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有關(guān)部門監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，7月份全國70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)5個(gè)月上漲,，而銷售面積環(huán)比下滑了近20%,，首次出現(xiàn)了價(jià)升量跌的局面,。專家認(rèn)為,，短期成交量走低不會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)的景氣回升,，在社會(huì)剛性需求和通脹預(yù)期導(dǎo)致的投資性購房增加的雙重因素推動(dòng)下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能再次出現(xiàn)泡沫,。
是否“拐點(diǎn)”說法不一
國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的最新房價(jià)數(shù)據(jù)顯示：7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.0%,，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。全國房價(jià)在保持繼續(xù)上行的同時(shí),，漲速進(jìn)一步加快,。
與此同時(shí)，7月樓市成交量普遍下滑,，全國70個(gè)大中城市商品房銷售面積環(huán)比下滑了近20%,。這不禁讓人聯(lián)想起去年7月以后在上海、杭州等地樓市出現(xiàn)的“拐點(diǎn)”,。一些業(yè)內(nèi)人士也據(jù)此判斷樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)又一個(gè)“拐點(diǎn)”,。
多家券商在分析報(bào)告中認(rèn)為，樓市成交量下降主要與各地不同程度地收緊房貸并取消其他優(yōu)惠政策有關(guān),，另外新增可售樓盤量下降,、銷售淡季因素,、上半年房價(jià)漲幅過大過快等也造成一定程度的影響。國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為,，目前和未來行業(yè)趨勢(shì)并沒有出現(xiàn)拐點(diǎn),，預(yù)計(jì)1至7月的月均成交量可以持續(xù)，而年初以來許多二線城市房價(jià)并無明顯上漲,。
上海臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎則表示,，7月的二手住宅市場(chǎng)行情，說明買方購房熱度雖然保持強(qiáng)勁,，但因房東提價(jià)幅度過高,，部分意向買方已經(jīng)開始持觀望態(tài)度。但據(jù)此判斷樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”還為時(shí)尚早,。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,，成交量下降而房價(jià)沒有下降，說明樓市剛性需求和投資需求依然旺盛,，供給緊張局面短期難改,，市場(chǎng)仍屬于賣方主動(dòng)階段。而開發(fā)商在經(jīng)歷上半年良好的銷售境況后,，對(duì)后市預(yù)期較高,，不會(huì)輕易調(diào)整下半年的銷售價(jià)格，在信貸寬松的背景下,，開發(fā)商資金充裕,，也不存在類似去年降價(jià)回籠資金的壓力，同樣二手房交易也會(huì)有類似的心態(tài),。因此目前的市場(chǎng)波動(dòng)回調(diào),，不可能是“拐點(diǎn)”。
下半年房價(jià)易漲難跌
交通銀行近日發(fā)布的《2009年下半年中國宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望》報(bào)告指出,，受益于樓市和股市雙重回暖,，地產(chǎn)商又開始重拾2007年借殼重組和向上市公司“裝資產(chǎn)”的做法，一方面大幅放大了上市資產(chǎn)的估值,，并打通直接融資渠道,；另一方面，也將房地產(chǎn)實(shí)體開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至資本市場(chǎng),。近期樓市銷售強(qiáng)勁已帶動(dòng)房價(jià)明顯上揚(yáng),，而地產(chǎn)公司再起上市熱潮，可能加劇房地產(chǎn)泡沫的生成,。
在流動(dòng)性持續(xù)充裕的情形下,，資產(chǎn)價(jià)格泡沫幾乎不可避免。而房地產(chǎn)的復(fù)蘇將拉動(dòng)私人部門的投資,，因此資產(chǎn)價(jià)格泡沫在短期也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的有效手段,。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示,，7月份我國新增貸款約5000億元至6000億元，高于此前市場(chǎng)預(yù)期,。而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,，通脹預(yù)期和熱錢流入三重作用，可能加速資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),。野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春也認(rèn)為,，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)隱約出現(xiàn)了泡沫，這從上半年全國平均住房價(jià)格超過20%的漲幅可以看出,。
