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隨著天氣的變暖，西北樓市也結(jié)束了并不漫長(zhǎng)的“寒冬”,。正當(dāng)許多購(gòu)房者還在觀望的時(shí)候,，蘭州、銀川等地卻出現(xiàn)了種種回暖跡象,，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,、投資潛力大的住宅小區(qū)成交量大增，價(jià)格不跌反漲,，房地產(chǎn)企業(yè)大幅度加大開發(fā)投資,。
自去年8月份以來，東南沿海房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷氣氛開始向西部傳導(dǎo),，加上金融危機(jī)的影響,，銀川、蘭州等西北中心城市樓市成交量經(jīng)歷了一段時(shí)間的萎縮,。不過,，從最近的情況來看,，西北樓市交易活躍,，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。一些房地產(chǎn)專家和企業(yè)認(rèn)為,，西北樓市去年并未傷筋動(dòng)骨,，或?qū)⑾扔跂|南樓市走出低谷,。
西北樓市蘇醒迎來春天
記者走訪蘭州、銀川兩地眾多樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn),，許多去年非常冷清的售樓處,，今年前來咨詢和買房的人多了起來。一些樓盤的銷售人員告訴記者,，春節(jié)過后,，每月銷量呈平穩(wěn)有升態(tài)勢(shì)，三四月份的銷售形勢(shì)更是明顯好轉(zhuǎn),。
在去年房市最為“寒冷”的11月,，蘭州市商品房成交套數(shù)僅為299套，同比下降近八成,。然而今年以來,，蘭州商品房銷售出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。據(jù)蘭州市房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)計(jì),，4月份蘭州商品房成交571套,，成交面積6.5萬(wàn)平方米，上漲了29.2%和28.8%,。從價(jià)格上來看,，今年一季度，蘭州市近郊四區(qū)商品房平均價(jià)格比去年大漲724元,，每平方米房?jī)r(jià)突破4000元大關(guān),。
而在銀川，今年以來房屋均價(jià)也首次超過3000元,，房?jī)r(jià)保持了10%的同比漲幅,，已連續(xù)9個(gè)月漲幅位居全國(guó)70個(gè)大中城市第一。一季度商品房銷售面積超過23萬(wàn)平方米,，比去年第四季度環(huán)比增長(zhǎng)1.3倍,，房屋銷售量恢復(fù)到去年的90%左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)逐步回暖跡象,。
經(jīng)歷了一段時(shí)間的觀望以后,，消費(fèi)者的購(gòu)買力開始重新釋放，與此同時(shí),，西北地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)開始大幅度增加投資,，甚至北京、上海,、廣州等地的房企也加快了在西北投資的步伐,。據(jù)銀川市住房保障局統(tǒng)計(jì)，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資今年以來呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。一季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.2億元,，同比增長(zhǎng)35%左右,，其中，完成商品住宅開發(fā)投資1.86億元,，同比增長(zhǎng)18%,。
寧夏科亨置業(yè)開發(fā)有限公司執(zhí)行副總裁楊曉峰分析認(rèn)為，西北地區(qū)外向型企業(yè)少,，房市投資性需求小,，銀川、蘭州等城市真正具有強(qiáng)大核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的土地資源明顯稀缺,，導(dǎo)致價(jià)格的剛性很強(qiáng),，即便是樓市低迷的時(shí)候也沒有多少樓盤降價(jià)促銷，最近西北幾個(gè)主要城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯,。
支撐西北樓市三大推手
由于西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后,，導(dǎo)致了這個(gè)地區(qū)樓市與東南沿海城市相比，有著很強(qiáng)的特殊性,。盡管最近兩年來西北樓市保持了快速發(fā)展態(tài)勢(shì),，但是房?jī)r(jià)平均也就3000元到4000元。一些專家認(rèn)為,，在金融危機(jī)深入影響下,，西北地區(qū)似乎成了房企的“避風(fēng)港”，結(jié)構(gòu)性需求,、外來人口購(gòu)房,、品牌效應(yīng)等三大因素持續(xù)推動(dòng)西北樓市保持較高速度發(fā)展。
從目前的情況來看,，西北地區(qū)居民改善型購(gòu)房需求增多,，導(dǎo)致房市結(jié)構(gòu)性上漲因素明顯。寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)鄧宇說,，銀川,、蘭州等城市居民這幾年迎來了大面積換房升級(jí)，原來的老房子,、低價(jià)房已經(jīng)不適應(yīng)需求,，收入較高階層對(duì)中高檔社區(qū)的需求量非常大，品質(zhì)好,、有水系景觀特色的中大戶型房供銷兩旺,。
