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隨著樓市止跌企穩(wěn)并逐步升溫,，廣州土地市場再次喧囂起來,，頻現(xiàn)“地王”,，土地價格被不斷刷新超越。然而,，與此同時，2007年拍出的27個“地王”卻有24個未售或未動工,，甚至閑置長滿荒草,。
緣何開發(fā)商閑置“老地王”不建,，卻又不斷拍出“新地王”,？“地王”頻出的背后，開發(fā)商究竟打著什么樣的算盤,？而這種土地市場之怪現(xiàn)狀,，又將會為房地產市場帶來怎樣的不利影響？
“老地王”為何閑置
在廣州白云區(qū)金沙洲,，保利地產2007年競拍的“地王”仍然沒有建起一棟樓，地上的荒草在陽光下顯得郁郁蔥蔥�,？瓷先�,，與兩年前并無太大變化。
回到2007年9月11日,，保利地產出手闊綽,，以21.2億元和20.8億元奪得位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩塊土地，樓面地價分別高達8769元/平方米和8112元/平方米,，這兩塊土地也成為金沙洲的“地王”。
與2007年的風光無限相比,，當下,，這兩塊“地王”顯得有些落寞,。近兩年過去了,，“地王”上面仍沒有蓋起一間商品房。
而這不是個案,。“在2007年拍賣的土地中,，不少土地都在曬太陽�,！睋�(jù)廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹，“2007年廣州市共賣出住宅地294萬平方米,，平均樓面地價4622元/平方米,。若以此均價為基準,，有27塊土地的成交價高于此均價。為方便稱呼,，這27塊土地通稱為區(qū)域性“地王”,，然而直到目前，有24塊“地王”未售或未動工”
“老地王”閑置與樓市低迷有關,�,！耙驗槊娣鄱假F過面包了”廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同給記者算了一筆經濟賬，“去年金沙洲不少樓盤售價只有約6000元/平方米,，而“地王”樓面地價則已超過了8000元/平方米,。這樣的話，開發(fā)商就只有兩種選擇,，要么讓地王曬太陽,，要么退地”
而據(jù)了解，在目前政府硬約束不足的條件下,，開發(fā)商不會因為閑置“地王”遭受太大的損失,。據(jù)媒體報道，這些曬太陽的地王幾乎都沒有足額繳納土地出讓金,，而且退地成本較低,，其中以廣州市2007年未開發(fā)土地中總價最高的廣州開發(fā)區(qū)土地為例，這塊地盡管拍出了44.75億元的天價,，但是最初開發(fā)商的定金只有8000萬,，占整個地價的不到2%。
開發(fā)商再搶“新地王”意欲何為
盡管“老地王”還在那里長草,，“新地王”卻在不斷涌現(xiàn),。
今年5月以來，廣州開發(fā)商展開新一輪土地爭奪戰(zhàn),，“地王”再現(xiàn),。在6月10日的土地拍賣中，經過了50輪舉牌競拍后,，廣州城建地產擊敗保利地產等十多家開發(fā)商以樓面地價15323元/平方米,，拿下珠江新城的一塊住宅用地成為區(qū)域地王。7月16日,，廣州大學城住宅地又搶出了7296元/平方米樓面地價,，成為該區(qū)域的新地王。
“新地王”的頻頻出現(xiàn)可能意味著開發(fā)商對后市持樂觀態(tài)度,。據(jù)媒體報道,，城建地產總經理梁由潘認為，城建地產愿意出高價拍得該地塊的原因有三：該地塊是珠江新城最后一塊住宅用地，確保了該地塊所建住宅在未來的稀缺性,；就3.45億元的成交價格看,，城建地產拍得該地塊所需動用的資金不大，符合預期,；該集團非�,？春脧V州及珠江新城未來的發(fā)展前景。
不過,，不少業(yè)內人士卻指出,，這塊珠江新城“地王”的土地面積很少，如果開發(fā)商單獨開發(fā)這塊“地王”,，將很難從中獲利,，所以城建地產拍下這塊“地王”必然有其它意圖,。
事實上，有些開發(fā)商短期內就沒有打算開發(fā)“地王”,，而是試圖通過高地價來帶動在售樓盤房價的上漲,�,！暗赝酢币舱诔蔀殚_發(fā)商的一種“開發(fā)策略”,，或者從土地資源演變?yōu)橘Y本資源,，尤其是對那些籌劃上市或者已經上市的開發(fā)商,。
完善拿地退地機制
“地王”閑置為房地產市場造成了嚴重影響,�,！斑@24塊未售或未動工的總用地面積約121.4萬平方米，規(guī)模接近2008年的住宅用地總出讓量125萬平方米,，這些土地的閑置意味著政府通過土地市場調控樓市的宏調計劃落空。”黎文江表示,，而且今年隨著樓市轉暖,，市場因此又出現(xiàn)了缺貨征兆,。
此外，“地王”頻頻出現(xiàn)也直接拉升了房價,，加劇了回暖基礎仍不牢固的房地產市場的不穩(wěn)定性。在廣州,，不少持幣待購的市民都感到恐慌，“土地價格又長了這么多,，已經超出承受能力的房價還要再漲多少？”
為此,，黎文江建議，房管部門應該采取有效措施促成這些地王的開工,，有特殊原因不能開工的容許退地重新拍賣，避免影響政府的供應計劃,。同時，提高退地成本,，防止一些開發(fā)商一旦形勢變差,，就向政府求救退地，或者要求改容積率等,。 |