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五一期間，一位貴陽市民帶著孩子在一家房產(chǎn)開發(fā)商的樣板房參觀。新華社記者 黃勇
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“結(jié)婚前為了婚房愁,，現(xiàn)在孩子要入學了又在為學區(qū)房愁,，真不知道什么時候能熬出頭,！”在一家出版社工作的曾先生接受記者采訪時無奈地說,。
和曾先生的苦惱相同,，為了孩子能有一個良好的教育環(huán)境,，很多家長不惜大量的財力,、人力來尋找一套適合自己的學區(qū)房,，而“僧多粥少”的局面不僅讓這類房源成了“香餑餑”，更是形成了不菲的價格,。對此,，業(yè)內(nèi)人士特別提醒，為孩子擇校置業(yè)暗藏風險,，選擇學區(qū)房的講究很多,，需要三思而后行。
望子成龍導致的剛性需求
隨著幼升小,、小升初的日漸臨近,，學區(qū)房再次成為眾多學生家長的追捧對象。記者從21世紀不動產(chǎn),、中原地產(chǎn)等多家門店獲悉,，最近有關(guān)學區(qū)房房源的咨詢量、登記量均較前期有明顯上升,，其中因為孩子入學而有置業(yè)需求的客戶占據(jù)了絕大部分,。
21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店上地佳園店汪經(jīng)理介紹，目前海淀中關(guān)村,、五道口,、學院路等名校林立的地區(qū)幾乎沒有房屋空置，購房的供需比例維持在1：4左右,，無論是次新商品房還是老舊公房都是家長們獵房的目標,。每年這段時間，總會有很多家長到門店咨詢購房事宜,，離學校近的,、小區(qū)有學校班車的房源成為家長們的首選，房價,、房屋品質(zhì)卻成了第二位考慮的問題,。
客戶李先生是近期為孩子上學買房的家長代表之一。李先生介紹,，自己的孩子已經(jīng)四歲了,，很快就要面臨入學的問題，為了能給孩子提供一個舒適,、方便的學習環(huán)境,。他已經(jīng)著手研究一些知名小學周邊的樓盤,，盡管這類房源價格都比較高，但李先生表示,，為了孩子的前途,，這類教育投資是必要且值得的。
和李先生一樣為子女入學而購買學區(qū)房的購房者很多,。記者了解到,，名校周邊的學區(qū)房一直都是家長們關(guān)注的熱點、焦點,，同時,，由于兼具自用、投資雙重功能,，使得此類物業(yè)也頗受喜歡投資不動產(chǎn)的人士關(guān)注,。
面對巨大的市場需求，開發(fā)商自然“心領(lǐng)神會”�,，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商在廣告中越來越多地打出“學區(qū)房”這一促銷牌,，將樓盤的周邊學校視為自己的獨特資源，如“本樓盤引入某名校進駐”,、“本樓盤距離某名校車程僅幾分鐘”等廣告語屢見不鮮,。但究竟這些學區(qū)房真假如何？含金量又有多高,？讓不少購房者霧里看花,、水中望月。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟說,，學區(qū)房概念受熱捧絕非偶然,。“望子成龍”寄托著每一位父母盼望子女成才的殷切期望,，家長都希望孩子能受到重點學校的良好教育,，而很多城市嚴格規(guī)定學生要分片區(qū)就近入學，如果跨學區(qū)入學,，不但學校不好進,，就是進去了也得交數(shù)萬元不等的贊助費。這樣小學,、中學念下來，將是一筆不小的支出,。由于自家戶口所在的區(qū)域內(nèi)沒有好學校,，不得已只有通過置業(yè)遷移，來完成讓孩子進入重點學校的心愿,。于是,，學區(qū)置業(yè)，已經(jīng)成為很多家長望子成龍的“剛性”需求，這也使得名校學區(qū)房供不應(yīng)求,。
學區(qū)房價格不菲
受旺盛剛性需求的帶動,，學區(qū)房價格不菲，即使整體樓市低迷之時,，也能“逆風飛揚”,。
目前北京幾個教育氛圍濃厚的地區(qū)，二手房價格一直堅挺,，受前期市場波動的影響很小,。21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，當前一些沾著名校光的樓盤或小區(qū),，周圍的房價要比同等地段的房子高出5%至8%,；而房子如果能夠通過落戶后進入名校讀書，房價會更高,，比同等地段房子要高出10%至15%,。
