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地價(jià)下降有助于降低房?jī)r(jià)成本
國土資源部近期公布的報(bào)告顯示,，一季度全國地價(jià)8年來首次出現(xiàn)下降,。在樓市“小陽春”行情已經(jīng)延續(xù)3個(gè)月,，即將面對(duì)紅五月考驗(yàn)的時(shí)候,，這一消息引發(fā)了很多人對(duì)于房?jī)r(jià)的再度關(guān)注：地價(jià)下降是否會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌,？未來樓市走勢(shì)如何,？
國土資源部發(fā)布的“2009年第一季度全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”顯示,，全國35個(gè)重點(diǎn)城市地價(jià)環(huán)比,、同比均出現(xiàn)下降，總體水平為3189元/平方米,，環(huán)比下降1.53%,，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個(gè)百分點(diǎn),。這是8年來土地價(jià)格持續(xù)高漲之后,，全國地價(jià)首度出現(xiàn)下降�,！ 〈藞�(bào)告一出,，立即引發(fā)了很多的猜想：土地成本下降，房?jī)r(jià)是不是也要降了,？地價(jià)與房?jī)r(jià)之間確實(shí)存在著緊密的聯(lián)系,，特別是一些地方政府在片面的“經(jīng)營(yíng)城市”的理念下，默許,、縱容開發(fā)商抬高房?jī)r(jià),，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使得政府獲得的土地出讓金水漲船高；反過來,，地價(jià)的不斷攀升,，也給開發(fā)商持續(xù)漲價(jià)提供了理由。地價(jià)和房?jī)r(jià)互相“促進(jìn)”,，共同“進(jìn)步”,。
雖然沒有權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)，但根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的說法,，目前地價(jià)成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的部分超過1/3,。“地價(jià)的下降必然會(huì)降低開發(fā)商的建設(shè)成本,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說,，有助于抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲�,！睆�(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授,、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，今年一季度出現(xiàn)的地價(jià)下跌,，是對(duì)前兩年房?jī)r(jià),、地價(jià)上漲過快的修正，它會(huì)對(duì)未來房?jī)r(jià)形成向下的牽引力,。
但他同時(shí)也表示,，房?jī)r(jià)是由開發(fā)成本和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成，如今地價(jià)等開發(fā)成本雖然在下降,，但并不等于開發(fā)商愿意降低企業(yè)利潤(rùn),，因此地價(jià)下降并不等于房?jī)r(jià)一定會(huì)下降，這仍然要看開發(fā)商與購房者之間的博弈結(jié)果,。
解剖地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的案例
深圳一直被看作是全國樓市重要的風(fēng)向標(biāo),，同樣也是解剖房?jī)r(jià)與地價(jià)作用機(jī)制的極佳案例。國土資源部的報(bào)告顯示,，一季度深圳居住地價(jià)同比下降26.84%,，領(lǐng)跌全國35個(gè)大中城市�,！ �
根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)深圳國土局相關(guān)數(shù)據(jù)的追蹤統(tǒng)計(jì)顯示,，從2003年到2008年，深圳出讓商住用地成交樓面地價(jià)分別是每平方米1335元,、2075元,、2163元、3024元,、3748元,、2100元,；而同期，深圳房?jī)r(jià)分別是每平方米5680元,、5980元,、7040元、9132元,、13370元,、12794元�,！ �
可以看出,，房?jī)r(jià)和地價(jià)之間在變化趨勢(shì)上存在一定的相關(guān)性。2003年至2007年深圳市地價(jià)與房?jī)r(jià)都保持快速上漲態(tài)勢(shì),，2008年則雙雙出現(xiàn)下降，總體上地價(jià)與房?jī)r(jià)的走勢(shì)基本保持一致,。
但同時(shí),，深圳房?jī)r(jià)的漲速明顯要快于地價(jià)的上漲。據(jù)記者測(cè)算,，2003至2008年深圳居住地價(jià)占住宅價(jià)格的比例分別是23.5%,、34.7%、30.7%,、33.1%,、28.0%、16.4%,�,？梢钥闯觯貎r(jià)占房?jī)r(jià)的比例沒有隨房?jī)r(jià)的上漲而直線增大,，反因房?jī)r(jià)的較高增長(zhǎng)而有減小的趨勢(shì),。
“這說明地價(jià)的增加不是房?jī)r(jià)上漲的決定性原因�,！鄙钲谥性飿I(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智說,，地價(jià)走在房?jī)r(jià)前面，房?jī)r(jià)隨著地價(jià)的漲跌而升降,，這是理想中的模型,。按照這種理論，深圳房?jī)r(jià)2008出現(xiàn)大幅調(diào)整,，2007年的地價(jià)就應(yīng)該事先作出反應(yīng),，但事實(shí)上國內(nèi)很多城市的“地王”就是在2007年創(chuàng)造出來的。
李耀智認(rèn)為,，房?jī)r(jià)和地價(jià)是雙向作用的,，也就是說樓市的興衰起落也會(huì)決定土地的成交價(jià)格,。樓市火爆時(shí)，開發(fā)商手中的資金充裕,，自然出手大方,，反之樓市冷清時(shí)，土地自然就乏人問津�,，F(xiàn)在樓市逐漸回暖,，土地價(jià)格可能會(huì)逐步隨之走高。
一些先行指標(biāo)下降堪憂
全國樓市自2007年進(jìn)入下降通道以來,，持續(xù)蕭條了一年時(shí)間,。在國家出臺(tái)一系列鼓勵(lì)性政策后，壓抑了許久的剛性需求釋放出來,，在今年一季度帶來了一波“小陽春”行情,。在經(jīng)歷了3個(gè)月的成交井噴后，有些地方樓市的成交量開始小幅萎縮,，而作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季的5月份也即將到來,，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎又走到了一個(gè)岔路口，房?jī)r(jià)漲跌都有可能,。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和國家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì),，3月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%,，降幅比1月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),；但與此同時(shí)，環(huán)比卻上漲0.2%,。這意味著,，全國房?jī)r(jià)較去年同期仍然是在下降，但與2月份相比,，有復(fù)蘇抬頭之勢(shì),。
“在現(xiàn)在的形勢(shì)下，最重要的是開發(fā)商的態(tài)度,，而非是地價(jià)的漲跌,。”深圳中原物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智說,，國內(nèi)樓市自2007年以來,，已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了一年時(shí)間，目前好不容易回暖,，如果開發(fā)商抱定“快速出貨”的心態(tài),，房?jī)r(jià)可能會(huì)企穩(wěn)，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng),；但如果開發(fā)商追求高利潤(rùn),，很可能房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)上揚(yáng),，目前深圳、上海等地就出現(xiàn)了很多樓盤提價(jià)的現(xiàn)象,。
一些專家認(rèn)為房?jī)r(jià)未來走勢(shì)不太樂觀,。數(shù)據(jù)顯示，一季度,，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元,，同比僅增長(zhǎng)4.1%，比去年同期大幅回落28.2個(gè)百分點(diǎn),；全國房屋竣工面積同比增長(zhǎng)26.3%,，而新開工面積同比下降16.2%。
“這些都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo),，它們出現(xiàn)下降,，說明全國樓市的隱憂不少�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,，現(xiàn)在樓市回暖行情還不明朗，有很大不確定性,，如果剛性需求釋放完畢，國家有關(guān)部門不出臺(tái)進(jìn)一步的刺激措施,，不排除樓市下半年再次探低,、呈現(xiàn)“W”形走勢(shì)。 |