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五一期間,，一位貴陽(yáng)市民帶著孩子在一家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的樣板房參觀。新華社記者 黃勇
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“結(jié)婚前為了婚房愁,，現(xiàn)在孩子要入學(xué)了又在為學(xué)區(qū)房愁,，真不知道什么時(shí)候能熬出頭,！”在一家出版社工作的曾先生接受記者采訪時(shí)無(wú)奈地說(shuō),。
和曾先生的苦惱相同，為了孩子能有一個(gè)良好的教育環(huán)境,，很多家長(zhǎng)不惜大量的財(cái)力、人力來(lái)尋找一套適合自己的學(xué)區(qū)房,，而“僧多粥少”的局面不僅讓這類房源成了“香餑餑”,，更是形成了不菲的價(jià)格。對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士特別提醒,，為孩子擇校置業(yè)暗藏風(fēng)險(xiǎn)，選擇學(xué)區(qū)房的講究很多,，需要三思而后行,。
望子成龍導(dǎo)致的剛性需求
隨著幼升小、小升初的日漸臨近,，學(xué)區(qū)房再次成為眾多學(xué)生家長(zhǎng)的追捧對(duì)象,。記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家門(mén)店獲悉,，最近有關(guān)學(xué)區(qū)房房源的咨詢量,、登記量均較前期有明顯上升，其中因?yàn)楹⒆尤雽W(xué)而有置業(yè)需求的客戶占據(jù)了絕大部分,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店上地佳園店汪經(jīng)理介紹,，目前海淀中關(guān)村、五道口,、學(xué)院路等名校林立的地區(qū)幾乎沒(méi)有房屋空置,，購(gòu)房的供需比例維持在1：4左右，無(wú)論是次新商品房還是老舊公房都是家長(zhǎng)們獵房的目標(biāo),。每年這段時(shí)間,，總會(huì)有很多家長(zhǎng)到門(mén)店咨詢購(gòu)房事宜，離學(xué)校近的,、小區(qū)有學(xué)校班車的房源成為家長(zhǎng)們的首選,，房?jī)r(jià),、房屋品質(zhì)卻成了第二位考慮的問(wèn)題。
客戶李先生是近期為孩子上學(xué)買房的家長(zhǎng)代表之一,。李先生介紹,，自己的孩子已經(jīng)四歲了，很快就要面臨入學(xué)的問(wèn)題,，為了能給孩子提供一個(gè)舒適,、方便的學(xué)習(xí)環(huán)境。他已經(jīng)著手研究一些知名小學(xué)周邊的樓盤(pán),，盡管這類房源價(jià)格都比較高,，但李先生表示，為了孩子的前途,，這類教育投資是必要且值得的,。
和李先生一樣為子女入學(xué)而購(gòu)買學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者很多。記者了解到,，名校周邊的學(xué)區(qū)房一直都是家長(zhǎng)們關(guān)注的熱點(diǎn),、焦點(diǎn)，同時(shí),，由于兼具自用,、投資雙重功能，使得此類物業(yè)也頗受喜歡投資不動(dòng)產(chǎn)的人士關(guān)注,。
面對(duì)巨大的市場(chǎng)需求,，開(kāi)發(fā)商自然“心領(lǐng)神會(huì)”。現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在廣告中越來(lái)越多地打出“學(xué)區(qū)房”這一促銷牌,，將樓盤(pán)的周邊學(xué)校視為自己的獨(dú)特資源,，如“本樓盤(pán)引入某名校進(jìn)駐”、“本樓盤(pán)距離某名校車程僅幾分鐘”等廣告語(yǔ)屢見(jiàn)不鮮,。但究竟這些學(xué)區(qū)房真假如何,？含金量又有多高,？讓不少購(gòu)房者霧里看花,、水中望月。
北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟說(shuō),，學(xué)區(qū)房概念受熱捧絕非偶然,。“望子成龍”寄托著每一位父母盼望子女成才的殷切期望,，家長(zhǎng)都希望孩子能受到重點(diǎn)學(xué)校的良好教育,，而很多城市嚴(yán)格規(guī)定學(xué)生要分片區(qū)就近入學(xué)，如果跨學(xué)區(qū)入學(xué),，不但學(xué)校不好進(jìn),，就是進(jìn)去了也得交數(shù)萬(wàn)元不等的贊助費(fèi)。這樣小學(xué)、中學(xué)念下來(lái),，將是一筆不小的支出,。由于自家戶口所在的區(qū)域內(nèi)沒(méi)有好學(xué)校，不得已只有通過(guò)置業(yè)遷移,，來(lái)完成讓孩子進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校的心愿,。于是，學(xué)區(qū)置業(yè),，已經(jīng)成為很多家長(zhǎng)望子成龍的“剛性”需求,，這也使得名校學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格不菲
受旺盛剛性需求的帶動(dòng),，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格不菲,，即使整體樓市低迷之時(shí)，也能“逆風(fēng)飛揚(yáng)”,。
目前北京幾個(gè)教育氛圍濃厚的地區(qū),，二手房?jī)r(jià)格一直堅(jiān)挺，受前期市場(chǎng)波動(dòng)的影響很小,。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)前一些沾著名校光的樓盤(pán)或小區(qū)，周圍的房?jī)r(jià)要比同等地段的房子高出5%至8%,；而房子如果能夠通過(guò)落戶后進(jìn)入名校讀書(shū),，房?jī)r(jià)會(huì)更高，比同等地段房子要高出10%至15%,。
不僅如此,，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)還在不斷上漲。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇說(shuō),，近三個(gè)月來(lái),，北京上地地區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲6.3%，五道口地區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲4.2%,，學(xué)院路地區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲2.6%,，其中二居、三居價(jià)格上漲尤為明顯,。由于在學(xué)校附近買房的家庭基本為舉家搬遷,，因此一步到位式的購(gòu)房方式導(dǎo)致二居、三居需求明顯,，進(jìn)而帶動(dòng)價(jià)格上漲,。他指出，春節(jié)后部分學(xué)校周邊房子的價(jià)格上漲較為明顯,，主要還是受供需不匹配的影響,，讓業(yè)主持房抬價(jià)有了底氣,。
