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隨著樓市回暖,，京,、滬等一線城市“捂盤惜售”現(xiàn)象再次抬頭，盡管中央及地方政府紛紛出手整治,，但“捂盤惜售”現(xiàn)象仍屢禁不止，快速增長(zhǎng)的住房需求已經(jīng)與開發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開發(fā)商肆意捂盤,、盲目漲價(jià)將這一矛盾更加激化。
為何近些年來“捂盤惜售”現(xiàn)象一直無法根治,？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，違規(guī)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本，正是開發(fā)商屢屢不惜以身范險(xiǎn)的原因,。
北京開發(fā)商：沒開盤就不算是捂盤
7月,，上至國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等中央部委,，下至上海,、北京、深圳等地方政府,，均開始對(duì)樓市供給給予極大關(guān)注,。北京市住建委還明確規(guī)定，自8月1日起,，開發(fā)企業(yè)在預(yù)售,、銷售商品房時(shí)必須在售樓場(chǎng)所明確公示所售樓棟的銷控信息表、擬售均價(jià)以及未開盤樓棟的擬定開盤時(shí)間等,。
記者近日來到北京市宣武區(qū)馬連道附近一個(gè)即將開盤的小區(qū)售樓處,。該售樓處內(nèi)各顯要位置均看不到任何公示信息。銷售人員表示,，該小區(qū)即將在一個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)開盤一棟商住兩用樓,，預(yù)售許可證已經(jīng)拿到，但開盤具體日期,、擬售均價(jià)還無法公布,。當(dāng)問及為何不按北京市住建委的要求公示時(shí)，該銷售人員回答,，小區(qū)尚未開盤,，“沒開盤就是沒有進(jìn)入預(yù)售期，也就沒必要公示,�,！庇浾唠S后在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到，該小區(qū)數(shù)棟樓確實(shí)已經(jīng)取得預(yù)售許可證,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋,，商品房預(yù)售期應(yīng)從取得預(yù)售許可證之日算起。記者再次撥打該售樓處電話，其工作人員又表示對(duì)相關(guān)情況“不清楚”,。
這不僅僅是個(gè)別現(xiàn)象,，記者在北京走訪10個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，住建委的這一系列規(guī)定并沒有得到開發(fā)商很好的執(zhí)行,。調(diào)查中,，僅有兩個(gè)樓盤對(duì)銷售均價(jià)等做出詳細(xì)公布，其余樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)均沒有公示銷售均價(jià),，而是以各種理由搪塞購房者,。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商甚至表示：“銷售均價(jià)沒法公示,，一套房一個(gè)價(jià),。面積、朝向,、樓層不一樣,，每套房的價(jià)格都不一樣，公示了,，反而會(huì)造成購房人的誤解,。”
事實(shí)上,，京城開發(fā)商捂盤已成多年來的行業(yè)癥結(jié),。今年第二季度以來，隨著樓市快速回暖,，房屋價(jià)格,、開盤信息、銷售進(jìn)度等對(duì)購房者而言開始再次變得撲朔迷離,�,！案鞔髽潜P對(duì)銷售信息‘遮遮掩掩’，也是為了捂盤推漲房?jī)r(jià),。如果銷售均價(jià)以及開盤時(shí)間一旦公示,，銷售信息透明度就高了，而開發(fā)商在獲利方面就比較被動(dòng),。不公示銷售均價(jià)能夠方便開發(fā)商隨時(shí)調(diào)價(jià),，而且不至于引起購房者不滿�,！睒I(yè)內(nèi)人士向記者表示,。
上海開發(fā)商：向房管部門送交“澄清說明書”