另外，隨著西北中心城市的快速發(fā)展,，輻射能力和范圍都在增大,，外來流動(dòng)人口購(gòu)房成了支撐這些城市房市的重要力量。銀川市外來人員購(gòu)房比例去年以來呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，外來人員在市轄區(qū)購(gòu)房達(dá)到總銷售量的56.5%,，寧夏以外人員購(gòu)房占總銷售量的20%左右。一些房地產(chǎn)專家分析認(rèn)為,，隨著金融危機(jī)的影響力逐步減弱,，外來人口購(gòu)買力仍然會(huì)不斷增強(qiáng)。
隨著西北地區(qū)商品住宅小區(qū)質(zhì)量,、環(huán)境等綜合因素的提升,，房市分化越來越明顯，房地產(chǎn)企業(yè)打造品牌的意識(shí)增強(qiáng),，購(gòu)房者越來越傾向于購(gòu)買知名企業(yè)的房子,，房市品牌效應(yīng)逐步顯示出強(qiáng)大的推動(dòng)力。在銀川,、蘭州,，外來企業(yè)投資建設(shè)的高檔社區(qū)似乎從來不愁賣。自去年以來,，銀川“樓王”不斷涌現(xiàn),，最貴的普通住宅每平方米已經(jīng)突破6000元大關(guān)。
一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為,，目前西北樓市才剛剛起步,，西北樓市的最核心特點(diǎn)是以居民自住需求為主，炒房現(xiàn)象很少,，意味著未來房市投資仍有很大潛力,。目前，在蘭州,、銀川等地,，炒股的人口在當(dāng)?shù)厮嫉谋壤艽螅菍?duì)投資房地產(chǎn)知之甚少,，一些企業(yè)分析,，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)期的股市低迷后中國(guó)股市復(fù)蘇步伐非常緩慢，從股市解套的投資者或許會(huì)看好投資樓市,，投資性需求的放大會(huì)給西北樓市帶來新的動(dòng)力,。
西北樓市出現(xiàn)新變化
經(jīng)歷了去年的房市低迷、銷售不暢以后,，西北樓市雖然沒有傷筋動(dòng)骨,，但是受融資難、土地拍賣價(jià)格高企,、外來大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等影響,，一些城市的房地產(chǎn)企業(yè)重組整合速度加快，金融危機(jī)對(duì)西北樓市帶來深遠(yuǎn)影響。蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉義認(rèn)為,，在經(jīng)歷了樓市寒冬率先走出低谷后,，西北房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一些積極變化。
首先,，經(jīng)歷過樓市寒冬后,，一些中小企業(yè)被淘汰，大企業(yè)開始更加重視品牌建設(shè),，只要蓋房子就能賣出去的時(shí)代一去不返了,，房地產(chǎn)企業(yè)正改變過去粗放的經(jīng)營(yíng)方式。據(jù)了解,，目前蘭州市場(chǎng)上大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)共有500多家,，但真正有影響、被購(gòu)房者認(rèn)可的不足其中的1/10,。在銀川,，今年當(dāng)?shù)卣ㄟ^提高開發(fā)門檻，計(jì)劃淘汰數(shù)十家實(shí)力弱,、信譽(yù)差的小企業(yè),，現(xiàn)在當(dāng)?shù)刈畲蟮膬杉移髽I(yè)也開始結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在資金,、土地等方面實(shí)現(xiàn)全方位合作以應(yīng)對(duì)危機(jī),。
其次，去年以來的樓市風(fēng)云變幻,，購(gòu)房者也變得更加理性,。在房地產(chǎn)市場(chǎng)更為平穩(wěn)的前提下，購(gòu)房者也將會(huì)有更加清晰的自我定位,，單純的追漲房?jī)r(jià),，或是一味等待房?jī)r(jià)暴跌的情況都是不現(xiàn)實(shí)的。購(gòu)房者更加成熟,，將會(huì)更加重視房屋質(zhì)量和自身置業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,，從而有助于剛剛起步的西北房市健康發(fā)展。劉義判斷,，2009年下半年,，在相關(guān)政策不是大范圍調(diào)整的前提下，西北房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展,，房?jī)r(jià)也會(huì)在一個(gè)比較平穩(wěn)的階段,，不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，但也不大可能出現(xiàn)下跌,。
最后,，東部一二線城市來西部投資開發(fā)樓盤的步伐加快,，對(duì)西北樓市品質(zhì)帶來明顯的提升。近幾年沿海發(fā)達(dá)地區(qū),、中心城市的房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化,，西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)來說利潤(rùn)小、成本低,，但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)小,。在房市長(zhǎng)期低迷的壓力下，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始在西部地區(qū)中小城市淘金,，包括北京京能、上海綠地以及廣州頤和等大型房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)在西北地區(qū)拿地開發(fā)房產(chǎn),。這些大型房企開發(fā),、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷理念新穎,，主要建設(shè)中高檔樓盤,，對(duì)相對(duì)落后的西北房市帶來很多新的變化。 |