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一些房地產(chǎn)商幾個(gè)月前還為樓市“量?jī)r(jià)齊跌”而苦悶,，但進(jìn)入今年5月,，政策扶持帶來的樓市“小陽(yáng)春”,，突然在一些城市急劇升溫，這在危機(jī)陰影下出乎人們意料,。新華社記者
王定昶 攝 | 均價(jià)6400元/平方米,，比普通商品房高出一倍，一開盤就賣出280套———長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)最近出現(xiàn)了一個(gè)怪現(xiàn)象,，越貴的越好賣,，這令房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士均大惑不解：長(zhǎng)春人買房“不差錢”？
高端項(xiàng)目紛紛熱銷
近日,，和記黃埔在長(zhǎng)春開發(fā)的小高層住宅“御翠豪庭”賣出了均價(jià)6400元/平方米的高價(jià),，并且一開盤就賣出280套，成為房地產(chǎn)界熱議的話題,。
據(jù)記者了解,，高端項(xiàng)目熱賣并非和記黃埔這一個(gè)例，最近一段時(shí)間以來,，長(zhǎng)春融創(chuàng),、中海等高端項(xiàng)目紛紛呈現(xiàn)熱銷場(chǎng)面：融創(chuàng)120套花園洋房120分鐘內(nèi)售罄，中海金域中央熱銷,，中海南湖一號(hào)熱賣……
“原以為御翠豪庭會(huì)受到市場(chǎng)的冷遇,，沒想到長(zhǎng)春人還真給李嘉誠(chéng)大叔面子�,！币晃痪W(wǎng)友感慨說,。長(zhǎng)春市商品住宅均價(jià)目前在每平方米3200元左右，而和記,、融創(chuàng),、中海等項(xiàng)目的商品住宅均價(jià)均在5000元以上，和記則翻了一倍,。
“太反常了,，真是看不懂”，吉林省住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位官員表示,。依照過去的經(jīng)驗(yàn),，房交會(huì)后,，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)往往會(huì)出現(xiàn)一個(gè)沉寂期。去年6月份舉行的2008年長(zhǎng)春房交會(huì)5天成交30億元,，成交均價(jià)4200多元，成交量,、價(jià)均創(chuàng)歷史最高,，但是房交會(huì)后形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，量?jī)r(jià)雙雙下跌,，很多樓盤不得不推出各種措施進(jìn)行促銷,，房交會(huì)成為市場(chǎng)的分水嶺。
今年長(zhǎng)春房交會(huì)較去年提前了一個(gè)月,，5天時(shí)間成交面積36.99萬平方米,，成交金額13.24億元，同比分別下降48%和56%,，成交均價(jià)3300元,，較去年相比每平方米降低近1000元，無論成交面積,、成交價(jià)格和成交金額均不敵2008年,。據(jù)此，大多數(shù)人認(rèn)為本屆房交會(huì)將成交長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”,。
然而,，令業(yè)內(nèi)外人士都大惑不解的是，房交會(huì)后,，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅沒有出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,，反而出現(xiàn)了新一輪的熱銷，特別是品牌地產(chǎn),、高端地產(chǎn)的熱銷,，出現(xiàn)了“越貴的房子賣得越好”的反常現(xiàn)象,，市場(chǎng)再一次顯示了其難以預(yù)見性,。
“貴的”就是“對(duì)的”？
長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)資深人士馬峻嶺認(rèn)為,，盡管“越貴越好賣”的現(xiàn)象十分令人費(fèi)解,，但是仔細(xì)分析，仍然可以發(fā)現(xiàn),，這些高價(jià)樓盤確實(shí)有一定的熱賣理由,。
這些熱銷的高端樓盤無一不是品牌開發(fā)商的產(chǎn)品，或來自香港,，或來自國(guó)內(nèi)上市公司,，特別是和記黃埔在長(zhǎng)春的項(xiàng)目更是其在東北的首個(gè)項(xiàng)目,，從2005年在長(zhǎng)春買地開始，就引起了當(dāng)?shù)厝说臉O大關(guān)注,，并被寄予厚望,。“買李嘉誠(chéng)的房子”,，不僅意味著居住的舒適,，更被當(dāng)作一種身份地位的象征。