7月，上海出臺(tái)實(shí)施《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》,，要求嚴(yán)格執(zhí)行“3萬平方米”規(guī)定,，防止“少量多批”。此外,，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案內(nèi)列明用于銷售,、租賃以及保留自有的情況,，保留自有的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合“少量、合理”的原則,；對(duì)于保留自有和用于租賃的房屋,，則規(guī)定在取得大產(chǎn)證前不得再申請(qǐng)上市預(yù)售。上海市房管局還重申,，對(duì)于已達(dá)到規(guī)定條件但無理由長(zhǎng)期不申請(qǐng)預(yù)售,，或取得商品房預(yù)售許可證但未按規(guī)定將全部房源公開對(duì)外銷售，涉嫌捂盤惜售的,，房管部門將按規(guī)定發(fā)出《行政告知書》,，責(zé)令開發(fā)企業(yè)限時(shí)辦理相關(guān)銷售手續(xù)�,！稌盒幸�(guī)定》明確：有上述涉嫌捂盤惜售行為的,，在商品房銷售方案?jìng)浒笗r(shí)應(yīng)當(dāng)予以整改；捂盤惜售行為將被記入企業(yè)信用檔案,。
“目前看來,，上述措施取得一定成效�,！鄙虾Ｊ蟹抗芫址康禺a(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長(zhǎng)蔣慰如介紹,，為增加供應(yīng)，上海要求“已批的土地盡快開工,，已開工的項(xiàng)目盡快上市,，能上市的項(xiàng)目不能捂盤”。為此,，區(qū)縣房管部門將為每一塊施工地塊建立“項(xiàng)目檔案”,，每月上報(bào)工程進(jìn)度，并隨時(shí)幫助企業(yè)解決困難,，監(jiān)督企業(yè)加快施工,。此外，企業(yè)“拿到預(yù)售證”和“開盤”的時(shí)間差也從過去的5天,、8天壓縮至3天,。對(duì)于新開盤項(xiàng)目的銷售情況，還派專人到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查,。蔣慰如介紹,，7月上海新增供應(yīng)一手商品住宅122萬平方米，比6月增加7%,。此外,，7月新上市的樓盤中，每批銷售面積在3萬平方米以上的占40%，明顯高于6月的26%,。
此前,，上海有媒體報(bào)道了個(gè)別可能捂盤的項(xiàng)目，遭曝光的開發(fā)商隨即向房管部門送交“澄清說明書”,。比如,，“英郡別苑”項(xiàng)目開發(fā)商上海英之倫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在說明書中稱，“根據(jù)規(guī)劃許可證和施工許可證的要求,，同時(shí)因施工許可條件的限制,，公司對(duì)西園工程陸續(xù)分批開始建造。2008年10月上旬,，有14321.48平方米的工程主體結(jié)構(gòu)完成,，達(dá)到預(yù)售條件，因資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難,，故向市房地局申請(qǐng)預(yù)售,，在當(dāng)月28日取得預(yù)售證，并在11月8日正式預(yù)售,。另有剩余工程‘有部分是樣板房和裝修房’，故暫不申請(qǐng)預(yù)售”,。記者發(fā)現(xiàn),，這個(gè)總建筑面積約5.4萬平方米的項(xiàng)目，至今至少分成4批銷售,，每次推盤量均達(dá)不到“3萬平方米”的下限要求,。開發(fā)商解釋這是由于“去年整體市場(chǎng)不景氣，資金回籠不太樂觀”導(dǎo)致“施工進(jìn)度緩慢”,。
一位不愿具名的開發(fā)商向記者介紹,，開發(fā)商有很多辦法繞過種種規(guī)定，達(dá)到“惜售”目的,，歸納起來主要有：一是以資金,、建材供應(yīng)等原因放緩施工進(jìn)度，拖兩三個(gè)月沒有問題,；二是將毛坯房改為裝修房,，延緩上市時(shí)間；三是申請(qǐng)預(yù)售手續(xù)繁多,，要經(jīng)過測(cè)繪,、資質(zhì)認(rèn)定、批準(zhǔn)預(yù)售等四五個(gè)環(huán)節(jié),，正常情況下需要兩三個(gè)月,，每一道程序都需準(zhǔn)備大量材料，開發(fā)商只要故意不交齊材料，就可以贏得大量時(shí)間,。此外,，即使進(jìn)入開盤銷售階段，如果把價(jià)格定得奇高,，也可以“嚇退”購房者,，達(dá)到惜售目的�,；臃倍嗟奈姹P惜售手段,，主管部門防不勝防，消費(fèi)者更是難以辨別,。一位熟知房地產(chǎn)營(yíng)銷運(yùn)作的業(yè)內(nèi)分析人士坦言,，開發(fā)商惜售的“擦邊球”很多，真正要找到“拿到預(yù)售證而長(zhǎng)期不銷售”這種理論上真正的“捂盤”個(gè)案,，幾乎是不可能的,。
“捂盤惜售”現(xiàn)象為何屢禁不止
