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日前，杭州頂級別墅區(qū)九溪玫瑰園一別墅業(yè)主因為私建地下室被執(zhí)法部門強制回填,。這一事件讓悄然流行多年的別墅“二次改造”行為再度引發(fā)關(guān)注,。私自改建別墅合理合法嗎,？我的空間就能我做主？
別墅業(yè)主興起“二次改造潮”
日前,，杭州頂級別墅區(qū)九溪玫瑰園竹韻區(qū)內(nèi),，某別墅業(yè)主在自家別墅前私自開挖地下室被舉報。由西湖區(qū)拆違辦牽頭,，當(dāng)?shù)卣M織,，西湖區(qū)城市管理行政執(zhí)法局之江中隊與區(qū)公安、國土等相關(guān)部門聯(lián)合出動了80多人,，對這個巨大的地下室進(jìn)行了強制拆除,。
記者看到，這幢別墅前的巨坑已經(jīng)被填平,，并基本恢復(fù)了原狀,，而私建行為直接導(dǎo)致了別墅本身需要加固。西湖區(qū)城市管理行政執(zhí)法局之江中隊隊長王盛告訴記者,，這個長方形的大坑緊挨別墅東側(cè),，深3.6米，面積約370平方米,。巨坑全部回填用了約300余車廢土,，20輛工程車忙了兩天才完成�,！熬蘅拥撞恳褲埠盟�,，四周用密密麻麻的鋼筋做好了圍護(hù)架。這個地下室要是做出來,，幾乎是多了一套別墅的面積,。”他說,。
王盛說：“我們從去年5月份開始調(diào)查私挖地下室的情況,，目前九溪玫瑰園近200幢別墅中有22幢別墅業(yè)主因為私挖地下室被立案查處。如果業(yè)主不按照我們的要求回填,，將會被相關(guān)部門強制回填,，我們也會根據(jù)實際情況，對相關(guān)業(yè)主做出罰款等處理,�,！�
據(jù)九溪玫瑰園物業(yè)管理相關(guān)工作人員介紹，這些私挖的地下室主要用來做儲藏室和活動室,。多數(shù)業(yè)主將地下室修建成了游泳池,、棋牌室、健身房,、家庭影院,、酒吧等活動室,。修建費用在幾萬元到幾十萬元不等,，豪華的地下室甚至花費高達(dá)40多萬元,。
記者了解到，除了杭州九溪玫瑰園等別墅區(qū)以外,，北京,、深圳、成都等多個城市的別墅區(qū)都存在著“二次改造”現(xiàn)象,。除了私建地下室以外,，還有不經(jīng)規(guī)劃局審批，私自在別墅旁邊搭建“樓外樓”,、在露臺上搭建“陽光房”,、在車庫上方進(jìn)行加層、擠占屋前房后的綠地,，甚至是拆掉原有別墅重新翻蓋,，將原來的獨立別墅改成聯(lián)體別墅……
私自改造別墅引爭議
據(jù)了解，帶有地下室的別墅市場反應(yīng)良好,。杭州大華西溪風(fēng)情四期的排屋,，開發(fā)商就專門做了地下室。城北親親家園有一種下沉式庭院的戶型,，因為帶有四五十平方米的地下室,，在二手房市場的價格也要比同面積的戶型高出不少。
杭州陽光天際別墅區(qū)業(yè)主張宇告訴記者,，修建地下室可以使居住面積增加一倍,，費用卻遠(yuǎn)比購買新房便宜，因此在別墅業(yè)主中很風(fēng)行,。如果別墅自身沒有帶地下室,，不少業(yè)主選擇了私自修建�,！耙郧昂孟褚矝]有相關(guān)法律明文規(guī)定說不可以自己修地下室,，而且業(yè)主中也的確存在著流行、攀比之風(fēng),。所以私挖地下室就盛行起來,。”
也有部分別墅業(yè)主對政府強制回填地下室的做法表示了質(zhì)疑,，對自己買下的房產(chǎn)進(jìn)行改建,，并不影響他人居住，為什么要被強制回填,？難道房產(chǎn)權(quán)不受《物權(quán)法》保護(hù)嗎,？
對此,，九溪玫瑰園一位不愿意透露姓名的別墅業(yè)主告訴我們，私挖地下室的別墅業(yè)主動靜非常大,�,！敖�(jīng)常有大卡車開進(jìn)開出，搞得塵土飛揚,。突然間哪個庭院的整塊草皮都被掀了,，突然間又聽說因為亂挖地下室影響房子安全了。這對我們?nèi)粘Ｉ钣绊懞艽�,�,！?
天涯論壇網(wǎng)友“水天一線”認(rèn)為，這些別墅業(yè)主模糊了“私人領(lǐng)地”和“私有領(lǐng)地”的概念,，肆無忌憚地改變土地使用性質(zhì),，而沒有區(qū)分清“產(chǎn)權(quán)”和“使用權(quán)”的概念。這不但不合法,，也不合情理,。
私建地下室不受法律保護(hù)
《物權(quán)法》第136條明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立,。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。
浙江省澤厚律師事務(wù)所律師楊高波這樣解讀：“這是《物權(quán)法》首次在立法上把土地的地表,、地上,、地下的用益物權(quán)分別予以確認(rèn)。這表明,，私建的地下室等也是不動產(chǎn),，也可以依法獲得合法產(chǎn)權(quán)證明。但前提是必須獲得規(guī)劃部門的審批,。如果沒有獲得批準(zhǔn),，那些業(yè)主在自家院子中大興土木，均屬于違章搭建,。不在《物權(quán)法》保護(hù)之列,。對于這些行為，物業(yè)有權(quán)利也有義務(wù)及時勸阻,。如果業(yè)主不聽勸告,，相關(guān)部門可以依法強制執(zhí)行�,！�
杭州某房地產(chǎn)公司風(fēng)險投資部門資深專家告訴記者,，在國外，人們對居民住宅都有嚴(yán)格的建設(shè)規(guī)范,，不能隨意改建,。比如在美國舊金山,，因為該地區(qū)是地震多發(fā)帶，所以一般民居的高度不得超過三層,，不得使用磚混結(jié)構(gòu),，必須用木頭搭建，以保證居民生命安全,。
“別墅業(yè)主的產(chǎn)權(quán)僅限于別墅本身,，并不包括其花園,，房前屋后的產(chǎn)權(quán),，這些是小區(qū)全體業(yè)主共有的，屬于公共產(chǎn)權(quán),。因此這些業(yè)主沒有權(quán)利在公共產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域大興土木,。房地產(chǎn)開發(fā)商在建地下室的時候會經(jīng)過一系列程序的規(guī)劃審批，對于個人而言也必須如此,。但因為個人私建存在影響他人生活環(huán)境,，容易引發(fā)不安全因素等問題，一般個人申請修建地下室的要求是不會被批準(zhǔn)的,�,！彼f。 |