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一些房地產(chǎn)商幾個月前還為樓市“量價齊跌”而苦悶,，但進入今年5月,，政策扶持帶來的樓市“小陽春”，突然在一些城市急劇升溫，這在危機陰影下出乎人們意料,。新華社記者
王定昶 攝 | 均價6400元/平方米,，比普通商品房高出一倍，一開盤就賣出280套———長春房地產(chǎn)市場最近出現(xiàn)了一個怪現(xiàn)象,，越貴的越好賣,，這令房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士均大惑不解：長春人買房“不差錢”？
高端項目紛紛熱銷
近日,，和記黃埔在長春開發(fā)的小高層住宅“御翠豪庭”賣出了均價6400元/平方米的高價,，并且一開盤就賣出280套，成為房地產(chǎn)界熱議的話題,。
據(jù)記者了解,，高端項目熱賣并非和記黃埔這一個例，最近一段時間以來,，長春融創(chuàng),、中海等高端項目紛紛呈現(xiàn)熱銷場面：融創(chuàng)120套花園洋房120分鐘內(nèi)售罄，中海金域中央熱銷,，中海南湖一號熱賣……
“原以為御翠豪庭會受到市場的冷遇,，沒想到長春人還真給李嘉誠大叔面子�,！币晃痪W(wǎng)友感慨說,。長春市商品住宅均價目前在每平方米3200元左右，而和記,、融創(chuàng),、中海等項目的商品住宅均價均在5000元以上，和記則翻了一倍,。
“太反常了,，真是看不懂”，吉林省住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位官員表示,。依照過去的經(jīng)驗,，房交會后，長春房地產(chǎn)市場往往會出現(xiàn)一個沉寂期,。去年6月份舉行的2008年長春房交會5天成交30億元,，成交均價4200多元，成交量,、價均創(chuàng)歷史最高,，但是房交會后形勢急轉(zhuǎn)直下，量價雙雙下跌,，很多樓盤不得不推出各種措施進行促銷,，房交會成為市場的分水嶺,。
今年長春房交會較去年提前了一個月，5天時間成交面積36.99萬平方米,，成交金額13.24億元,，同比分別下降48%和56%，成交均價3300元,，較去年相比每平方米降低近1000元,，無論成交面積、成交價格和成交金額均不敵2008年,。據(jù)此,，大多數(shù)人認為本屆房交會將成交長春房地產(chǎn)市場的“拐點”。
然而,，令業(yè)內(nèi)外人士都大惑不解的是,，房交會后，長春房地產(chǎn)市場不僅沒有出現(xiàn)“拐點”,，反而出現(xiàn)了新一輪的熱銷,，特別是品牌地產(chǎn)、高端地產(chǎn)的熱銷,，出現(xiàn)了“越貴的房子賣得越好”的反�,，F(xiàn)象，市場再一次顯示了其難以預(yù)見性,。
“貴的”就是“對的”,？
長春房地產(chǎn)業(yè)資深人士馬峻嶺認為，盡管“越貴越好賣”的現(xiàn)象十分令人費解,，但是仔細分析,，仍然可以發(fā)現(xiàn)，這些高價樓盤確實有一定的熱賣理由,。
這些熱銷的高端樓盤無一不是品牌開發(fā)商的產(chǎn)品,，或來自香港，或來自國內(nèi)上市公司,，特別是和記黃埔在長春的項目更是其在東北的首個項目，從2005年在長春買地開始,，就引起了當?shù)厝说臉O大關(guān)注,，并被寄予厚望�,！百I李嘉誠的房子”,，不僅意味著居住的舒適，更被當作一種身份地位的象征,。