北京中原地產(chǎn)公司三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍告訴記者，學(xué)區(qū)房周邊的房產(chǎn)價(jià)格相較其他區(qū)域更穩(wěn)定一些,，尤其是其源源不斷的龐大需求支撐著區(qū)域二手房市場(chǎng),，雖然成交方面也會(huì)受到房?jī)r(jià)變化的影響，但一些業(yè)主認(rèn)為自己的房屋具有地段和特殊資源的優(yōu)勢(shì),，不愿降低房?jī)r(jià)出手,，在市場(chǎng)低迷時(shí)便轉(zhuǎn)售為租，因此一定程度上促使區(qū)域二手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,。
她舉例子說(shuō),，位于北京東城區(qū)東二環(huán)附近的史家小學(xué)、北京二中周邊的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn),，雖然經(jīng)歷了2008年樓市的低迷,，但整體價(jià)格走勢(shì)仍舊比較穩(wěn)定，未呈現(xiàn)明顯的上漲或下浮,。同時(shí),，位于西城區(qū)的北京師范大學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、小學(xué)周邊以公房居多,，出房量比較低,，其價(jià)格也就相對(duì)較高也較穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，其周邊二手房成交均價(jià)1至4月維持在每平方米1.4萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元左右,。
學(xué)區(qū)買房暗藏風(fēng)險(xiǎn)
盡管保值增值性高的學(xué)區(qū)房無(wú)論自用或投資都是不錯(cuò)的選擇，但業(yè)內(nèi)人士還是提醒,，為孩子擇校置業(yè)暗藏風(fēng)險(xiǎn),，選擇學(xué)區(qū)房的講究也比很多，因此要三思而后行,。
常淑娟說(shuō),，學(xué)區(qū)房的購(gòu)買畢竟和普通房產(chǎn)購(gòu)買不一樣，最重要的是在能實(shí)現(xiàn)居住的同時(shí)讓孩子順利就學(xué),，所以在購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)一定要注意以下幾點(diǎn)：
首先,，要關(guān)注相關(guān)重點(diǎn)學(xué)校、學(xué)區(qū)的政策變動(dòng),，因?yàn)槊磕杲逃謺?huì)對(duì)學(xué)區(qū)劃分做一些細(xì)微的調(diào)整,。一定要在購(gòu)房之前到該區(qū)域?qū)W校就此事詳細(xì)咨詢，包括入學(xué)的年限,、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等，確定自己的購(gòu)房行為和學(xué)校入學(xué)要求相吻合,。
其次,，對(duì)于新房而言,，有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)以學(xué)區(qū)作為賣點(diǎn)，購(gòu)買的時(shí)候需謹(jǐn)慎,，在調(diào)查后確定在此購(gòu)買新房即可上重點(diǎn)學(xué)校的情況下方能購(gòu)買,。
再次，要事先調(diào)查清楚目標(biāo)學(xué)校的入校政策,，以免買了房也入不了學(xué),，例如目前北京各學(xué)區(qū)關(guān)于買房入學(xué)的規(guī)定尚未統(tǒng)一，目前大致規(guī)定主要有：在學(xué)區(qū)內(nèi)買房入戶籍即可入學(xué),，也有限制更為苛刻的,，即不是該房產(chǎn)的首位房主就不能享受入學(xué)條件，有的學(xué)區(qū)規(guī)定必須按照孩子出生所在地戶籍入學(xué),，落戶時(shí)間限制非常嚴(yán)格,。在購(gòu)房年限上也存在著不同的規(guī)定措施，有的買房后即可入學(xué),，有的則要等待1至3年方可入學(xué),。
宮萍提醒說(shuō)，地理位置優(yōu)越是房子保值增值的關(guān)鍵,。對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)二手房用于孩子上學(xué)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，可以盡量選擇那些離地鐵、公交車站較近,，周邊商業(yè)氛圍較完善,、配套設(shè)施(醫(yī)院、學(xué)校,、銀行等)較齊全的區(qū)域買房,，這樣無(wú)論孩子就學(xué)或家長(zhǎng)上、下班都便利,，而且購(gòu)物,、生活等也會(huì)十分方便。對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)房長(zhǎng)期投資的客戶人群而言,，除了學(xué)校周邊,，最好還要靠近成熟的商圈、交通便利,，因?yàn)殡S著商圈和軌道交通的不斷成熟,，其二手房?jī)r(jià)值會(huì)更充分體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話,，其投資回報(bào)收益也將較為可觀,。
她還特別強(qiáng)調(diào)，了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的,。一方面要弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人,，并要求賣方提供合法證件,，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件,、資格證件以及其他證件,；另一方面，要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符,，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源與其合法性,；此外，要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性,，查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān),，有無(wú)房產(chǎn)抵押，包括私下抵押,、共有人等等,。當(dāng)購(gòu)房者仔細(xì)驗(yàn)明所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購(gòu)買，以免日后發(fā)生糾紛,。 |