交通銀行報(bào)告還指出,，在目前我國樓市供過于求，回暖根基不穩(wěn)的背景下,，下半年全國房價(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足,，但經(jīng)濟(jì)回暖將使房價(jià)在目前的水平上止跌回穩(wěn),，甚至?xí)霈F(xiàn)小幅上升,，因此2009年下半年全國房價(jià)易漲難跌，仍將在高位徘徊,。
值得注意的是,，近期北京、上海,、廣州,、深圳等城市誕生的多塊“地王”，幾乎都是上市公司或其控股公司所為,。在近期住宅項(xiàng)目的最低資本金比率從35%調(diào)低至20%,、上半年預(yù)售強(qiáng)勁和開發(fā)商的融資渠道拓寬等利好情況下，可以預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)商將以更加積極的姿態(tài)參與項(xiàng)目建設(shè)并補(bǔ)充土地儲(chǔ)備,。
一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家同時(shí)提醒,，高額的房價(jià)使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)收益率下降，風(fēng)險(xiǎn)加大,，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤高,、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市,，而這將會(huì)造成更大的泡沫,。
市場(chǎng)出現(xiàn)貨幣政策微調(diào)預(yù)期
上半年，人民幣各項(xiàng)貸款增加7.37萬億元,，6月末廣義貨幣(M2)供應(yīng)量同比增長28.46%,，外匯儲(chǔ)備余額2.13萬億美元。這三個(gè)指標(biāo)皆創(chuàng)近十幾年的歷史新高,，目前經(jīng)濟(jì)學(xué)界多數(shù)人認(rèn)為正是這種流動(dòng)性過剩,，很大程度上推高了股價(jià)和房價(jià),。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅導(dǎo)致的美國金融危機(jī)告誡人們，在房價(jià)上漲過程中,，銀行扮演的角色不應(yīng)是樓市泡沫的推手而應(yīng)是穩(wěn)定器,。
交通銀行報(bào)告指出，下半年,，盡管信貸的絕對(duì)增量會(huì)明顯下降,，但受政府投資項(xiàng)目繼續(xù)投放、項(xiàng)目資本金比例調(diào)整,、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖等因素的推動(dòng),，信貸余額仍將保持一定增速，信貸結(jié)構(gòu)將趨于優(yōu)化,。預(yù)計(jì)全年新增人民幣貸款9萬億至10萬億元,，年末余額同比增長29%至32%。預(yù)計(jì)明年總貸款需求至少7萬億元以上,。隨著經(jīng)濟(jì)增速明顯加快和物價(jià)回歸為正值,，不排除明年貨幣政策適度收緊并趨中性的可能性。
從政策動(dòng)向來看,，雖然我國宏觀貨幣政策“適度寬松”的方向未變,，但市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)貨幣政策微調(diào)和房地產(chǎn)信貸收緊的預(yù)期。銀監(jiān)會(huì)近期再次重申要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行第二套商品房購買者需要首付四成,，且利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍,，表明監(jiān)管層對(duì)房價(jià)過快上漲的擔(dān)心。雖然在宏觀經(jīng)濟(jì)回升還存在不確定性的大背景下,，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策還不會(huì)有方向性的變動(dòng),，但微調(diào)已經(jīng)開始。如果房價(jià)繼續(xù)過快上漲,，不排除政策再次收緊的可能性,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，從中央近期表示繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策可以預(yù)見,，下半年貨幣政策肯定不會(huì)全面收緊,。但近期央行通過公開市場(chǎng)操作，連續(xù)加大資金回籠力度,，說明中央也開始對(duì)通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲有所擔(dān)憂,。假如第四季度經(jīng)濟(jì)“保八”無憂，則可能會(huì)收緊流動(dòng)性,，這將阻礙房價(jià)繼續(xù)上漲,。 |