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五一期間，一位貴陽市民帶著孩子在一家房產(chǎn)開發(fā)商的樣板房參觀,。新華社記者 黃勇
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“結(jié)婚前為了婚房愁,，現(xiàn)在孩子要入學(xué)了又在為學(xué)區(qū)房愁，真不知道什么時(shí)候能熬出頭,！”在一家出版社工作的曾先生接受記者采訪時(shí)無奈地說,。
和曾先生的苦惱相同，為了孩子能有一個(gè)良好的教育環(huán)境,，很多家長(zhǎng)不惜大量的財(cái)力,、人力來尋找一套適合自己的學(xué)區(qū)房，而“僧多粥少”的局面不僅讓這類房源成了“香餑餑”,，更是形成了不菲的價(jià)格,。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士特別提醒,，為孩子擇校置業(yè)暗藏風(fēng)險(xiǎn),，選擇學(xué)區(qū)房的講究很多，需要三思而后行,。
望子成龍導(dǎo)致的剛性需求
隨著幼升小,、小升初的日漸臨近，學(xué)區(qū)房再次成為眾多學(xué)生家長(zhǎng)的追捧對(duì)象,。記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn),、中原地產(chǎn)等多家門店獲悉，最近有關(guān)學(xué)區(qū)房房源的咨詢量,、登記量均較前期有明顯上升,，其中因?yàn)楹⒆尤雽W(xué)而有置業(yè)需求的客戶占據(jù)了絕大部分。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店上地佳園店汪經(jīng)理介紹,，目前海淀中關(guān)村,、五道口、學(xué)院路等名校林立的地區(qū)幾乎沒有房屋空置,，購(gòu)房的供需比例維持在1：4左右,，無論是次新商品房還是老舊公房都是家長(zhǎng)們獵房的目標(biāo)。每年這段時(shí)間,，總會(huì)有很多家長(zhǎng)到門店咨詢購(gòu)房事宜,，離學(xué)校近的,、小區(qū)有學(xué)校班車的房源成為家長(zhǎng)們的首選，房?jī)r(jià),、房屋品質(zhì)卻成了第二位考慮的問題,。
客戶李先生是近期為孩子上學(xué)買房的家長(zhǎng)代表之一。李先生介紹,，自己的孩子已經(jīng)四歲了,，很快就要面臨入學(xué)的問題，為了能給孩子提供一個(gè)舒適,、方便的學(xué)習(xí)環(huán)境,。他已經(jīng)著手研究一些知名小學(xué)周邊的樓盤，盡管這類房源價(jià)格都比較高,，但李先生表示,，為了孩子的前途，這類教育投資是必要且值得的,。
和李先生一樣為子女入學(xué)而購(gòu)買學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者很多,。記者了解到，名校周邊的學(xué)區(qū)房一直都是家長(zhǎng)們關(guān)注的熱點(diǎn),、焦點(diǎn),，同時(shí)，由于兼具自用,、投資雙重功能,，使得此類物業(yè)也頗受喜歡投資不動(dòng)產(chǎn)的人士關(guān)注。
面對(duì)巨大的市場(chǎng)需求,，開發(fā)商自然“心領(lǐng)神會(huì)”�,，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商在廣告中越來越多地打出“學(xué)區(qū)房”這一促銷牌，將樓盤的周邊學(xué)校視為自己的獨(dú)特資源,，如“本樓盤引入某名校進(jìn)駐”,、“本樓盤距離某名校車程僅幾分鐘”等廣告語屢見不鮮。但究竟這些學(xué)區(qū)房真假如何,？含金量又有多高,？讓不少購(gòu)房者霧里看花、水中望月,。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟說，學(xué)區(qū)房概念受熱捧絕非偶然,�,！巴映升垺奔耐兄恳晃桓改概瓮优刹诺囊笄衅谕议L(zhǎng)都希望孩子能受到重點(diǎn)學(xué)校的良好教育,，而很多城市嚴(yán)格規(guī)定學(xué)生要分片區(qū)就近入學(xué),，如果跨學(xué)區(qū)入學(xué),，不但學(xué)校不好進(jìn)，就是進(jìn)去了也得交數(shù)萬元不等的贊助費(fèi),。這樣小學(xué),、中學(xué)念下來，將是一筆不小的支出,。由于自家戶口所在的區(qū)域內(nèi)沒有好學(xué)校,，不得已只有通過置業(yè)遷移，來完成讓孩子進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校的心愿,。于是,，學(xué)區(qū)置業(yè)，已經(jīng)成為很多家長(zhǎng)望子成龍的“剛性”需求,，這也使得名校學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求,。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格不菲
受旺盛剛性需求的帶動(dòng)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格不菲,，即使整體樓市低迷之時(shí),，也能“逆風(fēng)飛揚(yáng)”。
目前北京幾個(gè)教育氛圍濃厚的地區(qū),，二手房?jī)r(jià)格一直堅(jiān)挺,，受前期市場(chǎng)波動(dòng)的影響很小。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)前一些沾著名校光的樓盤或小區(qū),，周圍的房?jī)r(jià)要比同等地段的房子高出5%至8%；而房子如果能夠通過落戶后進(jìn)入名校讀書,，房?jī)r(jià)會(huì)更高,，比同等地段房子要高出10%至15%。
不僅如此,，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)還在不斷上漲,。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇說，近三個(gè)月來,，北京上地地區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲6.3%,，五道口地區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲4.2%，學(xué)院路地區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲2.6%,，其中二居,、三居價(jià)格上漲尤為明顯。由于在學(xué)校附近買房的家庭基本為舉家搬遷,，因此一步到位式的購(gòu)房方式導(dǎo)致二居,、三居需求明顯，進(jìn)而帶動(dòng)價(jià)格上漲,。他指出,，春節(jié)后部分學(xué)校周邊房子的價(jià)格上漲較為明顯,，主要還是受供需不匹配的影響，讓業(yè)主持房抬價(jià)有了底氣,。
