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由于上海樓市新盤大幅漲價(jià)拉動(dòng)樓市強(qiáng)勁反彈,，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，上海約有2成二手房業(yè)主將待售房源轉(zhuǎn)租或暫緩出售，以期在后市獲得更高報(bào)價(jià),。圖為市民在上海市曹楊路上的一家房屋中介所前查看房源信息,。
新華社記者陳飛 攝 |
銷量猛增,，房價(jià)暴漲,，地王瘋狂，出乎年初許多人的意料,，房地產(chǎn)業(yè)近幾個(gè)月來顯示出“強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇”的跡象,。樓市下半年的走勢(shì)又將如何，是一鼓作氣還是“再而衰,、三而竭”,？業(yè)內(nèi)人士分析，受高房價(jià)抑制的剛性需求不可避免地將進(jìn)一步萎縮,，新地王的頻頻出世,，樓市泡沫勢(shì)必沉渣泛起。房地產(chǎn)圈內(nèi)對(duì)“緊箍咒”式政策調(diào)控的擔(dān)憂已現(xiàn)端倪,。
房價(jià)暴漲剛性需求急現(xiàn)萎縮
在過去半年里,，陳炎偉連續(xù)“吃”進(jìn)了6套房子，現(xiàn)在該是“收網(wǎng)”的時(shí)候了,，他粗粗地算了一筆賬：運(yùn)氣好的話,，6套房子一轉(zhuǎn)手就能賺到100萬元現(xiàn)金。
在福州樓市摸爬滾打了近8年的陳炎偉很少在同一時(shí)間“吃”進(jìn)這么多,，哪怕2006年福州房價(jià)“跳躍式”上漲的那會(huì)兒,，他最多只“吃”過5套房子。
“今年比任何時(shí)候都不一樣,，寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境,，再加上開發(fā)商消化庫存拋售的小環(huán)境，這都是難得的時(shí)機(jī),�,！标愌讉フf，以他手中一套今年年初“吃”進(jìn)的100平方米的商品房計(jì)算,，開盤價(jià)每平方米5000元,，總價(jià)50萬元，貸款八成,。6月底,，這套房子的均價(jià)已經(jīng)漲到了7000元，通過轉(zhuǎn)按揭的方式將房子“賣”給自己,，再次貸款八成,，減去交易過程中的各種稅費(fèi),，就已經(jīng)從銀行賺到了十七八萬元的差價(jià),。
“今年上半年，很多人都這么干,，連開發(fā)商自己也這么干,，銀行睜一只眼,，閉一只眼。房價(jià)暴漲是件很自然的事,�,！标愌讉フf。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，作為二線城市的福州5月份新開盤商品房均價(jià)已突破每平方米8000元的“防線”,，進(jìn)入7月，其上漲勢(shì)頭依然兇猛,。
房價(jià)“高歌猛進(jìn)”在一線城市北京也沒有任何“剎車”的跡象,。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4至5月間,，北京有36個(gè)樓盤項(xiàng)目漲價(jià),，最大漲幅達(dá)到每平方米5000元以上；6月份新上市的項(xiàng)目中,，老項(xiàng)目基本都在前期價(jià)格基礎(chǔ)上上漲了千元,；7月份開盤的項(xiàng)目依然呈現(xiàn)“千元跳躍式”的漲勢(shì)。
在珠三角,，根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù),，5月份這個(gè)省商品房銷售均價(jià)為每平方米6107元，增幅3.7%,。而具體到深圳,，數(shù)據(jù)顯示，5月份其住宅成交均價(jià)已經(jīng)處于每平方米12900元的較高水平,，而進(jìn)入6月份之后,，猛增至每平方米15400元。
與房價(jià)暴漲相比,，剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì),。6月以來，北京,、上海,、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落，距離4月份的高點(diǎn)已下降10%至20%,；福州,、杭州、廈門等二線城市在二季度商品房銷售量回落幅度均在10%以上,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這是累積的剛性需求逐步釋放殆盡的結(jié)果。
專家指出,，短期來看,，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大,。而近期市場成交回落，除了漲價(jià)因素以外,，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因,。但房價(jià)上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài),；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi),，這依然值得警惕。
金融業(yè)界人士開始擔(dān)憂,，房價(jià)如果繼續(xù)上漲,，很多剛性需求群體可能將無法再通過延長還款期限來支撐買房�,！八奈迥昵�,，個(gè)人按揭的年限一般是8年或10年；到了2006年,，按揭年限上升到15年至20年,；而現(xiàn)在，普遍是20年以上,，30年的也不在少數(shù),。”一位不愿透露姓名的銀行個(gè)人信貸部經(jīng)理如是說,。
地價(jià)瘋狂新地王制造新泡沫
房價(jià)“回暖”的信號(hào)在今年二季度已明顯地傳遞到了土地市場,。廈門、重慶,、北京等城市連連拍出了多個(gè)高價(jià)地王,，2007年那個(gè)地價(jià)瘋狂的時(shí)代似又卷土重來。
6月8日,，廈門市一口氣推出8宗土地,，結(jié)果8宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出，而且平均的樓面地價(jià)在萬元以上,。
6月25日,，保利地產(chǎn)在重慶以38.1億元拿下西南土地市場出讓價(jià)格最高的鴻恩寺地塊。而萬科雖然爭奪地王“失利”,，但仍然拿出了9.5億元在重慶的另兩場土地拍賣中拿下了兩塊住宅用地,。
6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價(jià)拍得了北京廣渠門15號(hào)地,，不僅成為“全國地王”,，還再次刷新北京單價(jià)最貴土地紀(jì)錄，樓面價(jià)高達(dá)每平方米15320元。