早在2007年推出的“國六條”實(shí)施細(xì)則中就將“捂盤惜售”與囤積房源、惡意炒作,、哄抬房?jī)r(jià)等行為并列,，并表示“要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣,、性質(zhì)嚴(yán)重的,，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰”。根據(jù)北京市建委的相關(guān)規(guī)定,，房企取得預(yù)售許可證3天后必須開盤,，沒有經(jīng)過備案的房屋必須銷售。而1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅確立了商品房預(yù)售制度,，并未對(duì)銷售期限進(jìn)行相關(guān)規(guī)定,。因此，企業(yè)自動(dòng)控制銷售進(jìn)度的行為“不違法,，但違規(guī)”,。
“現(xiàn)在100%的樓盤都會(huì)控制銷售速度，如果一個(gè)項(xiàng)目在兩天之內(nèi)全部售出,，這個(gè)項(xiàng)目的銷售總監(jiān)肯定會(huì)被業(yè)內(nèi)取笑,。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理公衍奎表示,，這意味著該項(xiàng)目在可控范圍內(nèi)的利潤(rùn)沒有獲得,。一個(gè)較為普遍的違規(guī)現(xiàn)象是，一些項(xiàng)目雖然拿到了預(yù)售許可證,，卻仍舊不按規(guī)定時(shí)間開盤�,，F(xiàn)實(shí)中也很難分辨哪些是主觀故意捂盤,，哪些是因?yàn)榭陀^被動(dòng)原因延緩銷售，主管部門對(duì)此的處罰也并不嚴(yán)厲,。
公衍奎認(rèn)為,，違規(guī)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本，而商人都是追求利潤(rùn)最大化的,。他提到,，一些惜售的項(xiàng)目寧愿返還雙倍的訂金而違反當(dāng)初的約定，因?yàn)樵黾拥睦麧?rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出訂金部分,。對(duì)此,，主管部門管理和處罰的力度依然不夠，期望通過開發(fā)商的自我約束來杜絕“捂盤惜售”現(xiàn)象是不可能的,。
思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)陶紅兵亦表達(dá)了相似的觀點(diǎn),，他認(rèn)為對(duì)于各種違規(guī)的現(xiàn)象，主管部門應(yīng)該加大處罰力度,。但對(duì)于企業(yè)決定銷售周期的行為,，政府應(yīng)該減少干預(yù)。與其利用處罰的辦法進(jìn)行“堵”,，不如疏導(dǎo),。
公衍奎認(rèn)為，由于拆遷成本上升,，整理土地難度逐漸加大,，短期內(nèi)增加供應(yīng)量不容易，但主管部門應(yīng)該增加購房者的知情權(quán),。雖然目前購房者可以通過房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)查詢到在售樓盤狀態(tài)，但只能查詢到取得預(yù)售許可證樓盤的狀態(tài),，無法查詢到項(xiàng)目整體規(guī)劃中究竟還有哪些尚未取得預(yù)售許可證,，銷售究竟到了怎樣的進(jìn)度。
下半年政府或?qū)⒑荽颉拔姹P囤地”
“現(xiàn)在住建委幾乎老打電話來,，問我們的施工進(jìn)度,，還經(jīng)常約談開發(fā)商動(dòng)員加速開盤�,！北本┩ㄖ輩^(qū)的一位開發(fā)商向記者表示,。盡管近期以來北京市住建委已經(jīng)出臺(tái)了一系列打擊捂盤的政策，并且大規(guī)模約談了15家開發(fā)商,，并公開處罰了一批開發(fā)商,，但是“捂盤惜售”的狀況并沒能得到根本改觀。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，今后政府可能會(huì)強(qiáng)行規(guī)定樓盤的推盤速度,。
