今年五六月份以來(lái),，房?jī)r(jià)地價(jià)之爭(zhēng)再起,。2005年開(kāi)始的房?jī)r(jià)快速上漲拉開(kāi)了房?jī)r(jià)地價(jià)之爭(zhēng)的序幕，而且房?jī)r(jià)漲得越快,，爭(zhēng)論也越激烈,。但當(dāng)房?jī)r(jià)下跌或保持平穩(wěn)時(shí),，這個(gè)爭(zhēng)論就銷聲匿跡，如2008年下半年到2009年初這段房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期,。由此可見(jiàn),，房?jī)r(jià)地價(jià)之爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)并不完全是探究房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系,，而是另有隱情,。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格最終是由供需決定的,。成本會(huì)影響價(jià)格,，但不起決定作用。這是價(jià)格形成的普遍規(guī)律,。在房?jī)r(jià)構(gòu)成中,，地價(jià)是成本，地價(jià)當(dāng)然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的形成產(chǎn)生重要影響,，但這種影響不是決定性的,。同區(qū)位同品質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)趨同，但其土地取得成本卻不一定相同,，甚至相差很大,。開(kāi)發(fā)商在2006年和2007年的購(gòu)地成本是不一樣的，會(huì)相差一倍甚至更大,，但若同時(shí)在2008年銷售,，絕不會(huì)因?yàn)槭窃?006年低價(jià)購(gòu)地而低價(jià)售房。更不用說(shuō),，當(dāng)市場(chǎng)低迷或泡沫破滅時(shí),，房?jī)r(jià)會(huì)跌破土地購(gòu)買成本。由此可見(jiàn),，地價(jià)不是房?jī)r(jià)的根本決定因素,，也不是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。
從表面上看,，在一段時(shí)期內(nèi),，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲,；房?jī)r(jià)上漲,，地價(jià)上漲,。但從本質(zhì)上看，房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲的原因是什么呢,？地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中是成本,，是要素，但土地本身也是商品,，是資源性資產(chǎn),，其價(jià)格形成也要受到價(jià)值規(guī)律的制約。土地的商品屬性決定了土地價(jià)格應(yīng)該由市場(chǎng)形成,。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,，政府可以調(diào)控土地市場(chǎng)，但不可以決定土地價(jià)格,，不論是高地價(jià)還是低地價(jià),。因此，從本質(zhì)上講,，不論是房?jī)r(jià)還是地價(jià),，其形成都是由市場(chǎng)的力量決定的。
當(dāng)前,，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格再次上漲的原因是多方面的,，但其中有三個(gè)方面是不容忽視的。第一是過(guò)度投資,；第二是過(guò)度寬松的金融環(huán)境,；第三是不合理的行業(yè)壟斷。但是,，房?jī)r(jià)地價(jià)之爭(zhēng)在很大層面上淹沒(méi)了這些重要的本質(zhì)原因,，轉(zhuǎn)移了公眾的視線和關(guān)注點(diǎn)，直接影響了尋找解決問(wèn)題的有效途徑,。房地產(chǎn)具有雙重性,，特別是住房，既是消費(fèi)品,，又是投資品,。因而，既存在消費(fèi)需求,，又存在投資需求,。當(dāng)前的情況是，消費(fèi)需求動(dòng)力很大,，但有效需求不足,；投資需求實(shí)力雄厚,，擇機(jī)而動(dòng),。不論是消費(fèi)需求,，還是投資需求，只要需求總量增加,，就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,。不有效遏制過(guò)度投資需求，房?jī)r(jià)快速上漲就不可能從根本上得到解決,。 |
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