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2009年中國的房地產(chǎn)市場在充裕的流動(dòng)性,、需求釋放等多重因素的推動(dòng)下重新進(jìn)入上升通道,。短短半年時(shí)間內(nèi)，國內(nèi)各主要城市房地產(chǎn)市場迎來了一輪量價(jià)齊升的上漲行情,，某些城市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格甚至已經(jīng)達(dá)到或超過了2007年的最高水平,。
在樓市高歌猛進(jìn)的同時(shí)，投資性需求的集中入市、土地交易的火爆以及開發(fā)商捂盤惜售搭車漲價(jià)的情況再次引發(fā)人們對樓市泡沫的擔(dān)憂。從6月底開始,，各主要職能部門開始重申之前已出臺的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，針對樓市的調(diào)控在沉寂了數(shù)月后重裝上陣,。
嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策抑制房產(chǎn)投機(jī)
日前,，銀監(jiān)會(huì)召開“第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通氣會(huì)”時(shí)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)防房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn),，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在此前,，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,。“二套房貸從緊”引人關(guān)注,。
“二套房貸政策從緊的說法其實(shí)并不準(zhǔn)確”,，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部分析師靳瑞興表示，銀監(jiān)會(huì)關(guān)于二套房貸的政策實(shí)際上始終處于執(zhí)行狀態(tài),，關(guān)鍵的問題是商業(yè)銀行執(zhí)行力度是不是足夠大,。在房地產(chǎn)市場整體不景氣的情況下，二套房貸的執(zhí)行力度會(huì)在有意無意之間出現(xiàn)松動(dòng)的情況,，而在樓市出現(xiàn)過熱苗頭的情況下,，對先前政策的重申與強(qiáng)調(diào)更多的應(yīng)被理解為加大執(zhí)行力度的信號。
靳瑞興表示,，從目前情況來看,，加強(qiáng)二套房貸政策執(zhí)行力度勢必會(huì)對投資需求大幅入市起到制約作用。但從購房人群上來看,，自住和改善者仍占據(jù)大多數(shù),，因此對整個(gè)市場的影響依舊有限�,！岸追抠J政策主要是為了抑制投資需求,，目前成交量增長迅猛，投資者又開始入市,，但在有改善型需求這一檔,，房貸仍是給予優(yōu)惠�,！�
集中推地遏制房價(jià)快速上漲
盡管國土資源部表示地價(jià)成本并非推高房地產(chǎn)價(jià)格的主要原因,，但各地頻頻出現(xiàn)的“地王”還是抬高了人們對房價(jià)上漲的預(yù)期。
北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞在接受記者采訪時(shí)表示,，對于掌握著大批存量住房的開發(fā)商而言,，土地供應(yīng)的稀缺性容易給開發(fā)商造成坐地起價(jià)的市場環(huán)境。同樣,，高地價(jià)的出現(xiàn)也容易助長小業(yè)主們惜售,、觀望的情緒,，在二級市場制造漲價(jià)的氛圍。
今年5月到7月間,，北京的“地王”紀(jì)錄連續(xù)四次被刷新,，引發(fā)了各方的強(qiáng)烈關(guān)注。對此,，北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示,，北京將加大政府土地儲備力度，加快土地的市場供應(yīng),，以應(yīng)對開發(fā)商集中拿地局面,。具體計(jì)劃是下半年供應(yīng)經(jīng)營性用地1000公頃。與此同時(shí),，上海,、廣州等地均不同程度地加大了收儲和推地的力度。
雖然地價(jià)并不直接決定房價(jià)的高低,，但高地價(jià)所引發(fā)的連鎖反應(yīng)仍然影響著房價(jià)走勢,。秦瑞表示，集中推地有助于改變土地市場“資源稀缺”的預(yù)期,，進(jìn)而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價(jià)行為,。不過，對于“地王”的出現(xiàn)也必須冷靜分析,，地塊本身的特殊性和購地企業(yè)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)與指向都會(huì)對地價(jià)的最終形成產(chǎn)生影響,，集中推地后，高價(jià)成交的情況仍然可能出現(xiàn),。
查處“捂盤惜售”規(guī)范市場行為
遏制“捂盤惜售”正成為各地政府近期不約而同的態(tài)度,。上海市7月17日出臺了《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快申請預(yù)售,、房管部門盡快審批，以此遏制開發(fā)商“少量多批”“捂盤惜售”,。
無獨(dú)有偶,，北京市建委最近也召集開發(fā)商集中盤查捂盤現(xiàn)象。7月初,，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委啟動(dòng)房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治月行動(dòng),，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按期開盤、不進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購等違法,、違規(guī)行為的整頓力度,。截至7月13日，已對25家在售樓盤進(jìn)行了執(zhí)法檢查，對15家開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談告誡,。27日又對7家違規(guī)房屋企業(yè)進(jìn)行了處罰或責(zé)令整改,。
有關(guān)專家認(rèn)為，開發(fā)商“分批推售”已經(jīng)可以定性為人為囤房,，并且這種做法足以導(dǎo)致房價(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅波動(dòng),。開發(fā)商通過多次開盤，可以制造出當(dāng)日售罄的火熱假象,，誘導(dǎo)消費(fèi)者恐慌性購房,，同時(shí)開發(fā)商也可以借此逐步提價(jià)。不過也有業(yè)內(nèi)人士表示,，目前并沒有一個(gè)對于“捂盤惜售”行為非常準(zhǔn)確和權(quán)威的界定,，可能會(huì)影響到執(zhí)法過程中的落實(shí)。
結(jié)構(gòu)性調(diào)控暫無法扭轉(zhuǎn)市場大勢
“房價(jià)上漲過快,，投資、投機(jī)的比重加重是這一階段調(diào)控手段頻頻出臺的主因,�,！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，雖然近期政府相關(guān)部門再次重申了既有房產(chǎn)政策,，并加大了執(zhí)行力度和市場調(diào)控,，但這仍然僅為結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，下半年樓市不會(huì)因此發(fā)生方向性的變化,。
楊紅旭表示,，目前宏觀經(jīng)濟(jì)政策的寬松基調(diào)并沒有發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場對于自住需求仍然是鼓勵(lì)的,，其對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用還是非常明顯的,。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)有更新更大的舉措，要看三季度后整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)狀況,。如果宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)態(tài)勢良好,，則房產(chǎn)調(diào)控的力度有可能會(huì)進(jìn)一步加大，以抑制房產(chǎn)泡沫,。
“目前的政策對市場的影響依舊有限,，”秦瑞表示，既有政策的“重裝上陣”更多的仍然是從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的角度考慮的,，只要存款準(zhǔn)備金率和利率兩個(gè)重要的杠桿不發(fā)生變化,，房地產(chǎn)市場整體的向上格局不會(huì)出現(xiàn)根本性的變化。即便宏觀調(diào)控措施真的會(huì)在年底發(fā)生變化,，其對房地產(chǎn)市場的影響最快只會(huì)在明年年初顯現(xiàn),。 |