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受深圳小產(chǎn)權(quán)房可核發(fā)房產(chǎn)證消息的影響,，部分人對購買游蕩在法律邊緣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)別墅心存僥幸,。然而，國土資源部近日通過媒體再次提醒公眾：城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購置宅基地,，再次為“土別墅”敲響了警鐘,。
“土別墅”還是不買為好
由于生態(tài)環(huán)境誘人,，價格又比城里低很多，也未見政府部門阻止建設(shè),，“土別墅”對很多城市居民來說充滿了誘惑,。
然而，北京市民盧先生最近卻在為自己幾年前購買的“土別墅”鬧心,。1998年秋天,，他在朋友的勸說下買下了市郊農(nóng)村的一處住宅，并與賣房的村民簽訂了房屋買賣協(xié)議,。此后盧先生投入了十余萬元對房子進行翻新和裝修,。近日，北京通州區(qū)國土局突擊強拆100余棟違規(guī)別墅群的事件在北京引發(fā)了不小的震動。盧先生說,，他和許多朋友購買的都是農(nóng)民的房子,，而且都和村民簽訂了房屋買賣協(xié)議，難道在法律上就都不算數(shù)了嗎,？
北京市岳成律師事務(wù)所張建興律師表示,，我國土地法規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。農(nóng)村宅基地屬集體所有,，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護,，即不能辦理土地使用證,、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù),。盧先生所買的房屋屬于宅基地,，所以房屋買賣協(xié)議不受法律保護,。
另外,，張建興律師認為，時下很多城里人到農(nóng)村買房心存僥幸,，認為買不下大產(chǎn)權(quán)無所謂,，有小產(chǎn)權(quán)就行。所謂的小產(chǎn)權(quán),，即城里人在鄉(xiāng)下買房時拿到的村里或是鄉(xiāng)里的產(chǎn)權(quán),。有的人還認為小產(chǎn)權(quán)比大產(chǎn)權(quán)好。因為大產(chǎn)權(quán)使用年限是50年到70年,，而小產(chǎn)權(quán)沒有使用年限,，可以永久使用。事實上,，小產(chǎn)權(quán)房沒有真正的產(chǎn)權(quán),，沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案,。因此,，小產(chǎn)權(quán)房就算可以轉(zhuǎn)讓，也是以沒有人反對為前提的,，如果有人對小產(chǎn)權(quán)提出質(zhì)疑,，這種轉(zhuǎn)讓就不具有任何法律效力。既然城市居民在農(nóng)村購買房屋不受法律保護,，農(nóng)村的房子還是不買為好,。
違規(guī)建“土別墅”將追究刑責
5月31日，北京通州區(qū)國土局、張家灣鎮(zhèn)農(nóng)委,、城管,、治安巡防等部門共200余人聯(lián)合行動，突擊強拆了張家灣鎮(zhèn)棗林莊村“逸仙種植園”的違規(guī)別墅群,。100余棟耕地上蓋起來的小院紛紛倒地,，成為今年以來通州區(qū)政府強拆的第二個大型農(nóng)家別墅。
據(jù)記者了解,，今年4月份,，北京市國土資源局下達封殺令，要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園,，停止占用耕地,，對于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人將追究刑責。5月份,，京郊各區(qū)縣政府紛紛醞釀大面積的強拆對策,。據(jù)初步統(tǒng)計，北京市至少有1萬余棟生態(tài)房,。不可否認的事實是,，這些業(yè)主均面臨索賠困境。
據(jù)通州區(qū)國土局相關(guān)負責人介紹,，由于耕地上建設(shè)的生態(tài)房本身就是違法違規(guī)的,，所以業(yè)主和開發(fā)商簽訂的承租合同不受法律保護。而且,，誰破壞的耕地就由誰復耕,。北京中銀律師事務(wù)所資深律師董正偉也表示，由于業(yè)主與開發(fā)商簽訂合同的標的物是違法建筑,，所以合同將被判無效,，業(yè)主權(quán)益也得不到法律保護。
“土別墅”被拆得不到任何賠償
為什么有的人明知違法卻仍到鄉(xiāng)間買房,，而不依法買一幢真正的鄉(xiāng)間別墅呢,？一位私營企業(yè)主說，城市住房價格過高是一個原因,，但更主要的是正規(guī)的別墅項目就像另一所城市住宅,，周圍的鄰居又大都是生意場上的人，不如真正的鄉(xiāng)間小院有濃郁的鄉(xiāng)土氣息和淳樸親切的民風,。
針對一些地方城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,、違法建造住宅、侵占耕地的現(xiàn)象,，國土資源部不久前發(fā)出通知,，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。國土資源相關(guān)管理部門認為：這種私下交易,，有違國家和各級政府相關(guān)條例和法規(guī),。城里人到農(nóng)村買農(nóng)民房，不能辦房產(chǎn)證,、土地證,，一旦所在村土地被征用，或是遇到舊村改造,，損失就大了,。
需要指出的是，前幾年有些地方對城市居民到一些“空心村”買農(nóng)民房曾經(jīng)給予許可,，甚至給予辦理土地證,、房產(chǎn)證。還有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地被國家征用后,，部分市民通過繳納一定出讓金的形式獲得了土地證,。后來由于考慮到新村改造中，國有土地和集體土地征用后賠償?shù)臉藴什煌�,，容易造成矛盾,，又取消了土地證的辦理。從去年開始,，各地已嚴禁為城里人到農(nóng)村買農(nóng)民房辦證,，所以目前“土別墅”的主人有的擁有土地證,，但大多數(shù)卻沒有,。國土資源相關(guān)管理部門表示，憑著一紙買賣協(xié)議,，只能證明雙方的交易事實,，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，其交易行為不具合法性,，是得不到法律保護的,。一旦村莊改造或土地被國家征用，是得不到任何賠償?shù)摹?/P> |