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進(jìn)入5月,，樓市的不確定因素開始更多地顯現(xiàn)：成交量大幅波動,、開發(fā)商平淡促銷、“假日樓市”觀望氣氛彌漫,。剛性需求波動的同時,，投資性需求開始入市。預(yù)計5月以后的樓市,，有多種因素仍可能打亂其回暖的節(jié)奏,，主要是開發(fā)商的漲價、“捂盤”以及地價的居高不下,。
開發(fā)商漲價增強市場觀望氛圍
市場機構(gòu)佑威·樓市通統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,，2009年3月上海商品住宅成交均價為13178元/平方米，比2月上漲8.5%,。4月份各周則是漲跌互現(xiàn)。但是,，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)(多為3萬元以上的高檔物業(yè))以及其他區(qū)域的別墅豪宅房價波動相對較大,，這些成交量以投資性需求為主。
比如,，被視為樣本性樓盤的上海萬科金色里程,，其報價從年初的1.5萬元/平方米，上調(diào)到4月份1.65萬元/平方米,，“五一”房展會期間又抬高到1.8萬元,，重回去年萬科在浦東三林板塊創(chuàng)下的最高紀(jì)錄。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,，中環(huán)線以外,，這樣“調(diào)價”的樓盤比比皆是。
與一季度的“一帆風(fēng)順”不同,，二季度樓市開始顯露不確定性,，一線城市尤為如此。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，4月份第一周后,，北京市住宅成交量連續(xù)三周出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中,，第四周成交量環(huán)比降幅超過20%,。“五一”假期,，北京住宅日均簽約量(424套)亦低于4月的平均水平(446套),。退房率也有所上升,。
分析人士認(rèn)為，這些波動根本上是形勢不夠明朗時市場博弈出現(xiàn)的正�,，F(xiàn)象,，其中也不排除購房者對跟風(fēng)漲價等現(xiàn)象加以拒斥的原因。分析人士指出,，在國內(nèi)樓市,，尤其在一二線城市，改善性需求能讓市場擺脫低迷,，投資性需求則是促進(jìn)市場增長的重要力量,，甚至堪稱市場繁榮的“導(dǎo)演”。因此,，改善性需求和投資性需求的“入場”,，對樓市的持續(xù)“回暖”起到關(guān)鍵作用。但問題是剛性需求對價格的波動最為敏感,，隨著賣方不斷調(diào)高價格,，這部分需求入市節(jié)奏變緩，也必將影響到改善性需求和投資性需求的入市,。
捂盤惜售人為制造房源緊張
記者近期實地采訪發(fā)現(xiàn),，位于閘北大寧板塊某樓盤的售樓處，開盤之前就有人排隊,。位于寶山顧村板塊的某樓盤曾在3月底推出140多套以兩房為主的房源,，幾天內(nèi)即被訂購一空。
上海一家房企老總對記者說出了一大原因：“我們現(xiàn)在放慢了銷售節(jié)奏,，只要保證現(xiàn)金流相對充裕就可以了,，并不急于把所有的產(chǎn)品都投進(jìn)市場�,！边@些房子都是六,、七年前拿的地，當(dāng)時的地價比現(xiàn)在房價要低得多,，部分銷售就可以保證企業(yè)有可觀的利潤,，“因此我們完全等得起”。而且,，“捂后”再上市,，“價格一定比現(xiàn)在要高，多出來的可都是純利潤”,。
同樣是“惜售”,，樓盤可分為兩類，一類是“低進(jìn)高出”,，其房價遠(yuǎn)超多年前購置土地的樓板價,，少量多批甚至少批都足以帶來足夠利潤,，且自身又不存在迫切的資金困難，這是“主動惜售”,；另一類則大多是近兩三年買的高價地,，對這些開發(fā)商來說，房價的回落是難以忍受的,，所以現(xiàn)在只好“扛著”不降價,，從而被迫“惜售”。
樓盤敢于捂盤惜售,，因為資金暫時還沒有問題,，尤以大型房企居多。一方面,，部分“低地價”房源的銷售,，帶來了可觀的現(xiàn)金流；另一方面,，放貸指標(biāo)高企的銀行也十分依賴這些“優(yōu)質(zhì)客戶”,。東部某城市一大型房企總經(jīng)理告訴記者，今年銀行主動找他的次數(shù)多了,，而且還常是分行行長親自登門,，“希望多貸點錢，幫幫忙”,。這樣一來，開發(fā)商“少量多批”甚至“少量少批”入市也就有了足夠的本錢,。
市場分析人士認(rèn)為,，考慮到去年成交量的低迷，今年以來樓市的剛性需求還沒有“解渴”,，成交量還有大量上升的空間,。但是部分開發(fā)商的惜售，人為制造的房源緊張,，可能會加快樓市泡沫的生成,，導(dǎo)致樓市直接從“回暖”走向“過熱”。
地價居高不下影響投資積極性
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元,，同比僅增長4.1%，比去年同期回落28.2個百分點,。其中,，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過7成的商品住宅完成投資3422億元，增幅比去年同期回落31.5個百分點,。土地方面,，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4742萬平方米,，同比下降40.1%；完成土地開發(fā)面積5223萬平方米,，同比下降11.3%,。
實際上，樓市的暖意已經(jīng)傳導(dǎo)至土地市場,。截至5月9日,，今年以來上海已發(fā)布了35個建設(shè)用地出讓公告，26批土地已經(jīng)成交,，住宅用地?zé)o一流拍,。3月份中原地產(chǎn)監(jiān)測的12個城市中，北京,、上海,、天津和南京土地供應(yīng)面積較前12個月均值均出現(xiàn)上升�,！凹涌焱频亍笔歉鞒鞘型恋厥袌龅年P(guān)鍵詞,。地價方面，國土資源部公布的《2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》顯示,，第一季度全國城市地價總體水平為3189元/平方米,，環(huán)比下降了1.53%，增幅明顯低于2008年同期水平,，下降了3.07個百分點,。這是2004年以來全國地價首次出現(xiàn)季度下跌。
但是,，不少開發(fā)商則認(rèn)為,，現(xiàn)在地價最多是有些“松動”，已成交的土地大多位置較遠(yuǎn),、面積較小,，整個土地市場的“大盤子”沒有發(fā)生根本性改變。而且,，只要政府依然走簡單的“招拍掛”的方式,，二季度以后地價重新上漲的可能性依然存在。
上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示,，從供給角度講,，近年來房地產(chǎn)銷售量的萎縮和土地市場的萎縮有關(guān)，因此如果要增加房地產(chǎn)的供給,，必須要增加土地的供給,，同時政府要審慎考慮土地供給與土地價格之間的關(guān)系。
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