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與東北大平原上許多經(jīng)濟欠發(fā)達城市一樣，吉林省長春市土地市場供應相對充足,，用相關部門的話說“咱不差地”,。不過，這個不差地的城市,，近年來房價越來越高,，地價在房價中的比例也越來越高。
地價占房價比例在25%至30%之間
據(jù)長春國土部門提供的資料,，長春市中心城區(qū)面積19424公頃,，全市每年開發(fā)的土地數(shù)量基本保持在12平方公里左右，土地供給水平能夠滿足城市功能調(diào)整和項目落位的需要,。從近幾年長春市經(jīng)營性土地供給計劃看,，長春市經(jīng)營性土地供給也比較充足。2007年,，全市計劃出讓經(jīng)營性土地850萬平方米,，實際出讓522萬平方米；2008年,，全市計劃出讓經(jīng)營性用地800萬平方米,，實際出讓226萬平方米；2009年,，計劃出讓經(jīng)營性用地500萬平方米,，到6月中旬，實際出讓73萬平方米,。
如果僅就數(shù)字來看,，長春市土地供應不僅“不差地”，而且供大于求,。但是長春市地價近年快速上漲,，地價在房價中所占比例也越來越高,。根據(jù)長春市國土資源近三年長春市招拍掛出讓的經(jīng)營性用地地價的測算，2006年平均地價是782元/平方米,，2007年是1274元/平方米,，2008年達1595元/平方米。今年上半年也在1600元左右,。
長春市國土資源局相關負責人認為,，地價上漲的主要原因是商品房價格上漲的帶動，“從2007年開始,，隨著商品房價格上漲,，居住用地的地價水平和增速達到了歷史最高水平，呈現(xiàn)了前所未有的需求膨脹,�,！�
地價上漲的直接結果是地價在房價中所占比例越來越高。長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調(diào)查顯示,，長春市地價占房價的比例,，2004年為18%，2005年為22%,，2006年為23%,，2007年為25%。2008年和2009年長春地價仍然穩(wěn)中有升,，業(yè)內(nèi)人士估計地價占房價的比例在25%至30%之間,。
地價上漲推高了房價
“長春這樣的東北城市與南方城市比，盡管地價不高,，但是建筑成本高,。同樣5000元的房子，在南方地價可能占2000元,，建筑成本占1000元,；在長春，地價可能1000元,，但建筑成本要2000元,。建筑成本是一定的，所以地價對房價的影響并不比南方小,�,！币患胰珖苑康禺a(chǎn)企業(yè)在長春的相關負責人分析說。
今年房交會期間,，長春某樓盤推出了2500元左右一平方米的特價房,，該樓盤開發(fā)商告訴記者，“我們拿地較早，每平方米600元左右,，所以盡管房價降了,，但是還不賠�,！绷硪患腋邇r拿地的開發(fā)商則告訴記者,，盡管他們的房子賣到了近5000元一平方米，但是并不賺錢,�,！暗厥�2007年時每平方米3000多元買的，在地價最高點進場,，樓市最低點入市，我們不是不想降價,，實在是沒有降價空間,。”
“房價和地價關系是,，地價降,，房價不一定下降。但是地價漲,，房價肯定漲,。土地占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例越高，地價上漲對推動房價上漲的作用越直接,�,！遍L春房地產(chǎn)界資深人士顧永超說。
地方政府必須從“借地生財”沖動中解脫出來
事實上,，房價和地價誰綁架了誰并不重要,，關鍵是如何把房價降下來。吉林省住房和城鄉(xiāng)建設廳相關負責人指出,，房地產(chǎn)是一個較長的產(chǎn)業(yè)鏈條,，土地、稅收,、信貸,、開發(fā)商等都是相關利益者，在房價高企的現(xiàn)實之下,，不能僅要求開發(fā)商降價,，而不觸動其他利益環(huán)節(jié)，這樣既不現(xiàn)實也沒有多少降價的空間,。房價回歸應該是整個房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降,。而占房地產(chǎn)開發(fā)成本大頭的土地價格應該率先降下來。地價一降,，未來新入市商品房價格成本下降,，價格有了下降空間,，同時會對市場預期形成連鎖反應，粉碎了存量商品房高價預期,，存量房和二手房想不降價都難,。
不過，土地出讓價格能否下降,，與市場有關,，更與政府有關。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，長春市政府近年來一直試圖在平抑房價和保持經(jīng)濟增長,、增加財政收入方面找到一個平衡點。長春市市長崔杰在多個場合表示“不希望房價快速上漲,，超出居民承受能力”,，但是在土地出讓的時候，政府又采取“適度”控制的辦法,，力求土地價值最大化,，“向土地要收成，向土地要收益”,。這種矛盾心態(tài)導致的結果是土地價格一直居高不下,，房價節(jié)節(jié)攀升。
業(yè)內(nèi)人士認為,，要破解這一難題,，從地方政府角度看，要真正把“民生”放在首位,，一方面轉變“賣地生財”的觀念做法,，穩(wěn)定地價，另一方面加大保障性住房用地的數(shù)量,，兩手抓兩手都要硬,；從中央政府角度看，要使地方政府的事權與財權相統(tǒng)一,。 |