北京的土地市場在3月份還是一片清冷,，基本都是底價(jià)成交,，5月份后,，土地市場開始“發(fā)燒”,，頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)土地。6月份更是瘋狂,，天價(jià)地此起彼落,，接近周邊項(xiàng)目售價(jià)甚至超過售價(jià)的土地也開始出現(xiàn)。
按照參與6月30日競拍的SOHO中國總裁潘石屹的計(jì)算,，廣渠門15號(hào)地每平方米面積所包含的地價(jià)成本超出了周邊房子的平均價(jià)格,，蓋好的房子售價(jià)將是每平方米3萬元。
盡管土地市場的回暖并不能簡單等同于房地產(chǎn)的回暖,，但“面粉比面包貴”后,，“面包”一定會(huì)漲價(jià)。在地價(jià)的推動(dòng)下,，為房價(jià)新一輪的上漲埋下伏筆,，也將帶來更多的房地產(chǎn)新泡沫。
廈門均和房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理王崎接受記者采訪時(shí)說,，促成開發(fā)商大舉進(jìn)入土地市場的根源應(yīng)該就是樓市成交量和資本市場的雙重利好刺激,。開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)不再擔(dān)心房子賣不出去了，他們擔(dān)心的是接下來有沒有房子可賣,。
最近股市房地產(chǎn)板塊的瘋狂上漲,，是房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”的形象注腳，房地產(chǎn)企業(yè)有三股資金活水,，首先是信貸,，據(jù)中原地產(chǎn)的一份報(bào)告稱，在今年3月份,，瑞安房地產(chǎn),、綠城中國等7家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元；其次是資本市場,，在資本市場的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力,；其次是預(yù)售款，一些房地產(chǎn)開發(fā)商以首付一成代付一成的優(yōu)惠條件,，誘惑投資者進(jìn)入樓市,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家張曙光對(duì)此表示了擔(dān)憂，巨量信貸資金分流進(jìn)房地產(chǎn)業(yè),，雖然能夠帶動(dòng)十幾個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,，但仍然是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。這將在樓市制造更多的泡沫，可能會(huì)造成比現(xiàn)在更壞的結(jié)果,。
強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇恐面臨政策“緊箍咒”
去年底以來,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇與政策刺激直接相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預(yù)期正在加強(qiáng),。而房價(jià)回歸歷史高位后的進(jìn)一步上漲，應(yīng)引起警惕,。
在房地產(chǎn)圈內(nèi),，對(duì)政策“緊箍咒”的擔(dān)憂已現(xiàn)端倪。浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)告訴記者,，目前個(gè)人買房的“杠桿”已明顯放大,，月供的壓力也已大幅增加。現(xiàn)在是低利率環(huán)境,，一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確,，通脹壓力上升，寬松的貨幣政策將有所收緊,，屆時(shí),，購買力會(huì)隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價(jià)泡沫,，很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險(xiǎn),。
聯(lián)合證券魚晉華認(rèn)為，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)造成房價(jià)溫和上漲可以被市場接受,，但在通脹預(yù)期下,，更多投資性需求的釋放將推動(dòng)房價(jià)泡沫化，這也是政府所不愿看到的,。而寬信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束,，將終結(jié)樓市的“好日子”。
實(shí)際上,，所謂的“通脹預(yù)期”,，必須在去庫存化的基礎(chǔ)上去考量，而房地產(chǎn)庫存過大,，一直是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的難題之一,。有專家表示，我國經(jīng)濟(jì)最難消化,、也最需要消化的,、最大的庫存不是工業(yè)庫存，而是房地產(chǎn),。以一個(gè)庫存嚴(yán)重的商品或投資品追求資產(chǎn)保值的目的,，是不現(xiàn)實(shí)的,。
那么，政策調(diào)整的時(shí)間還有多遠(yuǎn),？
申銀萬國最新報(bào)告預(yù)測(cè),，未來一兩個(gè)月仍將是政策的“真空期”，在決策層無法確定經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯回升趨勢(shì)之前,，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大,。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著開發(fā)商信心的恢復(fù),，房地產(chǎn)投資增速有望進(jìn)一步提升,。如果房價(jià)上升過快,，面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)將加大,，其中抑制房價(jià)過快上漲的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等,。
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