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長期以來,，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價格,，在業(yè)界一直被視為“絕密”，購房者對此更是一頭霧水,。雖然建設(shè)部對“地荒論”作出過駁斥,，但記者發(fā)現(xiàn),，在不少地區(qū)，土地價格,、待開發(fā)土地面積等信息之不透明,、不對稱，已成為推動住房價格飆升的重要因素,。
“歷史的供應(yīng)過剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足,，加劇土地供應(yīng)的‘時空’矛盾,，此即囤地之禍�,！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容表示，政府部門為促使存量土地開發(fā),、減少新增存量土地,，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價狂飆,。新供土地價格一漲,，囤積的土地自然就溢價，這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵：閑置越久,，溢價越多,。于是，大量批而未動的土地,，通過所謂項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式,，在三級市場上高價轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。
易憲容認(rèn)為,，就土地供應(yīng)而言,，假設(shè)政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來土地供應(yīng)量大大增加了,，可是,，這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米,，只拿出其中的3000萬平方米慢慢規(guī)劃和開發(fā),。由此可見，如果一味強(qiáng)調(diào)供地,，而忽視了供地后的嚴(yán)格監(jiān)管,，增加土地供應(yīng)的實際效果將大打折扣。當(dāng)務(wù)之急是在增加土地供應(yīng)的同時,，加強(qiáng)土地出讓后的開發(fā)利用監(jiān)管,，實時公開開發(fā)商土地開發(fā)利用進(jìn)度，保護(hù)購房者的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),。同時,，要問責(zé)縱容開發(fā)商囤地的地方政府，讓房地產(chǎn)開發(fā)中的腐敗現(xiàn)象無處藏身,。
“首先是消化掉那閑置的57%的地塊,，加大監(jiān)控懲治手段使這些土地從‘待開發(fā)’和‘規(guī)劃在建’的‘未知將來時態(tài)’轉(zhuǎn)化為‘現(xiàn)在進(jìn)行時態(tài)’�,！睆�(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為,，在此問題上,，出售土地的政府權(quán)力在后續(xù)管理上不能缺位，如通過促進(jìn)規(guī)劃實施加大對開發(fā)商的督促處理力度,；如對開發(fā)商建立誠信檔案,，一旦查明開發(fā)商囤地，將在土地市場上對其設(shè)立限制門檻等,。對于開發(fā)商而言,，則要言而有信，兌現(xiàn)市場承諾,，擔(dān)當(dāng)起和“地王”相稱的責(zé)任來,，哪怕地價成本過高。其次是合理規(guī)劃土地資源,，對于掛牌出售的土地不能一賣了之,，對開發(fā)商購地、開放,、開盤,、售房進(jìn)行全過程的風(fēng)險監(jiān)控，有必要實行土地閑置風(fēng)險金繳納制度,，讓開發(fā)商無限承擔(dān)土地閑置的市場成本,，防止風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給政府和買房者。此外,，大眾輿論也不要炒作“地王”,，避免造成市場誤導(dǎo)。對于實在消化不了的閑置地塊,，由國家回籠統(tǒng)一調(diào)配,。但是對于違約的一方，開發(fā)商的市場準(zhǔn)入資格也要限制甚至取消,。
“一些地方政府將土地作為城市經(jīng)營的重要手段,，也為土地商囤積居奇提供了溫床�,！币杀硎�,，開發(fā)商手中究竟有多少閑置土地，對于這個影響住房消費(fèi)心理的重要問題,，普通百姓是沒有知情渠道的,。囤積土地是開發(fā)商利用不可再生資源待機(jī)獲取高額利潤的重要方式，本該受到政府有關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管,。但是,，國家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風(fēng)潮，顯示出有關(guān)方面對此缺乏有效的制約手段,。
“如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題,�,！币山淌谡J(rèn)為，房價上漲,，地價難辭其咎,。調(diào)控房價，務(wù)須調(diào)控地價,。調(diào)控地價,，就必須保障土地的有效供應(yīng)，而要保證投放市場的土地能發(fā)揮實際效用,，就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。
尹伯成建議,，一方面,，增加土地供給，推行價格和面積的雙限制政策,，確保低收入保障住房的用地來源,；另一方面，必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策,，甚至可以考慮開征土地閑置稅,。同時，地方政府部門還要嚴(yán)格查處三級市場上的不法土地交易行為,。只有讓囤地?zé)o利可圖,，市場的有效供應(yīng)才可能保證。從遠(yuǎn)期來看,，還必須改革土地出讓制度,，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動。 |