐下的回暖，在比較寬松的貨幣政策條件下,，住房的改善性需求和投資性需求很容易被拉動起來,，住宅交易的量價(jià)齊升缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而與住宅市場不同的是，寫字樓市場與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān),，受國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)的基本面影響,，基本上無法借助政策調(diào)控拉動需求。因此,，寫字樓市場更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況,，也更能體現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的走向。正因?yàn)槿绱�,，投資者對寫字樓的投資需求會比較弱,，而尚處于恢復(fù)元?dú)庵械钠髽I(yè)，其辦公需求也有一定的滯后性,，這也決定了寫字樓市場遠(yuǎn)不可能像住宅市場那樣有快速的反應(yīng),。
“抄底”商業(yè)地產(chǎn)是否合適
按一般分析，商業(yè)地產(chǎn)作為一種純投資的地產(chǎn)商品,，其交易價(jià)格應(yīng)該是高于住宅的,，但如今出現(xiàn)的“住商倒掛”現(xiàn)象從另一方面也說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值還沒有被充分挖掘。
位于北京南城的國瑞城,，其公寓的價(jià)格已達(dá)到3萬元/平方米,，而記者在北京崇文區(qū)、宣武區(qū),，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價(jià)高于2萬元/平方米的寫字樓,。以金融街及西長安街沿線區(qū)域?yàn)槔诮衲甑慕灰字�,，位于金融街區(qū)域的恒奧中心交易均價(jià)3.1萬元/平方米,，國賓世貿(mào)中心交易均價(jià)3萬元/平方米，而金融街周邊區(qū)域的公寓天安國匯銷售均價(jià)3.8萬元/平方米,，今年初開盤入市的公寓西絨線26號最高銷售均價(jià)4.2萬元/平方米,，其間竟有最高達(dá)萬元的差額。
正是看到了“住商倒掛”背景下商業(yè)地產(chǎn)凸顯的潛在價(jià)值,，近期很多個人及集團(tuán)開始在商業(yè)地產(chǎn)市場“抄底”,。高力國際寫字樓部的吳燁表示，寫字樓的土地出讓金要比住宅貴,，包括后面的建設(shè),、裝修、建材都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅的投入,，“價(jià)格倒掛,，是非常不正常的事情�,！贝蟪蓢H中心銷售總監(jiān)王琦則表示,，從長期投資的角度來說,，寫字樓投資還是非常合適的�,！霸诓粍赢a(chǎn)市場中,，商鋪的投資回報(bào)率最高、風(fēng)險(xiǎn)最大,，住宅回報(bào)率最低,、風(fēng)險(xiǎn)較小，寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)都是適中的,�,！币�?yàn)榕c住宅市場只有出售、出租的狹窄經(jīng)營模式不同,，寫字樓可散售,、整售、租賃,，經(jīng)營模式更加多元化,。 |