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寬信貸和低利率的政策刺激,，投資性需求釋放,，導(dǎo)致房價、地價互推上漲,，這是2009年上半年房地產(chǎn)業(yè)走過的軌跡,。業(yè)內(nèi)人士指出,，下半年，受高房價抑制的剛性需求將萎縮,，新地王的頻頻誕生,，樓市泡沫亦將泛起，值得警惕,。
房價,、地價互推上漲
過去半年里，陳炎偉連續(xù)“吃”進(jìn)了六套房子,，運(yùn)氣好的話,，六套房子現(xiàn)在轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)手就能賺100萬元。在福州樓市摸爬滾打了近八年的陳炎偉很少同時“吃”這么多,，他說：“今年比任何時候都不一樣,，寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境，再加上開發(fā)商消化庫存拋售的小環(huán)境,，這都是難得的時機(jī),。”
陳炎偉告訴記者,，以一套今年年初“吃”進(jìn)的100平方米的商品房計(jì)算,，開盤價每平方米5000元，總價50萬元,，貸款八成,。6月底，這套房子的市面均價漲到了7000元,，通過轉(zhuǎn)按揭將房子“賣”給自己,，再次貸款八成，減去交易過程中的各種稅費(fèi),，就能從銀行賺到17萬或18萬元的差價,。“上半年,，很多人都這么干,，中介和開發(fā)商也都這么干�,！彼f,。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，作為二線城市的福州5月份新開盤商品房均價突破每平方米8000元的“防線”，進(jìn)入7月,，其上漲勢頭依然兇猛,。
房價“高歌猛進(jìn)”的勢頭在一線城市北京沒有“剎車”的跡象。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，6月以來,，北京新開盤的商品房項(xiàng)目呈現(xiàn)“千元跳躍式”的漲勢。
房價上漲攪熱了土地市場,。廈門,、重慶、北京等城市連連拍出了多塊高價地王,，地價瘋狂的時代似又卷土重來,。
6月8日，廈門市一口氣推出八宗土地,，結(jié)果八宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出,，平均的樓面地價在萬元以上。6月25日,，保利地產(chǎn)以38.1億元拿下西南土地市場出讓價格最高的重慶一地塊,。6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價拍得了北京廣渠門15號地,。
廈門均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎認(rèn)為,，促成開發(fā)商大舉進(jìn)入土地市場的根源應(yīng)該就是樓市成交量和資本市場的雙重利好刺激。開發(fā)商現(xiàn)在已不再擔(dān)心房子賣不出去了,，他們擔(dān)心的是接下來有沒有房子可賣,。
剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢
與房價暴漲相比，剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢,。有關(guān)報(bào)告顯示,，6月份，北京,、上海,、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落，距離4月份的高點(diǎn)已下降10%至20%,；福州,、杭州、廈門等“強(qiáng)勢復(fù)蘇”的二線城市二季度商品房銷售量回落幅度均在10%以上,。
浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)分析,，近期國內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場成交回落，除了漲價因素以外,，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因,。但房價上漲過高導(dǎo)致購買力透支,，可能造成交易量大大低于均衡狀態(tài)；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi),。
摩根斯坦利發(fā)布最新研究報(bào)告指出,，各地銀行系統(tǒng)不斷增長的過剩流動性是中國房價上漲背后的關(guān)鍵推手。
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有三股資金“活水”,。首先是信貸，據(jù)中原地產(chǎn)的一份報(bào)告稱,，在今年3月份,，瑞安房地產(chǎn)、綠城中國等七家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元,；其次是資本市場,，在資本市場的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力；再次是預(yù)售款,，一些房地產(chǎn)開發(fā)商以低首付的優(yōu)惠條件,，誘惑大量投資者入市。
專家擔(dān)憂,，巨量信貸資金分流進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),，雖然能夠帶動十幾個相關(guān)行業(yè)的復(fù)蘇發(fā)展，但仍然是個危險(xiǎn)的信號,，必須警惕樓市泡沫的泛起,。
房價如果繼續(xù)上漲，很多剛性需求群體可能將無法通過延長還款期限來支撐買房,�,！�2005年前，個人購買的按揭貸款年限一般是8年或10年,；到了2006年,，按揭年限上升到了15年至20年；而現(xiàn)在,，普遍是20年以上,，30年的也不少見�,！币晃徊辉竿嘎缎彰你y行個人信貸部經(jīng)理告訴記者,。
樓市的“好日子”還能持續(xù)多久
5月以來，一大批國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告,，看好中國樓市,。摩根斯坦利的最新研究報(bào)告指出，中國內(nèi)地樓市沒有出現(xiàn)大范圍價格泡沫,。申銀萬國最新報(bào)告也指出,，未來一兩個月仍將是政策的“真空期”，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。
有關(guān)專家認(rèn)為,，去年底以來,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“強(qiáng)勢復(fù)蘇”與政策刺激直接相關(guān)。按照現(xiàn)在的開發(fā)商“不計(jì)成本拿地”趨勢來看,，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預(yù)期正在加強(qiáng),。
擔(dān)憂“好日子”還能持續(xù)多久的人開始增多。景乃權(quán)認(rèn)為,，現(xiàn)在是低利率環(huán)境,，一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確，通脹壓力上升,，寬松的貨幣政策將有所收緊,，購買力會隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價泡沫,，很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險(xiǎn),。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“繁華”掩蓋了房地產(chǎn)行業(yè)存在的若干結(jié)構(gòu)性問題,，比如,，房地產(chǎn)行業(yè)有多大的泡沫？土地招拍掛的入市方法是否推高了房價,？保障性住房應(yīng)占市場供應(yīng)多大比重,？
專家警告說，保持市場穩(wěn)定是房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的基石,。房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的結(jié)構(gòu)性問題,，需要在發(fā)展的過程中慢慢解決。利用應(yīng)急性寬松貨幣政策之機(jī),，唱高房價,，將使房地產(chǎn)市場處于暴漲暴跌的不穩(wěn)定狀態(tài)中，既不利于行業(yè)自身的穩(wěn)定發(fā)展,，也不利于中國經(jīng)濟(jì)增長本身,，對于購房者來說，更可能陷入長期風(fēng)險(xiǎn)之中,。如果房價上升過快,，包括提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等抑制房價過快上漲的政策將再度“出籠”,。 |