|
進入5月份以來,，全國各地房地產(chǎn)市場一片“紅旗招展”,。正當大家還在爭論樓市何時會觸底反彈時,，其復(fù)蘇速度之快已超出很多人的預(yù)期,。
巧合的是,，當一二線城市再次出現(xiàn)“搶地”風(fēng)潮,、樓價再漲的當口,，國土部很“適時”地發(fā)布新聞：經(jīng)調(diào)查,，中國地價占房價的平均比例為23.2%。國土部同時強調(diào),，地價不是房價的決定性因素,。這一新聞，讓業(yè)界內(nèi)外人士爭論的焦點轉(zhuǎn)移,，由房價上漲是否合理,，迅速將矛頭對準到房價與地價的關(guān)系。
房價上漲誰之過
近兩個月,，許多購房者心急如焚,，上火到嘴唇邊直起燎泡。一是因為全家出動連夜排隊也買不到現(xiàn)房,，二是眼瞅著房價一天天地往上躥,，卻聽不到政府要出手調(diào)控的聲音和動作,。
一些購房者和分析師認為，就像“大河有水小河滿”的道理一樣,，房價上漲的主要原因是地價太高,，是上下游的關(guān)系。而此次國土部發(fā)布的新聞中,，除公布地價占房價的比例外,，專門提到地價不是房價的決定性因素。這就讓人不禁生疑,，好像政府在出讓土地收回資金后,，急于把自己從房價上漲的制造者中“摘出來”似的。
與國土部公布的數(shù)字大不同的是,，在今年全國“兩會”期間,，全國工商聯(lián)遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言。發(fā)言中表示,，就2008年全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示,，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%,。
這份報告稱,，近10年來，全國的房地產(chǎn)業(yè)得到高速發(fā)展,，“土地財政”現(xiàn)象隨之產(chǎn)生,，政府成為了最大的受益方。對于房價上漲的原因,，到底是土地成本在起主要作用,，還是受住宅市場供求關(guān)系的影響，再次引起廣泛熱議,。房地產(chǎn)研究專家劉玉錄博士表示：“供求關(guān)系在短期內(nèi)對房價起到重要的作用,，但是從長期來看，實際決定房價的是成本,，包括土地成本,。”
有的地產(chǎn)人士認為,，即使偶爾會出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象,，但地價影響房價是不爭的事實。另外,，如果像國土部指出的供求關(guān)系是高房價的主因,，但當前樓市的供求關(guān)系不會是純市場行為，背后都有政府的“無形托手”。
房價與地價關(guān)系互動
一般來說,，不同地區(qū),、不同城市、不同項目的房屋價格構(gòu)成都不相同,，這就是國土部分別選擇東,、中、西部不同樣本的原因所在,。而且即使是房價相同的房屋,，在不同的區(qū)域，地價占比也不相同,。
劉玉錄認為,，國土部此次公布調(diào)查結(jié)果，主要是回答全國工商聯(lián)“兩會”發(fā)言中提到的地價占比數(shù)據(jù),。對于房價與地價哪個是因哪個是果,，他認為二者之間應(yīng)該是互動關(guān)系，互為因果,、互相制約。
中國指數(shù)研究院華北分院天津總經(jīng)理蔣云峰表示,，如果單從市場價格角度考慮的話,，房價決定地價，也就是說,，房子的價值決定了土地的價值,，如果一個城市的房屋銷售價格較低，會影響土地的交易量和價格的上漲,。就像2008年,，全國樓市低迷，住宅用地流拍普遍,。
但如果從供求角度來看,，土地市場能對房地產(chǎn)市場起決定性的作用。因為從整體來看,，消費者對房屋的需求總量是固定的,，所以土地的有效供給量將對房價有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多,，將會遏制房價的過快增長,。相反，正是由于我國部分城市的土地市場一度出現(xiàn)土地有效供給嚴重不足,，提升了開發(fā)商的銷售預(yù)期,，因而造成2007年“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。
發(fā)布數(shù)據(jù)意義不大
此次國土部高調(diào)發(fā)布土地在房價中所占的成本,，并用倒推法解釋了房價走高的原因,，不僅沒有起到“統(tǒng)一認識”的作用,，反而引起業(yè)界“噓”聲一片。
中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛說,，國土部發(fā)布地價占房價比例為23.2%這個數(shù)據(jù),，沒有任何實際意義。無非是向外界說明地價不是房價高的主因,，給各地政府解壓,。如果房價高是因為供求關(guān)系，政府同樣難推其責(zé),。因為我國的土地市場是政府壟斷經(jīng)營,，而商品住宅已經(jīng)市場化了，推地不平衡也是政府造成的供求關(guān)系緊張,。
一般來說,，房價由土地成本、建安成本,、配套稅費,、管理銷售費用(包括所謂“公關(guān)費”)、利潤等幾部分構(gòu)成,。其中,，建安成本是相對固定的，土地收入和稅費收益是流向當?shù)卣�,，于是,，房價高的原因無非一是土地價格高造成的，二是房地產(chǎn)商的利潤增長,。
房地產(chǎn)商說“面粉貴過面包”,，利潤空間很小，房價高是因為地價高,。國土部門則認為土地成本在房價中占比很小,，言外之意開發(fā)商是暴利的始作俑者。雙方都把矛頭指向了對方,，都不愿意承認自己是高房價的受益者,。其實雙方都是受益者，受害的是普通的購房者,。
北京市華遠集團總裁任志強就此發(fā)表《越描越黑》一文認為：“糾纏地價在房價中所占的比重之爭,，在于政府從房價中的收益更多，還是開發(fā)商暴利更黑,；在于土地的天價推高了房價，還是房價的暴漲推高了地價，這個問題其實只在于土地是壟斷性供給還是市場自由的配置和選擇……僅僅計算土地出讓時的地價初始價格,，而不計算同時必然發(fā)生的相關(guān)費用，完全是一種自欺欺人的宣傳,，而非公布地價的實際成本和比重關(guān)系,。” |