北京中原地產(chǎn)公司三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍告訴記者,，學(xué)區(qū)房周邊的房產(chǎn)價(jià)格相較其他區(qū)域更穩(wěn)定一些，尤其是其源源不斷的龐大需求支撐著區(qū)域二手房市場(chǎng),，雖然成交方面也會(huì)受到房?jī)r(jià)變化的影響,，但一些業(yè)主認(rèn)為自己的房屋具有地段和特殊資源的優(yōu)勢(shì)，不愿降低房?jī)r(jià)出手,，在市場(chǎng)低迷時(shí)便轉(zhuǎn)售為租,，因此一定程度上促使區(qū)域二手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
她舉例子說,，位于北京東城區(qū)東二環(huán)附近的史家小學(xué),、北京二中周邊的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn)，雖然經(jīng)歷了2008年樓市的低迷,，但整體價(jià)格走勢(shì)仍舊比較穩(wěn)定,，未呈現(xiàn)明顯的上漲或下浮。同時(shí),，位于西城區(qū)的北京師范大學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué),、小學(xué)周邊以公房居多，出房量比較低,，其價(jià)格也就相對(duì)較高也較穩(wěn)定,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其周邊二手房成交均價(jià)1至4月維持在每平方米1.4萬元至1.5萬元左右,。
學(xué)區(qū)買房暗藏風(fēng)險(xiǎn)
盡管保值增值性高的學(xué)區(qū)房無論自用或投資都是不錯(cuò)的選擇,，但業(yè)內(nèi)人士還是提醒，為孩子擇校置業(yè)暗藏風(fēng)險(xiǎn),，選擇學(xué)區(qū)房的講究也比很多,，因此要三思而后行。
常淑娟說,，學(xué)區(qū)房的購(gòu)買畢竟和普通房產(chǎn)購(gòu)買不一樣,，最重要的是在能實(shí)現(xiàn)居住的同時(shí)讓孩子順利就學(xué)，所以在購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)一定要注意以下幾點(diǎn)：
首先,，要關(guān)注相關(guān)重點(diǎn)學(xué)校,、學(xué)區(qū)的政策變動(dòng)，因?yàn)槊磕杲逃謺?huì)對(duì)學(xué)區(qū)劃分做一些細(xì)微的調(diào)整,。一定要在購(gòu)房之前到該區(qū)域?qū)W校就此事詳細(xì)咨詢,，包括入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等,，確定自己的購(gòu)房行為和學(xué)校入學(xué)要求相吻合,。
其次，對(duì)于新房而言,，有些開發(fā)商可能會(huì)以學(xué)區(qū)作為賣點(diǎn),，購(gòu)買的時(shí)候需謹(jǐn)慎，在調(diào)查后確定在此購(gòu)買新房即可上重點(diǎn)學(xué)校的情況下方能購(gòu)買,。
再次,，要事先調(diào)查清楚目標(biāo)學(xué)校的入校政策，以免買了房也入不了學(xué),，例如目前北京各學(xué)區(qū)關(guān)于買房入學(xué)的規(guī)定尚未統(tǒng)一,，目前大致規(guī)定主要有：在學(xué)區(qū)內(nèi)買房入戶籍即可入學(xué)，也有限制更為苛刻的,，即不是該房產(chǎn)的首位房主就不能享受入學(xué)條件,，有的學(xué)區(qū)規(guī)定必須按照孩子出生所在地戶籍入學(xué)，落戶時(shí)間限制非常嚴(yán)格,。在購(gòu)房年限上也存在著不同的規(guī)定措施,，有的買房后即可入學(xué)，有的則要等待1至3年方可入學(xué),。
宮萍提醒說,，地理位置優(yōu)越是房子保值增值的關(guān)鍵。對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)二手房用于孩子上學(xué)的購(gòu)房者來說,，可以盡量選擇那些離地鐵,、公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善,、配套設(shè)施(醫(yī)院,、學(xué)校、銀行等)較齊全的區(qū)域買房,，這樣無論孩子就學(xué)或家長(zhǎng)上,、下班都便利，而且購(gòu)物,、生活等也會(huì)十分方便,。對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)房長(zhǎng)期投資的客戶人群而言，除了學(xué)校周邊,，最好還要靠近成熟的商圈,、交通便利，因?yàn)殡S著商圈和軌道交通的不斷成熟,，其二手房?jī)r(jià)值會(huì)更充分體現(xiàn)出來,，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報(bào)收益也將較為可觀。
她還特別強(qiáng)調(diào),，了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的,。一方面要弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人，并要求賣方提供合法證件,，包括產(chǎn)權(quán)證書,、身份證件、資格證件以及其他證件,；另一方面,，要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性,；此外,，要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān),，有無房產(chǎn)抵押,，包括私下抵押、共有人等等,。當(dāng)購(gòu)房者仔細(xì)驗(yàn)明所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購(gòu)買,，以免日后發(fā)生糾紛。 |