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福州市一處住宅樓盤,。7月15日,，福建省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2009年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，福建省房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出投資下降,、銷售上升的態(tài)勢(shì),。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009上半年福建全省房地產(chǎn)開發(fā)投資439.43億元,，同比下降19.3%,；商品房銷售1164.98萬平方米，增長56.2%,。新華社記者
張國俊
攝 | 最近一段時(shí)間,，不少外資投行一邊頻頻唱多國內(nèi)樓市，一邊又在悄然出售其持有的高端物業(yè)套現(xiàn),。專家提醒說，對(duì)外資的動(dòng)向應(yīng)該予以高度關(guān)注,，要警惕外資假“唱多”真“出貨”,。
外資投行頻頻“唱多”
記者了解到，4月至今,，一度在樓市“潛伏”的外資投行日趨活躍,，瑞銀、花旗,、摩根大通,、摩根士丹利等國際投行紛紛發(fā)布研究報(bào)告稱,，看好中國房地產(chǎn)。而他們立論的基礎(chǔ),，大都是“剛性需求釋放帶來成交量強(qiáng)勁回升,，并預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)”。
5月7日,，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告指出,，中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將在2009年下半年強(qiáng)勁復(fù)蘇，中國房地產(chǎn)業(yè)也將步入整體復(fù)蘇的軌道,。瑞銀預(yù)計(jì),，多項(xiàng)政策措施和大量剛性需求是支撐房市反彈的原因，預(yù)計(jì)未來大眾市場(chǎng)和低端住房的建設(shè)將開始大幅放量,。
繼瑞銀之后,，國際投行摩根士丹利在最近的報(bào)告中也指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了真實(shí)而持續(xù)的復(fù)蘇,，成為近來對(duì)中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長貢獻(xiàn)最大的行業(yè),。報(bào)告指出，中國全國房地產(chǎn)價(jià)格不存在泡沫,，中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本面依然向好,。
摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄6月公開預(yù)測(cè)，今年中國房?jī)r(jià)上漲幅度將達(dá)5%至10%,，明年漲幅也將達(dá)到10%,。他鼓勵(lì)“大家積極行動(dòng)起來，投資買地建房”,。
與此同時(shí),，部分外資機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出對(duì)地產(chǎn)股的青睞，開始將地產(chǎn)股評(píng)級(jí)由審慎調(diào)升至中性,。
部分外資開始出售持有高端物業(yè)套現(xiàn)
高調(diào)“唱多”中國樓市的同時(shí),，記者發(fā)現(xiàn)，部分外資已經(jīng)開始出售所持有的高端物業(yè)套現(xiàn),。這其中最典型的是摩根士丹利,。記者了解到，該投行曾于2006年末以7.6億人民幣整體收購上海長寧區(qū)高檔樓盤“華山夏都苑”A棟的1,、2號(hào)樓,，1號(hào)樓以酒店式公寓推向市場(chǎng)，目前出租率約為70%,；而2號(hào)樓過去“只租不賣”,，目前入住率也不高。
摩根士丹利開始將2號(hào)樓的58套房源通過自己的銷售團(tuán)隊(duì)及上海中原地產(chǎn)等分銷商進(jìn)行散賣,。記者獲悉,，目前58套房源已全部售完,。這些散賣房源對(duì)外報(bào)價(jià)為6.5萬元每平方米起，但實(shí)際成交價(jià)為5.5萬至6萬元每平方米,，購房者中約一半為內(nèi)地人士,，另一半為港澳臺(tái)等地買家。雖然有所降價(jià),，但與當(dāng)年2.8萬元每平方米的買入價(jià)相比,，摩根士丹利此次轉(zhuǎn)手套現(xiàn)溢價(jià)已達(dá)100%。這是摩根士丹利在上海市場(chǎng)首次變賣持有的物業(yè),。
