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2009年中國的房地產市場在充裕的流動性,、需求釋放等多重因素的推動下重新進入上升通道,。短短半年時間內,，國內各主要城市房地產市場迎來了一輪量價齊升的上漲行情,，某些城市的房地產銷售價格甚至已經達到或超過了2007年的最高水平,。
在樓市高歌猛進的同時,，投資性需求的集中入市,、土地交易的火爆以及開發(fā)商捂盤惜售搭車漲價的情況再次引發(fā)人們對樓市泡沫的擔憂,。從6月底開始,，各主要職能部門開始重申之前已出臺的各項房地產調控措施,，針對樓市的調控在沉寂了數月后重裝上陣。
嚴格執(zhí)行二套房貸政策抑制房產投機
日前,，銀監(jiān)會召開“第三次經濟金融形勢通氣會”時強調要嚴防房地產市場風險,，嚴格執(zhí)行“二套房”標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率,。而在此前,，銀監(jiān)會已經下發(fā)了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》�,！岸追抠J從緊”引人關注,。
“二套房貸政策從緊的說法其實并不準確”，北京中原地產三級市場研究部分析師靳瑞興表示,，銀監(jiān)會關于二套房貸的政策實際上始終處于執(zhí)行狀態(tài),，關鍵的問題是商業(yè)銀行執(zhí)行力度是不是足夠大。在房地產市場整體不景氣的情況下,，二套房貸的執(zhí)行力度會在有意無意之間出現松動的情況,，而在樓市出現過熱苗頭的情況下,，對先前政策的重申與強調更多的應被理解為加大執(zhí)行力度的信號。
靳瑞興表示,，從目前情況來看,，加強二套房貸政策執(zhí)行力度勢必會對投資需求大幅入市起到制約作用。但從購房人群上來看,，自住和改善者仍占據大多數,，因此對整個市場的影響依舊有限�,！岸追抠J政策主要是為了抑制投資需求,，目前成交量增長迅猛，投資者又開始入市,，但在有改善型需求這一檔,，房貸仍是給予優(yōu)惠�,！�
集中推地遏制房價快速上漲
盡管國土資源部表示地價成本并非推高房地產價格的主要原因,，但各地頻頻出現的“地王”還是抬高了人們對房價上漲的預期。
北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞在接受記者采訪時表示,，對于掌握著大批存量住房的開發(fā)商而言,，土地供應的稀缺性容易給開發(fā)商造成坐地起價的市場環(huán)境。同樣,，高地價的出現也容易助長小業(yè)主們惜售,、觀望的情緒，在二級市場制造漲價的氛圍,。
今年5月到7月間,，北京的“地王”紀錄連續(xù)四次被刷新，引發(fā)了各方的強烈關注,。對此,，北京市國土局相關負責人公開表示，北京將加大政府土地儲備力度,，加快土地的市場供應,，以應對開發(fā)商集中拿地局面。具體計劃是下半年供應經營性用地1000公頃,。與此同時,，上海、廣州等地均不同程度地加大了收儲和推地的力度,。
雖然地價并不直接決定房價的高低,，但高地價所引發(fā)的連鎖反應仍然影響著房價走勢。秦瑞表示,，集中推地有助于改變土地市場“資源稀缺”的預期,，進而可以遏制由此產生的惜售與漲價行為,。不過，對于“地王”的出現也必須冷靜分析,，地塊本身的特殊性和購地企業(yè)自身的業(yè)務特點與指向都會對地價的最終形成產生影響,，集中推地后，高價成交的情況仍然可能出現,。
查處“捂盤惜售”規(guī)范市場行為
遏制“捂盤惜售”正成為各地政府近期不約而同的態(tài)度,。上海市7月17日出臺了《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，規(guī)定商品房的銷售方案須經備案并在售樓場所予以公示,。房地產開發(fā)企業(yè)應盡快申請預售,、房管部門盡快審批，以此遏制開發(fā)商“少量多批”“捂盤惜售”,。
無獨有偶,，北京市建委最近也召集開發(fā)商集中盤查捂盤現象。7月初,，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委啟動房地產市場秩序專項整治月行動，加大對房地產開發(fā)企業(yè)不按期開盤,、不進行網上認購等違法,、違規(guī)行為的整頓力度。截至7月13日,，已對25家在售樓盤進行了執(zhí)法檢查,，對15家開發(fā)企業(yè)進行約談告誡。27日又對7家違規(guī)房屋企業(yè)進行了處罰或責令整改,。
有關專家認為,，開發(fā)商“分批推售”已經可以定性為人為囤房，并且這種做法足以導致房價在短期內出現大幅波動,。開發(fā)商通過多次開盤,，可以制造出當日售罄的火熱假象，誘導消費者恐慌性購房,，同時開發(fā)商也可以借此逐步提價,。不過也有業(yè)內人士表示，目前并沒有一個對于“捂盤惜售”行為非常準確和權威的界定,，可能會影響到執(zhí)法過程中的落實,。
結構性調控暫無法扭轉市場大勢
“房價上漲過快，投資,、投機的比重加重是這一階段調控手段頻頻出臺的主因,。”易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,，雖然近期政府相關部門再次重申了既有房產政策,，并加大了執(zhí)行力度和市場調控,，但這仍然僅為結構性的調整，下半年樓市不會因此發(fā)生方向性的變化,。
楊紅旭表示,，目前宏觀經濟政策的寬松基調并沒有發(fā)生變化，房地產市場對于自住需求仍然是鼓勵的,，其對經濟的拉動作用還是非常明顯的,。房地產宏觀調控會不會有更新更大的舉措，要看三季度后整個宏觀經濟的恢復狀況,。如果宏觀經濟恢復態(tài)勢良好,，則房產調控的力度有可能會進一步加大，以抑制房產泡沫,。
“目前的政策對市場的影響依舊有限,，”秦瑞表示，既有政策的“重裝上陣”更多的仍然是從穩(wěn)定房地產市場的角度考慮的,，只要存款準備金率和利率兩個重要的杠桿不發(fā)生變化,，房地產市場整體的向上格局不會出現根本性的變化。即便宏觀調控措施真的會在年底發(fā)生變化,，其對房地產市場的影響最快只會在明年年初顯現,。 |