北京房?jī)r(jià)連續(xù)暴漲,，早已引起政府有關(guān)主管部門的注意。7月28日,，北京市住建委緊急召集京城主要開發(fā)商開會(huì),，主要意圖只有一個(gè)：督促開發(fā)商抓緊推進(jìn)樓盤上市銷售，沒有拿預(yù)售許可證的盡快拿證,，已拿到預(yù)售證的盡快開工,。影響到上市速度的問題，例如拆遷等問題,，住建委可以幫助協(xié)調(diào)解決,。另據(jù)記者了解，繼15家開發(fā)商被北京市住建委約談之后,，北京當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的安寧莊瀚泓家園項(xiàng)目,、北京璽萌置業(yè)有限公司開發(fā)的星辰苑項(xiàng)目、北京天鴻置業(yè)有限公司開發(fā)的萬象新天家園項(xiàng)目,，因存在未公示商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書的行為,，已被責(zé)令其整改。而北京中聯(lián)置地房地產(chǎn)公司開發(fā)的遠(yuǎn)洋一方二期項(xiàng)目,，因未取得商品房預(yù)售許可證即向購房者收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用而被處罰,。
記者從北京一些城區(qū)的住建委了解到，近期關(guān)于開發(fā)商捂盤肆意漲價(jià)的投訴越來越多,。一些開發(fā)商也表示,，“現(xiàn)在住建委對(duì)項(xiàng)目盯得非常緊，嚴(yán)令必須快開盤并且要加大推盤量”,。業(yè)內(nèi)人士分析,，今年下半年樓市的調(diào)控將圍繞著狠打“捂盤囤地”展開�,？焖僭鲩L(zhǎng)的住房需求已經(jīng)與開發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾,，開發(fā)商肆意捂盤、盲目漲價(jià)將這一矛盾更加激化,。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在開發(fā)商捂盤風(fēng)愈演愈烈的情況下，住建委出臺(tái)相關(guān)措施無疑是為了購房者的利益,，但效果如何還得看開發(fā)商對(duì)規(guī)定的執(zhí)行力度,，因此相關(guān)部門的監(jiān)管也顯得格外重要。
[相關(guān)鏈接]如何識(shí)別開發(fā)商的捂盤手法
一般來說,，開發(fā)商“捂盤惜售”的手段主要有五種：
手段一：晚領(lǐng)證分批拿
開發(fā)商盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間,，或是分次分批地拿證。這種方法不僅可以將一個(gè)項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先賣掉,，同時(shí)還可以為樓盤爭(zhēng)取更多的宣傳和前期房?jī)r(jià)市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間,。
手段二：大幅提高開盤售價(jià)
開發(fā)商脫離市場(chǎng)均價(jià),，大幅提高開盤價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)無人應(yīng)價(jià),，變相拉長(zhǎng)銷售周期,，這是最典型的捂盤行為。對(duì)于想長(zhǎng)期捂盤的開發(fā)商來說,，這種手段效果很好,。
手段三：后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租
開發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后,，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢,，再高價(jià)出售，有的甚至就帶租約出售,，瞄準(zhǔn)長(zhǎng)線投資,。這種變相捂盤方式不但可以延長(zhǎng)銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息,。
手段四：謊稱進(jìn)入尾盤期
有些樓盤開發(fā)商對(duì)外宣傳已經(jīng)全部賣出,，但如果上網(wǎng)查詢，則會(huì)發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒有售出,。這種手段不算高明,，但被開發(fā)商廣泛利用。
手段五：逐次推盤,、不斷提價(jià)
比如一個(gè)新樓盤拿到預(yù)售許可證后,，開發(fā)商并不是全部放出來賣，而是分多次銷售,，每次限量推盤,。如果首次推盤市場(chǎng)反響不錯(cuò)、置業(yè)者興趣濃厚,、銷售狀況良好,，下一次便加價(jià)推盤。往往經(jīng)過三四個(gè)節(jié)點(diǎn)的加價(jià),，最后推出的樓盤要比最早的每平方米均價(jià)高出幾百元。開發(fā)商就是通過多次推盤,，制造當(dāng)日售罄的火熱現(xiàn)象,，來誘導(dǎo)消費(fèi)者恐慌性購房，借此逐步提價(jià),。 |