客觀地講,，房地產(chǎn)是上半年上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的板塊之一,，它率先走出了“V”形曲線———市場快速復(fù)蘇,，日均成交量已超過2007年高峰期的水平,，房價也呈較快上升態(tài)勢,。究其原因,，除剛性需求的大量釋放外,，還有國內(nèi)外投資者的大量進(jìn)場等
7月,，上海樓市依然保持高位,。佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示,，7月上海市新房住宅成交面積為194萬平方米，相比上月微幅下降5.37%,，但仍處于高位,；上海市商品住宅成交均價達(dá)到15770元/平方米，環(huán)比6月又有1.58%的漲幅,，這是自3月以來連續(xù)第五個月出現(xiàn)上漲,。易居中國提供的數(shù)據(jù)則顯示，今年1至7月上海住宅成交量達(dá)1100萬平方米,，比去年同期的574萬平方米上升了近一倍,。
在售樓處，又現(xiàn)通宵排隊,，部分樓盤甚至引來黃牛售號,；在交易中心，等候繳稅,、辦產(chǎn)證的人隊伍排到門外,；在銀行，過去只要兩三天就可以通過的房貸審批需要等上六七天,，因為“單子多得忙不過來”,。
上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會輪值會長、綠地集團(tuán)董事長張玉良說,，近期房價上漲相對較快的原因有四：一是公眾對經(jīng)濟(jì)有信心,；二是流動性大量流入房地產(chǎn)；三是去年商品房銷售量下降，去年及今年上半年的銷量集中在今年三四個月內(nèi)消化,；四是去年以來房地產(chǎn)企業(yè)開工量下降,。
樓市持續(xù)火爆、房價快速攀升,，除剛性需求的釋放外,，改善型投資型需求加速入市也是強(qiáng)勁動力,。大型樓盤“慧芝湖花園”位列今年上半年上海樓市銷售額第三位,，該樓盤的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，今年1,、2月,，投資客“幾乎沒有”，3月時占10%左右,，至5月,，投資者購房比例已占當(dāng)時銷量的一半。這位負(fù)責(zé)人說,，投資者購房有明顯的特點,，一是喜歡挑選方位相對便宜的房源；二是下單速度快,，不少人甚至當(dāng)場付款,。
中原地產(chǎn)對上海6月市場成交客戶結(jié)構(gòu)分析后發(fā)現(xiàn)，與3月初相比,，首次置業(yè)的純剛性需求客戶已縮減至40%左右,，而改善型客戶量正逐步釋放，約占總需求量的40%,，還有10%至20%的長線投資客正回歸樓市,。投資者最看重的是房子有沒有升值空間，而不太在乎眼前的價格,。投資性需求的大量進(jìn)場使開發(fā)商難以抑制提價的沖動,。
值得注意的是，近期,，許多城市的商業(yè)地產(chǎn),、工業(yè)地產(chǎn)市場等較為平靜，高檔寫字樓的租金總體也在下降,，工業(yè)用地市場也相對冷寂,。這說明，房地產(chǎn)業(yè)存在“冷熱不均”的局面,。這也暗示,，住宅市場的快速上揚有催生泡沫的可能性。
對于上海房地產(chǎn)市場的走向，易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,，今年下半年將維持房價同比上漲態(tài)勢,，漲幅可能持續(xù)擴(kuò)大。中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為,，不排除短期內(nèi)商品住宅價格有繼續(xù)上升的可能性,，但如果長期經(jīng)濟(jì)面不支撐，房地產(chǎn)業(yè)很難維持目前的局面,，成交量可能會下跌,，價格也有可能出現(xiàn)波動。
一些嚴(yán)峻的現(xiàn)實讓上海樓市的走向面臨考驗：一手房庫存已降至500多萬平方米的近年來最低點,，“供不應(yīng)求”的局面可能推動房價進(jìn)一步上漲,。另外，新“地王”接連誕生,，進(jìn)一步增強(qiáng)了房價上揚的預(yù)期,。
當(dāng)人們對后市的走向忐忑不安之時，上海市政府開始積極努力增加供應(yīng),、穩(wěn)定市場預(yù)期,。上海市近日出臺《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，嚴(yán)查捂盤惜售現(xiàn)象,。另一方面,，上海已規(guī)劃安排建設(shè)15個大型居住社區(qū)，包括6個保障型住房基地和9個以中低價住房為主的居住區(qū),。目前,，上海經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)已經(jīng)提速，今年年底開工總量將達(dá)到600萬平方米,。業(yè)內(nèi)人士分析,，這將有利于維護(hù)樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展。 |
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