|
與東北大平原上許多經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市一樣,，吉林省長春市土地市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充足,，用相關(guān)部門的話說“咱不差地”,。不過,，這個(gè)不差地的城市，近年來房價(jià)越來越高,，地價(jià)在房價(jià)中的比例也越來越高,。
地價(jià)占房價(jià)比例在25%至30%之間
據(jù)長春國土部門提供的資料，長春市中心城區(qū)面積19424公頃,，全市每年開發(fā)的土地?cái)?shù)量基本保持在12平方公里左右,，土地供給水平能夠滿足城市功能調(diào)整和項(xiàng)目落位的需要。從近幾年長春市經(jīng)營性土地供給計(jì)劃看,，長春市經(jīng)營性土地供給也比較充足。2007年,，全市計(jì)劃出讓經(jīng)營性土地850萬平方米,，實(shí)際出讓522萬平方米；2008年,，全市計(jì)劃出讓經(jīng)營性用地800萬平方米,，實(shí)際出讓226萬平方米；2009年,，計(jì)劃出讓經(jīng)營性用地500萬平方米,，到6月中旬，實(shí)際出讓73萬平方米,。
如果僅就數(shù)字來看,，長春市土地供應(yīng)不僅“不差地”，而且供大于求,。但是長春市地價(jià)近年快速上漲,，地價(jià)在房價(jià)中所占比例也越來越高。根據(jù)長春市國土資源近三年長春市招拍掛出讓的經(jīng)營性用地地價(jià)的測(cè)算,，2006年平均地價(jià)是782元/平方米,，2007年是1274元/平方米，2008年達(dá)1595元/平方米,。今年上半年也在1600元左右,。
長春市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，地價(jià)上漲的主要原因是商品房價(jià)格上漲的帶動(dòng),，“從2007年開始,，隨著商品房價(jià)格上漲,，居住用地的地價(jià)水平和增速達(dá)到了歷史最高水平，呈現(xiàn)了前所未有的需求膨脹,�,！�
地價(jià)上漲的直接結(jié)果是地價(jià)在房價(jià)中所占比例越來越高。長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調(diào)查顯示,，長春市地價(jià)占房價(jià)的比例,，2004年為18%，2005年為22%,，2006年為23%,，2007年為25%。2008年和2009年長春地價(jià)仍然穩(wěn)中有升,，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)地價(jià)占房價(jià)的比例在25%至30%之間,。
地價(jià)上漲推高了房價(jià)
“長春這樣的東北城市與南方城市比，盡管地價(jià)不高,，但是建筑成本高,。同樣5000元的房子，在南方地價(jià)可能占2000元,，建筑成本占1000元,；在長春，地價(jià)可能1000元,，但建筑成本要2000元,。建筑成本是一定的，所以地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響并不比南方小,�,！币患胰珖苑康禺a(chǎn)企業(yè)在長春的相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說。
今年房交會(huì)期間,，長春某樓盤推出了2500元左右一平方米的特價(jià)房,，該樓盤開發(fā)商告訴記者，“我們拿地較早,，每平方米600元左右,，所以盡管房價(jià)降了，但是還不賠,�,！绷硪患腋邇r(jià)拿地的開發(fā)商則告訴記者，盡管他們的房子賣到了近5000元一平方米,，但是并不賺錢,。“地是2007年時(shí)每平方米3000多元買的，在地價(jià)最高點(diǎn)進(jìn)場(chǎng),，樓市最低點(diǎn)入市,，我們不是不想降價(jià)，實(shí)在是沒有降價(jià)空間,�,！�
“房價(jià)和地價(jià)關(guān)系是，地價(jià)降,，房價(jià)不一定下降,。但是地價(jià)漲，房價(jià)肯定漲,。土地占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例越高,，地價(jià)上漲對(duì)推動(dòng)房價(jià)上漲的作用越直接�,！遍L春房地產(chǎn)界資深人士顧永超說,。
地方政府必須從“借地生財(cái)”沖動(dòng)中解脫出來
事實(shí)上，房價(jià)和地價(jià)誰綁架了誰并不重要,，關(guān)鍵是如何把房價(jià)降下來,。吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，房地產(chǎn)是一個(gè)較長的產(chǎn)業(yè)鏈條,，土地,、稅收、信貸,、開發(fā)商等都是相關(guān)利益者，在房價(jià)高企的現(xiàn)實(shí)之下,，不能僅要求開發(fā)商降價(jià),，而不觸動(dòng)其他利益環(huán)節(jié)，這樣既不現(xiàn)實(shí)也沒有多少降價(jià)的空間,。房價(jià)回歸應(yīng)該是整個(gè)房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降,。而占房地產(chǎn)開發(fā)成本大頭的土地價(jià)格應(yīng)該率先降下來。地價(jià)一降,，未來新入市商品房價(jià)格成本下降,，價(jià)格有了下降空間，同時(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成連鎖反應(yīng),，粉碎了存量商品房高價(jià)預(yù)期,，存量房和二手房想不降價(jià)都難。
不過,，土地出讓價(jià)格能否下降,，與市場(chǎng)有關(guān)，更與政府有關(guān),。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，長春市政府近年來一直試圖在平抑房價(jià)和保持經(jīng)濟(jì)增長,、增加財(cái)政收入方面找到一個(gè)平衡點(diǎn)。長春市市長崔杰在多個(gè)場(chǎng)合表示“不希望房價(jià)快速上漲,，超出居民承受能力”,，但是在土地出讓的時(shí)候，政府又采取“適度”控制的辦法,，力求土地價(jià)值最大化,，“向土地要收成，向土地要收益”,。這種矛盾心態(tài)導(dǎo)致的結(jié)果是土地價(jià)格一直居高不下,，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，要破解這一難題,，從地方政府角度看，要真正把“民生”放在首位,，一方面轉(zhuǎn)變“賣地生財(cái)”的觀念做法,，穩(wěn)定地價(jià)，另一方面加大保障性住房用地的數(shù)量,，兩手抓兩手都要硬,；從中央政府角度看，要使地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)相統(tǒng)一,。 |