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和6月土地市場和商品房成交市場表現(xiàn)火爆不同，7月北京樓市呈現(xiàn)出明顯的“冷熱不均”態(tài)勢,。其中,，住宅項目用地成交量環(huán)比明顯下降，工業(yè)及其他項目用地明顯增加,；商品房成交方面,，市場也出現(xiàn)了較為明顯的變化，期房成交量明顯下滑,，與此相對應(yīng)的是現(xiàn)房住宅的成交量卻出現(xiàn)了環(huán)比大漲的態(tài)勢,。
期房冷清現(xiàn)房火爆
亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月期房商品住宅成交套數(shù)為12840套,，成交面積148.1萬平方米,。同期，成交的現(xiàn)房商品住宅為4216套,，成交面積為57.8萬平方米,。環(huán)比6月，期房商品住宅成交套數(shù)下降了10.5%,，成交面積下降了5.7%,。
與期房成交下降的情況相反，現(xiàn)房商品住宅成交量卻出現(xiàn)了明顯的上漲態(tài)勢,，數(shù)據(jù)顯示,，環(huán)比6月現(xiàn)房成交套數(shù)和成交面積分別上漲了43.8%和34.6%，漲幅非常明顯,。
對此,，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說，一方面,，隨著樓市轉(zhuǎn)暖,，成交量不斷放大，而供應(yīng)量并沒有跟上成交的步伐,，市場庫存大量消化,，截至7月末,，存量期房住宅已低于七萬套，降至2007年同期水平,。
同時,，2008年弱市行情帶來的隱憂正在逐步顯現(xiàn)，2008年土地成交的低迷直接作用到了2009年樓市,，使得新增供應(yīng)不足,，引發(fā)供需矛盾惡化，導(dǎo)致了房價的迅速上漲,，價格上漲同時又抑制了部分購房需求,，因此，7月購房消費出現(xiàn)了下降趨勢,。
另一方面,，7月以來，資本市場表現(xiàn)活躍,，股指不斷走高,，一些游資離開了房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市，這導(dǎo)致了一部分投資性購房者退出,，反映在市場層面便出現(xiàn)了交易量下降的情況,。
此外，期房價格的上漲在抑制了部分購房消費的同時,，還拉長了項目自身的銷售周期,，隨著開發(fā)進(jìn)度的完成，部分期房項目轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售狀態(tài),，一些開發(fā)商主動調(diào)整價格策略,，令消費者得到了一些實惠，這導(dǎo)致了現(xiàn)房成交量環(huán)比6月大幅攀升,。
盡管如此,，現(xiàn)房住宅的庫存量仍在增加，數(shù)據(jù)顯示,，截至7月末,，存量現(xiàn)房住宅環(huán)比6月末增加了1000套，這是繼3月現(xiàn)房存量住宅套數(shù)開始步入下降通道后的首次回升,，顯示出開發(fā)商過快提價對項目銷售周期的制約。
住宅用地成交下降
和期房,、現(xiàn)房表現(xiàn)冷熱不均相同,，7月份，北京住宅項目用地成交量環(huán)比明顯下降,，減少了三成以上,，而工業(yè)及其他項目用地明顯增加,。
據(jù)北京市土地儲備中心及亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份京城共成交土地25宗,，成交土地面積225.3公頃,，規(guī)劃建筑面積262.5萬平方米，其中住宅及含住宅項目用地為7宗,，成交土地面積為91公頃,，規(guī)劃建筑面積為146.2萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，7月住宅用地成交下降,，樓面價繼續(xù)走高，充分顯示當(dāng)前住宅用地供需關(guān)系依然緊張,，優(yōu)質(zhì)地塊仍然備受爭搶,。從相關(guān)政府部門發(fā)布信息來看，下半年土地供應(yīng)會有所增加,，但從目前北京市土地儲備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)來看,，住宅類項目用地并不多，因此,，未來一段時間住宅類項目用地會依然緊張,。在此背景下，土地價格將會持續(xù)走高,。
不過,，21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇提醒說，盲目樂觀地高價拿地,、囤地,，開發(fā)商仍有可能面臨資金緊張、開發(fā)成本過高等困境,。事實上,，除了央企，包括上市公司在內(nèi)的多數(shù)開發(fā)商對于高價搶地仍抱著十分謹(jǐn)慎的態(tài)度,。
未來走勢相對樂觀
對于未來的樓市走勢,，業(yè)內(nèi)預(yù)測相對樂觀。中原地產(chǎn)認(rèn)為,，在通脹預(yù)期仍然沒有改變的情況下,，企業(yè)和居民的儲蓄需求下降，而房地產(chǎn)投資性需求繼續(xù)擴大,，帶來的后果是房價的繼續(xù)上升,。而且，今年下半年的商品房土地是在2007年的高位價格上取得，這使得商品房成本增加,，為了保證一定的利潤,，未來商品房價格也有上升趨勢。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在民生銀行主辦的中國地產(chǎn)金融年會上表示,，今年上半年的房地產(chǎn)形勢應(yīng)該分為兩波行情,。其中，1至4月份的增長,，是由于政策的釋放,、開發(fā)商的降價措施和剛性需求導(dǎo)致的；5至6月份的行情,，則是流動性過剩,、投資性需求和供需不平衡造成的。她預(yù)測,，下半年房價可能還會上漲,，但增幅不會高于2007年，全年表現(xiàn)會比較平穩(wěn),。
北京科技大學(xué)教授趙曉則認(rèn)為,，雖然近期房地產(chǎn)市場走出了一條V型復(fù)蘇的軌跡，但復(fù)蘇的基礎(chǔ)不牢固,，更談不到健康,。他同時建議，對未來的房地產(chǎn)市場應(yīng)該保持政策的連續(xù)性和持續(xù)性,，保持積極的政策和適度寬松的貨幣政策,，更多地采取微調(diào)而不是逆市回調(diào)的調(diào)控手段。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,，由于3,、4、5,、6月成交量爆增,，使得目前市場存量在減少，并且隨著住宅價格的增長,，購買客群會相應(yīng)減少,。同時，由于整體經(jīng)濟背景的上漲仍未明確,，加之房地產(chǎn)市場,、土地市場的價格上漲速度過快，目前市場對未來預(yù)期仍未徹底明確,。因此,，開發(fā)商拿地策略出現(xiàn)分歧,。對于品質(zhì)優(yōu)良的地塊,，各大小開發(fā)商都很積極搶購,。但資金充裕的大型開發(fā)商，尤其是央企開發(fā)商拿地策略更加激進(jìn),，而其它開發(fā)商在拿地時更加穩(wěn)健保守,，預(yù)期這一趨勢仍將在下半年持續(xù)。 |