不僅如此，學區(qū)房房價還在不斷上漲,。21世紀不動產(chǎn)市場分析師孟奇說,，近三個月來，北京上地地區(qū)二手房價上漲6.3%,，五道口地區(qū)二手房價上漲4.2%,，學院路地區(qū)二手房價上漲2.6%，其中二居,、三居價格上漲尤為明顯,。由于在學校附近買房的家庭基本為舉家搬遷，因此一步到位式的購房方式導致二居,、三居需求明顯,，進而帶動價格上漲。他指出,，春節(jié)后部分學校周邊房子的價格上漲較為明顯,，主要還是受供需不匹配的影響，讓業(yè)主持房抬價有了底氣,。
北京中原地產(chǎn)公司三級市場部副總經(jīng)理宮萍告訴記者,，學區(qū)房周邊的房產(chǎn)價格相較其他區(qū)域更穩(wěn)定一些，尤其是其源源不斷的龐大需求支撐著區(qū)域二手房市場,，雖然成交方面也會受到房價變化的影響,，但一些業(yè)主認為自己的房屋具有地段和特殊資源的優(yōu)勢，不愿降低房價出手,，在市場低迷時便轉(zhuǎn)售為租,，因此一定程度上促使區(qū)域二手房價格相對穩(wěn)定,。
她舉例子說，位于北京東城區(qū)東二環(huán)附近的史家小學,、北京二中周邊的學區(qū)房價格走勢比較平穩(wěn),，雖然經(jīng)歷了2008年樓市的低迷，但整體價格走勢仍舊比較穩(wěn)定,，未呈現(xiàn)明顯的上漲或下浮,。同時，位于西城區(qū)的北京師范大學實驗中學,、小學周邊以公房居多,，出房量比較低，其價格也就相對較高也較穩(wěn)定,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，其周邊二手房成交均價1至4月維持在每平方米1.4萬元至1.5萬元左右。
學區(qū)買房暗藏風險
盡管保值增值性高的學區(qū)房無論自用或投資都是不錯的選擇,，但業(yè)內(nèi)人士還是提醒,，為孩子擇校置業(yè)暗藏風險，選擇學區(qū)房的講究也比很多,，因此要三思而后行,。
常淑娟說，學區(qū)房的購買畢竟和普通房產(chǎn)購買不一樣,，最重要的是在能實現(xiàn)居住的同時讓孩子順利就學,，所以在購買學區(qū)房時一定要注意以下幾點：
首先，要關(guān)注相關(guān)重點學校,、學區(qū)的政策變動,，因為每年教育局會對學區(qū)劃分做一些細微的調(diào)整。一定要在購房之前到該區(qū)域?qū)W校就此事詳細咨詢,，包括入學的年限,、同一套房的名額標準等，確定自己的購房行為和學校入學要求相吻合,。
其次,，對于新房而言，有些開發(fā)商可能會以學區(qū)作為賣點,，購買的時候需謹慎,，在調(diào)查后確定在此購買新房即可上重點學校的情況下方能購買。
再次,，要事先調(diào)查清楚目標學校的入校政策,，以免買了房也入不了學，例如目前北京各學區(qū)關(guān)于買房入學的規(guī)定尚未統(tǒng)一,，目前大致規(guī)定主要有：在學區(qū)內(nèi)買房入戶籍即可入學,，也有限制更為苛刻的，即不是該房產(chǎn)的首位房主就不能享受入學條件,，有的學區(qū)規(guī)定必須按照孩子出生所在地戶籍入學,，落戶時間限制非常嚴格。在購房年限上也存在著不同的規(guī)定措施,，有的買房后即可入學,，有的則要等待1至3年方可入學。
宮萍提醒說,，地理位置優(yōu)越是房子保值增值的關(guān)鍵,。對于購買學區(qū)二手房用于孩子上學的購房者來說，可以盡量選擇那些離地鐵,、公交車站較近,，周邊商業(yè)氛圍較完善、配套設(shè)施(醫(yī)院,、學校,、銀行等)較齊全的區(qū)域買房，這樣無論孩子就學或家長上,、下班都便利,，而且購物、生活等也會十分方便,。對于購買學區(qū)房長期投資的客戶人群而言,，除了學校周邊，最好還要靠近成熟的商圈,、交通便利,，因為隨著商圈和軌道交通的不斷成熟，其二手房價值會更充分體現(xiàn)出來,，同時如果房屋業(yè)主以租代售的話,，其投資回報收益也將較為可觀。
她還特別強調(diào),，了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的,。一方面要弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個人，并要求賣方提供合法證件,，包括產(chǎn)權(quán)證書,、身份證件、資格證件以及其他證件,；另一方面,，要確認產(chǎn)權(quán)證所標注的面積與實際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性,；此外,，要確認產(chǎn)權(quán)的完整性,，查驗房屋有無債務(wù)負擔，有無房產(chǎn)抵押,，包括私下抵押,、共有人等等。當購房者仔細驗明所購房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購買,，以免日后發(fā)生糾紛,。 |