本報(bào)訊 中金公司日前發(fā)布的報(bào)告表示,，從租金收益的角度看,，如果保持投資收益率不變及不考慮市場(chǎng)供需的情況下，征收1%的物業(yè)稅率所對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)要下跌的幅度應(yīng)在15%-20%左右,。不過(guò),，中金公司認(rèn)為，由于涉及內(nèi)容復(fù)雜,，近期推出的可能性不大,。
中金報(bào)告認(rèn)為，我國(guó)物業(yè)稅可能采取香港及新加坡模式,，對(duì)土地使用權(quán)及住宅所有權(quán)征稅,。同時(shí)可能設(shè)定以物業(yè)價(jià)值為稅基，稅率在0.5%-2%之間,。
“物業(yè)稅稅基確定可估算物業(yè)價(jià)值和估算物業(yè)租金兩類(lèi),，預(yù)計(jì)我國(guó)將以物業(yè)價(jià)值為稅基；稅率的確定較為復(fù)雜,，一般來(lái)說(shuō),，各國(guó)稅率范圍很大，從零稅率到3%以上,，總體來(lái)看,，普通居民自住用房稅費(fèi)在1%左右，而高價(jià)位或多套住房稅率在2%以上,；另外，從承受能力來(lái)看,，發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)稅占可支配收入比例約為2%左右,，稅負(fù)較高國(guó)家占4%左右；借鑒以上經(jīng)驗(yàn),，我們認(rèn)為我國(guó)物業(yè)稅征收稅率普通自住型大致為0.5%-1%,；高端及多套住宅稅率為1.5%-2%,；對(duì)于特別高檔的住宅可以征收2.5%左右的稅率�,！敝薪鸸痉治鰩煱缀隉槺硎�,。
對(duì)于物業(yè)稅出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，中金公司認(rèn)為,，從中長(zhǎng)期來(lái)看,，物業(yè)稅增收提高了居民持有成本，從而對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用,，按1%的稅費(fèi),，征稅后房?jī)r(jià)將理論上下降15%-20%，房?jī)r(jià)同時(shí)還要受到市場(chǎng)供需影響,；另外由于對(duì)多套住房/高端商品房稅率較高,，所以推行物業(yè)稅短期內(nèi)將增加二手房供應(yīng)，打壓高端商品房需求,，房?jī)r(jià)也將被迫下降,。
中金報(bào)告表示，從中長(zhǎng)期來(lái)看,，住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)受到物業(yè)稅負(fù)面影響,，主要是因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)成本下降的預(yù)期，持有成本上升(可支配收入減少),。土地出讓金中減少了土地租金這部分,，即使土地成本從量而言沒(méi)有減少，市場(chǎng)也會(huì)期望新的住宅物業(yè)有相對(duì)較低的售價(jià),。同時(shí)由于持有成本的上升和可支配收入的較少,，購(gòu)房能力勢(shì)必下降。從租金收益的角度來(lái)看,，中國(guó)現(xiàn)在的平均租金回報(bào)率在5%-6%左右,。對(duì)物業(yè)征收1%的物業(yè)稅率相當(dāng)于對(duì)租金征收15%-20%左右的稅率。如果保持投資收益率不變及不考慮市場(chǎng)供需的情況下,，征收1%的物業(yè)稅率所對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)要下跌的幅度應(yīng)該在15%-20%左右,。而且，高檔住宅的投資收益率相對(duì)也比較高,。所以物業(yè)稅對(duì)于高檔物業(yè)房?jī)r(jià)的負(fù)面影響可能會(huì)隨房?jī)r(jià)上升而呈現(xiàn)一個(gè)邊際效用遞減的情況,。超過(guò)1%的稅率后，每增加1%的物業(yè)稅稅率對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)格下降幅度應(yīng)該會(huì)小于17%-20%,。此外,，住宅市場(chǎng)價(jià)格在中長(zhǎng)期仍舊受市場(chǎng)供給需求的影響，而這部分影響會(huì)對(duì)物業(yè)稅影響產(chǎn)生對(duì)沖或者放大的作用,。
在住房供給的變化方面,，中金公司認(rèn)為,，對(duì)存量的影響是在開(kāi)征物業(yè)稅的短時(shí)間內(nèi)二手房供應(yīng)增長(zhǎng)。征收物業(yè)稅會(huì)將市場(chǎng)囤積的二套及二套以上的房源釋放出來(lái),，對(duì)二手房市場(chǎng)的價(jià)格形成下行壓力,。一手房市場(chǎng)也會(huì)相應(yīng)受到波動(dòng)。我們估計(jì)目前市面上的二套房及以上的囤積量占市場(chǎng)供應(yīng)總體的10%左右,。如果這些房源全部釋放,，二手房市場(chǎng)會(huì)在短時(shí)間內(nèi)增加大約10%左右的房源�,；诔鍪鄣钠惹行�,，可能會(huì)以市場(chǎng)折扣價(jià)出讓?zhuān)M(jìn)一步打壓二手市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。
從增量的角度來(lái)看,，開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)量應(yīng)該會(huì)有所下降,。雖然土地成本會(huì)下降，但是由于物業(yè)稅增加了持有成本,，購(gòu)房者可能會(huì)在住宅價(jià)格上尋求更大的折扣,。特別是當(dāng)市場(chǎng)上已付地租物業(yè)與未付地租物業(yè)并存的情況下，購(gòu)買(mǎi)者可以進(jìn)行橫向比較,。所以物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格下降可能比土地成本下降幅度更大,，從而減少開(kāi)發(fā)商的盈利率。此外,，由于物業(yè)稅對(duì)投資需求,，多套房購(gòu)買(mǎi)需求及高價(jià)房需求的打壓，會(huì)使得開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期變得更為審慎,，而控制市場(chǎng)供應(yīng),。
“對(duì)結(jié)構(gòu)增量的影響主要體現(xiàn)在高端房型向中端房型轉(zhuǎn)變這一變化中。因?yàn)楦叨俗≌瑢?huì)被征收較高的物業(yè)稅,。從而加重投資者和購(gòu)房者的持有成本,。”中金報(bào)告稱(chēng),。 |
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