這些高端樓盤都占有城市中最好的地段,。其實,，研究長春房地產(chǎn)市場可以發(fā)現(xiàn)，目前長春市敢賣高價的樓盤,，不只是和記黃埔和中海這樣的品牌地產(chǎn),，凡是在市中心、占有優(yōu)越地理位置的樓盤,，在去年年末房地產(chǎn)形勢最不好的時候,，也很少降價�,！暗囟�,、地段、還是地段”,，正如李嘉誠所言,，對于消費者來說，置業(yè)最關(guān)鍵的因素除了地段還是地段,，因為一個城市的中心資源是不可復(fù)制的,。“降價的都是城邊的房子,，市中心的根本沒降”,，經(jīng)過去年的房地產(chǎn)低迷期，越來越多的買房者也看清了這一點,。
產(chǎn)品品質(zhì)更好,，物有所值。長春高端物業(yè)以花園洋房為主,，經(jīng)過幾年的探索和演變,，品質(zhì)越來越好，舒適度越來越高,，低密度,、高綠化，特別是融創(chuàng)和中海等的花園洋房,，露臺,、下沉式庭院等設(shè)計，使得花園洋房可以部分代替別墅的居住感受,，卻大大低于別墅的價格,。“低調(diào)而舒適”,，一些業(yè)內(nèi)人士甚至認為,，花園洋房有望成為未來市場銷售的主流。
高超的市場營銷手段和定價策略,。和記黃埔在長春5年,，開工緩慢,，行事低調(diào)，給人們留下了諸多神秘色彩,。本次和記黃埔商品房項目開盤,，據(jù)說由香港總部定價。均價6400元,，這個定價最初不僅令長春市民不解,，連和記黃埔在長春的工作人員也捏了一把汗。據(jù)知情人士透露,，這個定價體系的市場調(diào)研做得非常細,，包括對當?shù)亟?jīng)濟現(xiàn)狀和經(jīng)濟潛力的分析，還會有目標消費群體的調(diào)查———你的產(chǎn)品要賣給誰,，哪個階層,，目標市場在哪里，現(xiàn)在的買家和預(yù)期的買家是誰,？高價熱銷的事實證明,，和記黃埔的定價策略確實有過人之處。
改善性需求或成下一波市場主力
無論產(chǎn)品和營銷如何成功,，房地產(chǎn)市場的好壞說到底,，仍然是供需關(guān)系決定。長春高檔物業(yè)熱銷表明,，在剛性需求爆發(fā)之后,，長春的改善型需求正在跟進。
長春房地產(chǎn)市場春節(jié)后曾經(jīng)出現(xiàn)了一個“小陽春”,，支撐“小陽春”的主要是婚房等剛性需求,，戶型以中小戶型為主；當時很多人懷疑“小陽春”是“回光返照”,，但是從五月份開始,，“小陽春”還未結(jié)束，長春大戶型產(chǎn)品開始走俏,，如花園洋房,、別墅等。這些高檔物業(yè)買家多數(shù)都是二次置業(yè)者,，屬于升級換代的改善性需求,。
長春力旺地產(chǎn)副總經(jīng)理李昕認為，促使改善型需求跟進的原因主要有二：
一是國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢趨暖,。以改善型需求為主的高端客戶，對于市場的敏感程度更高,，因為他們的財務(wù)狀況往往與一個行業(yè)甚至幾個行業(yè)的景氣狀況相關(guān),。長春這樣一個外向度較低的城市,，原本受金融危機的影響就遠不如沿海外向度高的發(fā)達城市，加之國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢趨暖,，房地產(chǎn)市場日漸活躍,，使這部分改善型需求繼剛性需求后堅定了入市信心；
二是“現(xiàn)金恐慌”,。部分有錢人迫切希望為自己手中的現(xiàn)金尋找一條保值的出路,，在存款利率幾次下調(diào)、股市動蕩不安的情況下,，只有不動產(chǎn)是相對穩(wěn)妥的保值渠道,。
據(jù)了解，近一段時間,，上海,、南京等地的高端物業(yè)也出現(xiàn)了熱銷現(xiàn)象，與國內(nèi)其他大中城市相比,，長春仍然是房地產(chǎn)價格洼地,，即便是和記黃埔在凈月潭的別墅項目，目前售價也才10000元左右,，5000元至6000元/平方米的花園洋房,，對長春市是高價，與其他城市相比價格仍然較低,，這就意味著有更大的升值空間,。 |