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近期國家統(tǒng)計局將對40個重點城市商品住宅開發(fā)費用進行專項調(diào)查的消息,，觸動了很多人的敏感神經(jīng)：國家是否要出臺政策？房價是否會隨之波動,？……各種猜想隨之而來,。為何一條消息會帶來如此大的沖擊波？
國家統(tǒng)計局首次摸底住房成本引發(fā)關(guān)注
根據(jù)此前媒體的報道,，本次調(diào)查的主要內(nèi)容,，一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)項目個數(shù),、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況等,；二是調(diào)查房地產(chǎn)項目開發(fā)費用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對象為包括北京,、上海,、廣州、杭州,、無錫在內(nèi)的40個重點城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目,。
知情人士表示，在房地產(chǎn)項目開發(fā)費用構(gòu)成中,，國家統(tǒng)計局要求在此次調(diào)查中摸清項目土地費用,、城市基礎(chǔ)建設(shè)費、項目建造費用,、項目銷售費用和各項稅費,、項目總建筑面積和項目銷售總收入，而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計制度還無法全面,、詳細覆蓋的統(tǒng)計信息,。
由于涉及敏感的住房成本問題，因此國家統(tǒng)計局調(diào)查結(jié)果還沒出來,，單單一條消息就已引起各方的關(guān)注,。有網(wǎng)友認為，調(diào)查不能以企業(yè)提供數(shù)據(jù)為主,，數(shù)據(jù)中有很多水分,，為了逃稅，少繳稅,，很多房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假,，虛增成本與費用，利潤大多不實,。也有網(wǎng)友表示,，任何統(tǒng)計調(diào)查都可能出現(xiàn)這樣的疏漏,，有摸底總比沒有強,，至少它為開發(fā)商的利潤提供了參照體系,。
近期住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員表示，由于擔憂樓市持續(xù)回暖,，房價可能“漲速失控”,，目前情況下不會再出臺刺激性政策。有的網(wǎng)友還據(jù)此猜測,，可能現(xiàn)在處于樓市政策的空當期,，非常適合進行調(diào)查研究，而調(diào)研的結(jié)果正好可以為下一步的樓市政策醞釀方向,。
而據(jù)知情人士透露,，本次國家統(tǒng)計局調(diào)查的目的就是通過調(diào)查商品房開發(fā)土地費用、建造費用,、管理費用,、各種稅費以及構(gòu)成情況，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場運行情況,。
房價虛高的原因是成本構(gòu)成不合理,？
目前房地產(chǎn)開發(fā)成本在國內(nèi)幾乎是個謎題，公眾普遍認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè),，房地產(chǎn)價格虛高得厲害,，開發(fā)商們從房地產(chǎn)開發(fā)中攫取了超常的暴利。
然而很多開發(fā)商們認為現(xiàn)在土地成本過高,，房地產(chǎn)開發(fā)利潤并不豐厚,。萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖則說，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達不到5%,；北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強說過去幾年平均的行業(yè)利潤率大概只有8%,。
記者采訪了上海某熱銷大型樓盤的開發(fā)商，這個樓盤項目均價為每平方米18000元,�,！皠e看我們的報價高，其實賺得并不多,�,！遍_發(fā)商表示，該樓盤建安成本每平方米就要4800元,，其它成本還包括銀行利息,、銷售成本、各種稅費等,，而土地成本在各項成本中占有很大比例,，這個樓盤是2002年拿地的,，因此利潤可觀，如果是2006年,、2007年拿地,，以現(xiàn)在的價格銷售說不定還會虧損。
這位開發(fā)商說,，以他的感覺,，開發(fā)商每賺1元錢，4毛多是自己的,，5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府,。就他的觀點，房價合理的構(gòu)成應(yīng)該是地價,、造價,、營銷和稅前利潤各占1/3，這樣地方政府,、開發(fā)商,、購房者的利益能夠得到較好的平衡。但現(xiàn)實當中,，土地成本過高導致了平衡無法建立,，以上海為例，據(jù)他估算,，上海外環(huán)以外,，土地成本約占開發(fā)總成本的20%-30%，內(nèi)外環(huán)之間的成本占比約為50%,，而中心區(qū)的成本占比可高達60%,。
當然，這種說法并不能得到大多數(shù)公眾的認可,。很多人認為,，房地產(chǎn)是不折不扣的暴利行業(yè)。2005年,，福州市的物價部門曾經(jīng)嘗試對該市市區(qū)商品房社會平均成本的測算,，當時統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率平均為50%，最低的為20%,，最高的為90%,。
從滬深兩市40多家房地產(chǎn)上市公司的年報來看，在經(jīng)濟不景氣的2008年,，房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍然高達20%,，最高達61.64%。
有專家認為,，之所以在房價是否過高,、開發(fā)商是否暴利,、房價成本是否合理等諸多問題存在爭議，一個重要原因就是當前的房地產(chǎn)統(tǒng)計還無法全面,、詳細地提供商品房開發(fā)費用構(gòu)成等信息,，房地產(chǎn)定價缺乏客觀的參照標準，房價是否合理因而也就無從判斷,。
專家：成本摸底有利于樓市宏觀調(diào)控
據(jù)悉,，此次調(diào)查以國家統(tǒng)計局各調(diào)查總隊為主負責組織實施,，按照國家統(tǒng)計局的安排,，在5月中旬布置該項任務(wù)后，各地調(diào)查總隊需要在6月15日前報送調(diào)查資料,。這意味著國家統(tǒng)計局這次備受關(guān)注的房地產(chǎn)摸底調(diào)查很快就會有結(jié)果,。
“這么一條消息引發(fā)如此之多的猜測和聯(lián)想，說明了房價在民生問題中的重要位置,�,！鄙钲谑猩缈圃撼鞘袪I運中心主任高海燕說，不管結(jié)果如何,，它提供了一套參照系,，總體上有利于當前樓市的宏觀調(diào)控。
高海燕說,，宏觀調(diào)控最根本的是要調(diào)節(jié)地方政府,、開發(fā)商和購房者三者之間的利益博弈。從這個角度看,，目前的思路應(yīng)該有二：一是摸底調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)成本,，也就是開發(fā)商的成本；另一方面,，地方政府也應(yīng)該主動公開財政收入,、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費等內(nèi)容,，這樣才能回應(yīng)開發(fā)商和購房者的關(guān)切,，才有可能真正揭開房價的成本構(gòu)成，促使房產(chǎn)企業(yè)在公開透明的房產(chǎn)市場中積極履行社會責任,。 |