這些高端樓盤都占有城市中最好的地段,。其實(shí),，研究長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，目前長(zhǎng)春市敢賣高價(jià)的樓盤,，不只是和記黃埔和中海這樣的品牌地產(chǎn),，凡是在市中心、占有優(yōu)越地理位置的樓盤,，在去年年末房地產(chǎn)形勢(shì)最不好的時(shí)候,，也很少降價(jià)�,！暗囟�,、地段、還是地段”,，正如李嘉誠(chéng)所言,，對(duì)于消費(fèi)者來說，置業(yè)最關(guān)鍵的因素除了地段還是地段,，因?yàn)橐粋�(gè)城市的中心資源是不可復(fù)制的,。“降價(jià)的都是城邊的房子,，市中心的根本沒降”,，經(jīng)過去年的房地產(chǎn)低迷期，越來越多的買房者也看清了這一點(diǎn),。
產(chǎn)品品質(zhì)更好,，物有所值。長(zhǎng)春高端物業(yè)以花園洋房為主,，經(jīng)過幾年的探索和演變,，品質(zhì)越來越好，舒適度越來越高,，低密度,、高綠化，特別是融創(chuàng)和中海等的花園洋房,，露臺(tái),、下沉式庭院等設(shè)計(jì),，使得花園洋房可以部分代替別墅的居住感受，卻大大低于別墅的價(jià)格,�,！暗驼{(diào)而舒適”，一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為,，花園洋房有望成為未來市場(chǎng)銷售的主流,。
高超的市場(chǎng)營(yíng)銷手段和定價(jià)策略。和記黃埔在長(zhǎng)春5年,，開工緩慢，行事低調(diào),，給人們留下了諸多神秘色彩,。本次和記黃埔商品房項(xiàng)目開盤，據(jù)說由香港總部定價(jià),。均價(jià)6400元,，這個(gè)定價(jià)最初不僅令長(zhǎng)春市民不解，連和記黃埔在長(zhǎng)春的工作人員也捏了一把汗,。據(jù)知情人士透露,，這個(gè)定價(jià)體系的市場(chǎng)調(diào)研做得非常細(xì)，包括對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)潛力的分析,，還會(huì)有目標(biāo)消費(fèi)群體的調(diào)查———你的產(chǎn)品要賣給誰,，哪個(gè)階層，目標(biāo)市場(chǎng)在哪里,，現(xiàn)在的買家和預(yù)期的買家是誰,？高價(jià)熱銷的事實(shí)證明，和記黃埔的定價(jià)策略確實(shí)有過人之處,。
改善性需求或成下一波市場(chǎng)主力
無論產(chǎn)品和營(yíng)銷如何成功,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的好壞說到底，仍然是供需關(guān)系決定,。長(zhǎng)春高檔物業(yè)熱銷表明,，在剛性需求爆發(fā)之后，長(zhǎng)春的改善型需求正在跟進(jìn),。
長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)春節(jié)后曾經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)“小陽(yáng)春”,，支撐“小陽(yáng)春”的主要是婚房等剛性需求，戶型以中小戶型為主,；當(dāng)時(shí)很多人懷疑“小陽(yáng)春”是“回光返照”,，但是從五月份開始，“小陽(yáng)春”還未結(jié)束,，長(zhǎng)春大戶型產(chǎn)品開始走俏,，如花園洋房,、別墅等。這些高檔物業(yè)買家多數(shù)都是二次置業(yè)者,，屬于升級(jí)換代的改善性需求,。
長(zhǎng)春力旺地產(chǎn)副總經(jīng)理李昕認(rèn)為，促使改善型需求跟進(jìn)的原因主要有二：
一是國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨暖,。以改善型需求為主的高端客戶,，對(duì)于市場(chǎng)的敏感程度更高，因?yàn)樗麄兊呢?cái)務(wù)狀況往往與一個(gè)行業(yè)甚至幾個(gè)行業(yè)的景氣狀況相關(guān),。長(zhǎng)春這樣一個(gè)外向度較低的城市,，原本受金融危機(jī)的影響就遠(yuǎn)不如沿海外向度高的發(fā)達(dá)城市，加之國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨暖,，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸活躍,，使這部分改善型需求繼剛性需求后堅(jiān)定了入市信心；
二是“現(xiàn)金恐慌”,。部分有錢人迫切希望為自己手中的現(xiàn)金尋找一條保值的出路,，在存款利率幾次下調(diào)、股市動(dòng)蕩不安的情況下,，只有不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)穩(wěn)妥的保值渠道,。
據(jù)了解，近一段時(shí)間,，上海,、南京等地的高端物業(yè)也出現(xiàn)了熱銷現(xiàn)象，與國(guó)內(nèi)其他大中城市相比,，長(zhǎng)春仍然是房地產(chǎn)價(jià)格洼地,，即便是和記黃埔在凈月潭的別墅項(xiàng)目，目前售價(jià)也才10000元左右,，5000元至6000元/平方米的花園洋房,，對(duì)長(zhǎng)春市是高價(jià)，與其他城市相比價(jià)格仍然較低,，這就意味著有更大的升值空間,。 |