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“各地的‘黃金商鋪’超過(guò)80%以上都是炒作出來(lái)的,，‘鋪王’‘鋪皇’‘鋪后’……多本賬才能炒出幾倍甚至幾十倍的利潤(rùn),。”
如今,，各地商鋪銷(xiāo)售愈演愈烈,，曾在南寧,、成都、重慶等多個(gè)城市進(jìn)行過(guò)商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃的業(yè)內(nèi)人士吳晶英,，向記者坦陳了“黃金商鋪”的炒作內(nèi)幕,。
商鋪成本利潤(rùn)比：最高50倍
“賣(mài)房的利潤(rùn)要到3倍至4倍左右，賣(mài)商鋪的利潤(rùn)則要高到10倍以上才算是合格,，20倍至40倍很正常,，50倍以上才算成功�,！眳蔷в⒄f(shuō),。
“我給你算個(gè)賬：樓盤(pán)建設(shè)需要大量的鋼筋水泥，但商鋪建設(shè)幾乎就是沿街鋪設(shè),，一般只有2層樓高,，地基、防震,、消防,、地下車(chē)庫(kù)等等需要投入的成本很少，只有同等地域樓盤(pán)成本的十分之一,，但商鋪單位面積的價(jià)錢(qián)幾乎是樓盤(pán)價(jià)格的10倍左右,，一來(lái)二去，利潤(rùn)就要比成本高出10倍到50倍�,！�
“我自己是做樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的,，無(wú)論是重慶、云南,、湖南還是廣西,、廣東的商鋪，幾乎無(wú)一例外都要賺到這個(gè)利潤(rùn),。越是發(fā)達(dá)地區(qū),，賺到的利潤(rùn)越高�,！�
商鋪多本賬：買(mǎi)的不如賣(mài)的精
近日,，記者在南寧市鳳翔路商鋪開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行了一番暗訪，被商家炒作為“每平方米租金65元”的“黃金商鋪”,，實(shí)際租金不過(guò)每平方米30元,。
接受記者采訪的租戶(hù)說(shuō)：“如果不是老鄉(xiāng)，我也不愿告訴你,，商家給我們這個(gè)價(jià)格,，就是要求我們對(duì)外一律說(shuō)每平方米65元�,！�
吳晶英向記者透露：這幾乎是所有商鋪開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)人員的慣用伎倆,。“給客戶(hù)看的是一本賬,，給租戶(hù)的是一本賬,，給稅務(wù)局的又是一本賬�,！�
搞多本賬,，就是為了最大限度地獲得利潤(rùn)�,？蛻�(hù)重視的是投資收入回報(bào)狀況,，將實(shí)際租金翻一番，將原來(lái)需要20年才能收回的資金算成8年回本,，容易吸引客戶(hù),；租戶(hù)的那本賬不僅打了折，而且折扣很低,，就是為了穩(wěn)定租戶(hù),，造成場(chǎng)面繁榮、人氣旺盛的假象,；給稅務(wù)局的賬就不用說(shuō)了,，最大限度地降低稅收成本,。
業(yè)內(nèi)：我們自己都擔(dān)心被坑
“說(shuō)實(shí)在的，商鋪銷(xiāo)售那么多本賬,，我們自己購(gòu)買(mǎi)商鋪都會(huì)擔(dān)心被同行坑,。”吳晶英說(shuō),。
吳晶英幾乎每次自己購(gòu)買(mǎi)商鋪,，都要反反復(fù)復(fù)從好幾個(gè)角度了解商鋪的各種信息。
———人口密集度和流量越大,，升值空間越高,。傳統(tǒng)商圈再貴，也是“寸土寸金”,；新建的社區(qū)再便宜,，再怎樣也是“獨(dú)立商鋪”，三五年內(nèi)還是缺少人氣聚集,。
———走訪周?chē)囟蔚臉潜P(pán)入住率,，要晚上看不能白天看，這樣才能看出來(lái)是否真的有一定的人氣,，有入住人群才能有消費(fèi)市場(chǎng),。絕對(duì)不能光聽(tīng)開(kāi)發(fā)商一面之詞。
———對(duì)周?chē)倘M(jìn)行前期調(diào)查,，了解租戶(hù)實(shí)際租金和開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商鋪時(shí)候的租金差別，從中做好商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算,。
吳晶英說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商說(shuō)得再好聽(tīng),，也逃不過(guò)自己的眼睛，認(rèn)真看,，好好調(diào)查,，才能避免被忽悠�,！� |