在“華山夏都苑”上嘗到甜頭的摩根士丹利,，近日又有消息稱其欲將在上海持有的高檔公寓“莎瑪徐家匯”項(xiàng)目散賣。據(jù)介紹,，摩根士丹利2007年初收購永新城219套公寓,，隨后由服務(wù)式公寓品牌莎瑪管理并更名為“莎瑪徐家匯”，每套房月租金高達(dá)2萬元至5萬元,。據(jù)一家代理行人士透露,，摩根士丹利此前已與多家代理公司接觸，希望銷售該項(xiàng)目房源,，但目前僅處于初步接觸階段,，對(duì)外報(bào)價(jià)、合作細(xì)節(jié)均未達(dá)成共識(shí),。
記者還發(fā)現(xiàn),，自5月底起，香港興業(yè)國際開始散賣其持有的上海長寧區(qū)另一高檔樓盤“丁香御苑”,，該樓盤是其2000年從嘉里建設(shè)手中以3100萬美元的價(jià)格整體收購而來,。截至目前，110套散賣房源已告售罄,，成交價(jià)格約為6萬元每平方米,，興業(yè)國際從該項(xiàng)目中套現(xiàn)13.2億元�,？紤]到匯率因素,，興業(yè)國際此次散賣較當(dāng)時(shí)收購成本而言賺了10.6億元。
外資投行的套現(xiàn)行為在地產(chǎn)股上也表現(xiàn)得較為明顯,。其中,，6月19日，瑞銀集團(tuán)以17.456元港元的每股平均價(jià),，減持了731.21萬股富力地產(chǎn)，涉資1.28億港元,。
“唱多不做多”只為引人接盤
“雖然尚沒有明確的跡象表明外資在大舉出售其在內(nèi)地持有的物業(yè)項(xiàng)目,，但要警惕外資假‘唱多’樓市趁機(jī)真‘出貨’套現(xiàn)的行為,。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說,。
陳國強(qiáng)告訴記者,，今年以來，隨著成交量的不斷攀升,，多個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)有了明顯的上漲,，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)更是創(chuàng)出了歷史新高，這對(duì)于投資性購房者來說已經(jīng)是一個(gè)出貨的好時(shí)機(jī),，部分外資可能也正是看到了這點(diǎn)所以開始出售其在華持有的物業(yè)項(xiàng)目獲利,。
對(duì)此，DTZ戴德梁行華北區(qū)投資部負(fù)責(zé)人葉建成表示贊同,。他說,，外資出貨與其投資周期和收益率息息相關(guān)，選擇出貨說明投資期已夠并已經(jīng)達(dá)到收益預(yù)期,�,！爱�(dāng)前有一部分外資開始套現(xiàn)獲利，但也有一部分外資認(rèn)為房?jī)r(jià)仍有上漲空間,，持有意愿也相對(duì)較強(qiáng),。”葉建成補(bǔ)充說,。
對(duì)于外資唱“雙簧”,，也有業(yè)內(nèi)人士明確指出，制造聲勢(shì)趁機(jī)套現(xiàn)是他們一貫的手段,，唱多不做多,，目的只為引人接盤，高位出貨,。套現(xiàn)后部分資金可能會(huì)被其用于補(bǔ)救母公司面臨的資金缺口,，另一部分則會(huì)在重要的一線城市等待抄底和其他投資機(jī)會(huì)。
雖然對(duì)于未來樓市走勢(shì)判斷各不相同,，但接受記者采訪的專家明確提醒購房者注意潛在風(fēng)險(xiǎn),。陳國強(qiáng)說，盡管外資在“唱多”樓市,，但樓市風(fēng)險(xiǎn)在加大不確定性也越來越多,，應(yīng)該引起高度的重視。他解釋說,，當(dāng)前,，房?jī)r(jià)和成交量的上漲速度幾乎超出了所有人的預(yù)料，部分城市只用了半年時(shí)間就銷售了去年全面的房子，房?jī)r(jià)也只用了不到半年的時(shí)間就已經(jīng)接近甚至超過了歷史的最高點(diǎn),，這都為樓市的下一步走勢(shì)增添了變數(shù),。
“目前內(nèi)地樓市價(jià)格已經(jīng)偏高，上漲不具有可持續(xù)性,。無論是市場(chǎng)層面還是政策層面都存在變數(shù),。”陳國強(qiáng)說,，以信貸為例,，今年上半年放貸量巨大，三四季度可能會(huì)發(fā)生變化,，當(dāng)前部分銀行已經(jīng)開始顯露暗中收緊信貸的苗頭,。這方面的變化無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。更為重要的是,，很多政策在今年年底面臨期滿問題,，未來能否繼續(xù)出臺(tái)類似政策存在不確定性，因?yàn)楫?dāng)初政策出臺(tái)是基于樓市持續(xù)低迷的走勢(shì),，但目前情況已經(jīng)有了明顯不同,。這些因素?zé)o疑都會(huì)增加樓市未來走勢(shì)的不確定性。 |