由于在較長(zhǎng)時(shí)期過度依賴房地產(chǎn)來拉動(dòng)增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)失衡并引發(fā)危機(jī)的事例,，近些年來在國際上時(shí)有發(fā)生,，其中最有影響的要算上個(gè)世紀(jì)發(fā)生在日本的“平成恐慌”和本世紀(jì)發(fā)生在美國的“次貸危機(jī)”了。
上個(gè)世紀(jì)的80年代,，日本政府為了維持國內(nèi)的增長(zhǎng)和繁榮,，不僅實(shí)行超低利率乃至零利率政策引導(dǎo)人們把資金源源不斷投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至還在大藏省的支持下成立了6家住宅專業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)融資,。從1984至1989年,，短短五年時(shí)間日本的土地價(jià)格就上漲了2倍，東京,、大阪等大城市甚至上漲了2.5至3倍,。據(jù)推算這期間全國銀行直接投放不動(dòng)產(chǎn)的資金達(dá)60至70萬億日元，間接投放的達(dá)50至60萬億日元,，這些巨額資金的投入在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)大舉擴(kuò)張的同時(shí),，也推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升,。當(dāng)時(shí)日本東京的地價(jià)幾乎相當(dāng)于全美國的地價(jià)，所以有的日本人甚至發(fā)出要去“購買美國,，收購世界”的狂言,。而當(dāng)1990年4月土地價(jià)格開始下跌后，所有那些巨額資金都成為不良債權(quán),。1989年是日本平成元年,，此前日本媒體曾大肆鼓吹新一輪的“平成景氣”即將到來，然而在這之后人們所看到的非但不是什么平成景氣,，反而是給日本乃至東亞相關(guān)國家都帶來了巨大災(zāi)難的“平成恐慌”,，甚至整個(gè)90年代，對(duì)于日本人來說都成了“失去的十年”,、“傷心的十年”,。日本政府曾動(dòng)用了70萬億日元的“景氣恢復(fù)對(duì)策資金”，也都無濟(jì)于事,。有人曾計(jì)算過，二戰(zhàn)后日本在其經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)中從美國賺去了約10萬億美元,，而90年代里卻等于把這筆錢又還給了美國,。
再看2008年由美國次貸危機(jī)而引發(fā)的全球金融危機(jī)，同樣與房地產(chǎn)業(yè)有著直接的關(guān)系,。進(jìn)入新世紀(jì)尤其是小布什擔(dān)任總統(tǒng)后,，美國政府為了避免網(wǎng)絡(luò)泡沫可能帶來的經(jīng)濟(jì)衰退，便把政策的注意力轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)業(yè),，竭力通過讓老百姓借款買房,、擴(kuò)大房地產(chǎn)需求來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2007年7月美國住房和城市發(fā)展部部長(zhǎng)阿方索·杰克遜來華,，在接受記者采訪時(shí)說：“我就任時(shí)布什總統(tǒng)曾讓我減少美國的無房人口比例,，”還表示他所領(lǐng)導(dǎo)的住房和城市發(fā)展部的主要職責(zé)就是“讓人民有房子住”，并提供“人民買得起的房子”,。然而美國人大多是不攢錢的,，為了讓那些沒有積蓄的人也能有錢買房子，美國政府不但放任金融機(jī)構(gòu)向他們發(fā)放零首付的次級(jí)按揭貸款,，甚至向全世界發(fā)行包括次級(jí)債在內(nèi)的高風(fēng)險(xiǎn)債券,。那位住房和城市發(fā)展部部長(zhǎng)當(dāng)時(shí)來華的目的，就是游說中國購買美國的住房債券,。憑借發(fā)行高風(fēng)險(xiǎn)債券從全世界籌來的資金,，一時(shí)間在美國約有220萬個(gè)家庭圓了他們的“房產(chǎn)夢(mèng)”�,？墒钱�(dāng)那些原本就充斥著風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生交易終于引發(fā)次貸危機(jī),，繼而又演化成波及全世界的金融危機(jī)時(shí),，不僅讓許多美國人失去了他們的房產(chǎn)，也讓美國和全世界都再次體驗(yàn)了如同上世紀(jì)30年代大蕭條那樣的災(zāi)難,。美國的教訓(xùn)再次警告人們,，房地產(chǎn)對(duì)于醫(yī)治經(jīng)濟(jì)失調(diào)和拉動(dòng)增長(zhǎng)，其實(shí)是一味治標(biāo)不治本的止痛藥,，長(zhǎng)時(shí)期過度地依賴于它,，不但會(huì)引致泡沫經(jīng)濟(jì)，甚至還會(huì)危及經(jīng)濟(jì)安全,。
在我國,，住房分配貨幣化的改革之所以自1998年起推開，與當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)所帶來的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化不無聯(lián)系,。為了避免那場(chǎng)危機(jī)可能帶來的出口下降和經(jīng)濟(jì)下滑,，中國適時(shí)啟動(dòng)了住房分配貨幣化改革并帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張性發(fā)展，這對(duì)于當(dāng)時(shí)實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)確實(shí)起到了重要作用,。這種保增長(zhǎng)的思路和作法,，與上個(gè)世紀(jì)80年代日本為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)把大量資金投向房地產(chǎn)業(yè)，以及進(jìn)入新世紀(jì)以來美國為了避免網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅可能招致經(jīng)濟(jì)衰退鼓勵(lì)人們都去投資買房圓“房產(chǎn)夢(mèng)”,，具有某些相似之處,。不同的是，中國的房地產(chǎn)業(yè)還缺少像日本那樣的金融機(jī)構(gòu)或美國那樣的金融工具來為其融資,，所以還不至于招致像平成恐慌或次貸危機(jī)那樣的嚴(yán)重后果,。
但這并不等于說中國就可以高枕無憂了，必須看到,，中國的房地產(chǎn)業(yè)同樣隱含著某些風(fēng)險(xiǎn),，依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也是有條件的，它必須是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后或者與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平基本保持平衡的狀況下才可以審慎使用,。而當(dāng)房地產(chǎn)的供給已經(jīng)超過有支付能力的社會(huì)需求時(shí),，則必須進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整才具有可行性。否則,，就會(huì)呈現(xiàn)出我國自2008年以來的狀況,，即房?jī)r(jià)依然處于高位甚至保持上漲，但交易量卻持續(xù)萎縮,、交易清淡的局面,。這樣一個(gè)缺少市場(chǎng)交易量的房地產(chǎn)業(yè)，不僅拉動(dòng)不了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，甚至可能預(yù)示著某種市場(chǎng)危機(jī)的到來,，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂，大批囤積的房屋遭到拍賣,，房?jī)r(jià)就會(huì)大幅下跌,，并帶來大量的銀行壞賬,。如此一來，房地產(chǎn)業(yè)就不僅起不到支柱產(chǎn)業(yè)的作用,，反而會(huì)成為一個(gè)災(zāi)難性產(chǎn)業(yè)了,，它所帶來的災(zāi)難性后果不僅會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)自身遭受重創(chuàng)，也會(huì)危及整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)安全,，最終勢(shì)必會(huì)讓民生受到傷害,。所以，在這種情況下,，政府就應(yīng)當(dāng)通過相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策讓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)得以釋放,，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被動(dòng)地系統(tǒng)性釋放而引發(fā)危機(jī)。 |
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