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金融危機(jī)以來，“持續(xù)”“控制”“調(diào)整”“低迷”“觀望”等詞語，更加頻繁地現(xiàn)身于房產(chǎn)業(yè)界,。然而,，在“房價(jià)”這個(gè)多方較量的博弈場,，各方都在關(guān)注著同樣一個(gè)聲音：“是漲還是降,，路在何方？”
漲了,？降了,？
受金融危機(jī)影響，2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)整體疲弱,，2009年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍將繼續(xù),。房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷：欲購房者持幣觀望,，房產(chǎn)商持地硬撐，政府意欲穩(wěn)市,，媒體釋放出的放大效應(yīng),，讓這場博弈格外激烈。
2008年伊始,，位于中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力排行榜前列的萬科開始降價(jià),，沿海一些城市的開發(fā)商也相繼降價(jià)，政府采取發(fā)放住房補(bǔ)貼,、免除個(gè)人所得稅,、加大保障性住房的建設(shè)力度等多項(xiàng)措施，政府效應(yīng)在一些城市初步顯現(xiàn),。然而,，對于買房，多數(shù)老百姓仍在觀望,。
山西省房產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長賈保民說：“房地產(chǎn)市場整體回歸理性尚未完成，房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整還沒有結(jié)束,。前幾年房地產(chǎn)非理性繁榮,，而經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不可抗拒的，樓市調(diào)整是一種必然,。我國的房價(jià)透支了未來房價(jià)上漲的空間,，也使得廣大消費(fèi)者的住房需求被高房價(jià)所抑制，難以轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求,�,！�
記者采訪發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的房價(jià)水平下,，購房者的購買力仍難以釋放,，參與其中的各利益主體都發(fā)出了不同的聲音，表達(dá)著不同的訴求,，但有一點(diǎn)是共同的希望——建立一個(gè)可持續(xù)的,、健康的房地產(chǎn)市場。
從“高蹺”上下來
瘋狂走高的房價(jià),，如同踩在高蹺上的孩子,，走在一片坑坑洼洼地上，忽閃地令人擔(dān)心,。而問題的關(guān)鍵所在是,，我們要如何修整這片“土地”，如何說服“孩子”走下高蹺,，腳踏實(shí)地,，穩(wěn)步向前？
“現(xiàn)在我們出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的矛盾，房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu),、消費(fèi)結(jié)構(gòu),、投資結(jié)構(gòu)、成本結(jié)構(gòu)都出現(xiàn)了大的問題,，所以房地產(chǎn)要健康發(fā)展必須優(yōu)化結(jié)構(gòu),，分類管理。從房地產(chǎn)的功能結(jié)構(gòu)來講,，中高檔住房的比例過大,，普通住房、適用房,、廉價(jià)房的比例過低,。”山西省商務(wù)學(xué)院容和平說,。
據(jù)介紹,，目前我國的住房分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,，其中廉租房并不進(jìn)入市場,。由于在土地稅收方面的優(yōu)惠以及對利潤空間的控制，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格比商品房低,。
“我國人口眾多,，如果不做或少做經(jīng)濟(jì)適用房，總是搞商品房,，那么價(jià)格要往下降也難,。”山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院教務(wù)處處長馬培生說,，“住房又是剛性需求,，像在太原很多人買的是期房，而不是現(xiàn)房,�,！�
改革開放以來，土地由過去的無償無限時(shí)使用變?yōu)橛袃斢邢迺r(shí)使用,�,！艾F(xiàn)行政策是住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓是70年，土地出讓金須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之后一次性支付,，存在著很多的弊端,。”山西省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長賈保民說,。
據(jù)介紹,，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展過程中,，土地低價(jià)時(shí)代結(jié)束。同時(shí),，我國土地資源十分稀缺,，土地的需求量極多，18億畝耕地稍有不慎就可能失守,。
賈保民說,，一次性支付的土地出讓金使得房子總價(jià)非常龐大，以此作為稅費(fèi)的基數(shù),，相關(guān)稅費(fèi)都在增加,，這就增大了交易成本，不利于住房的消費(fèi),，也不利于二手房市場的發(fā)育和存量住房的流轉(zhuǎn),。
“這極易刺激地方政府快賣地、多賣地的沖動(dòng),，當(dāng)?shù)卣梢垣@得最大的收益,，而下級(jí)政府卻面臨著無土地收益的危險(xiǎn)，影響到城鎮(zhèn)政府財(cái)政收入的穩(wěn)定性和城市建設(shè)可持續(xù)的發(fā)展,�,！�
專家認(rèn)為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地使用權(quán)時(shí)要靠自己籌措資金,，銀行不予貸款，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段時(shí),，手中可用的資金已經(jīng)不多,，于是有的開發(fā)企業(yè)就靠收取訂金等方式籌錢，這必然會(huì)造成工期拖長,、房子品質(zhì)下降,、各種矛盾糾紛不斷等問題。
樓盤開發(fā)要分層次
在日前太原市舉辦的第11屆房產(chǎn)會(huì)上,，一位前來參展的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者,，所有房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的產(chǎn)品，基本上都是瞄準(zhǔn)中高檔收入的群體,。
此語恰恰切中了令眾多購房者心痛的高房價(jià)問題,。“現(xiàn)在商品房要么是皇家豪宅,，要么就是奢華樣板間,，實(shí)際上還是普通住房需要的人多，買房難自然就產(chǎn)生了,�,！币晃毁彿空吒嬖V記者,。
“建房子要從老百姓的需求出發(fā)�,！睂τ谶@一現(xiàn)象,，山西省政府辦公廳經(jīng)濟(jì)處處長程章認(rèn)為，面對大多數(shù)普通消費(fèi)者,，開發(fā)商還是應(yīng)該減少開發(fā)高檔的大面積住房,。
“降低建設(shè)成本，降低開發(fā)商的合理利潤,，防止過度炒房是降低房價(jià)的三條路子,。”山西省地稅局專家趙杰說,，“十六屆三中全會(huì)提出來要適機(jī)開征物業(yè)稅,，防止部分人過度炒，你多產(chǎn)就要多交稅,�,！�
山西省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長賈保民建議，一次性征收土地出讓金可以改為分年度向政府交納土地使用稅,，房屋產(chǎn)權(quán)人變更,，繳費(fèi)主體隨之變更�,！斑@樣可以使龐大的土地出讓金從房價(jià)中調(diào)出來,，有益于調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)，也減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力,�,！�
“另外，房地產(chǎn)開發(fā)商自己也要轉(zhuǎn)變觀念,，實(shí)行以產(chǎn)定銷,，由銷售型物業(yè)的開發(fā)向使用型物業(yè)的轉(zhuǎn)變，由開發(fā)類型向復(fù)合多元型轉(zhuǎn)變,，由暴利型向合理利潤轉(zhuǎn)變,，由粗放型的管理向精確化管理轉(zhuǎn)變，由地產(chǎn)融資向地產(chǎn)金融這個(gè)過程轉(zhuǎn)變,�,！北本┖菜雇顿Y顧問機(jī)構(gòu)李志鋒建議。 |