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地價下降有助于降低房價成本
國土資源部近期公布的報告顯示,，一季度全國地價8年來首次出現(xiàn)下降,。在樓市“小陽春”行情已經(jīng)延續(xù)3個月，即將面對紅五月考驗的時候,，這一消息引發(fā)了很多人對于房價的再度關(guān)注：地價下降是否會帶動房價下跌,？未來樓市走勢如何？
國土資源部發(fā)布的“2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告”顯示，全國35個重點城市地價環(huán)比,、同比均出現(xiàn)下降,，總體水平為3189元/平方米，環(huán)比下降1.53%,，同比下降2.25%,，增幅比2008年同期下降14.37個百分點。這是8年來土地價格持續(xù)高漲之后,，全國地價首度出現(xiàn)下降,。 此報告一出,，立即引發(fā)了很多的猜想：土地成本下降,，房價是不是也要降了？地價與房價之間確實存在著緊密的聯(lián)系,，特別是一些地方政府在片面的“經(jīng)營城市”的理念下,，默許、縱容開發(fā)商抬高房價,，推動地價不斷上漲,，從而使得政府獲得的土地出讓金水漲船高；反過來,，地價的不斷攀升,，也給開發(fā)商持續(xù)漲價提供了理由。地價和房價互相“促進”,，共同“進步”,。
雖然沒有權(quán)威部門的統(tǒng)計，但根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的說法,，目前地價成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的部分超過1/3,。“地價的下降必然會降低開發(fā)商的建設(shè)成本,，從長遠來說,，有助于抑制房價持續(xù)上漲�,！睆偷┐髮W經(jīng)濟學院教授,、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，今年一季度出現(xiàn)的地價下跌,，是對前兩年房價,、地價上漲過快的修正，它會對未來房價形成向下的牽引力,。
但他同時也表示,，房價是由開發(fā)成本和企業(yè)利潤構(gòu)成,，如今地價等開發(fā)成本雖然在下降，但并不等于開發(fā)商愿意降低企業(yè)利潤,，因此地價下降并不等于房價一定會下降,，這仍然要看開發(fā)商與購房者之間的博弈結(jié)果。
解剖地價與房價關(guān)系的案例
深圳一直被看作是全國樓市重要的風向標,，同樣也是解剖房價與地價作用機制的極佳案例,。國土資源部的報告顯示，一季度深圳居住地價同比下降26.84%,，領(lǐng)跌全國35個大中城市,。
根據(jù)中原地產(chǎn)對深圳國土局相關(guān)數(shù)據(jù)的追蹤統(tǒng)計顯示,，從2003年到2008年,，深圳出讓商住用地成交樓面地價分別是每平方米1335元、2075元,、2163元,、3024元、3748元,、2100元,；而同期，深圳房價分別是每平方米5680元,、5980元,、7040元、9132元,、13370元,、12794元�,！ �
可以看出,，房價和地價之間在變化趨勢上存在一定的相關(guān)性。2003年至2007年深圳市地價與房價都保持快速上漲態(tài)勢,，2008年則雙雙出現(xiàn)下降,，總體上地價與房價的走勢基本保持一致。
但同時,，深圳房價的漲速明顯要快于地價的上漲,。據(jù)記者測算，2003至2008年深圳居住地價占住宅價格的比例分別是23.5%,、34.7%,、30.7%、33.1%,、28.0%,、16.4%�,？梢钥闯�,，地價占房價的比例沒有隨房價的上漲而直線增大，反因房價的較高增長而有減小的趨勢,。
“這說明地價的增加不是房價上漲的決定性原因,。”深圳中原物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智說,，地價走在房價前面,，房價隨著地價的漲跌而升降，這是理想中的模型,。按照這種理論,，深圳房價2008出現(xiàn)大幅調(diào)整，2007年的地價就應該事先作出反應,，但事實上國內(nèi)很多城市的“地王”就是在2007年創(chuàng)造出來的,。
李耀智認為，房價和地價是雙向作用的,，也就是說樓市的興衰起落也會決定土地的成交價格,。樓市火爆時，開發(fā)商手中的資金充裕,，自然出手大方,，反之樓市冷清時，土地自然就乏人問津�,，F(xiàn)在樓市逐漸回暖,，土地價格可能會逐步隨之走高。
一些先行指標下降堪憂
全國樓市自2007年進入下降通道以來,，持續(xù)蕭條了一年時間,。在國家出臺一系列鼓勵性政策后，壓抑了許久的剛性需求釋放出來,，在今年一季度帶來了一波“小陽春”行情,。在經(jīng)歷了3個月的成交井噴后，有些地方樓市的成交量開始小幅萎縮,，而作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季的5月份也即將到來,，房地產(chǎn)市場似乎又走到了一個岔路口，房價漲跌都有可能,。
根據(jù)國家統(tǒng)計局和國家發(fā)改委的統(tǒng)計,，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%,，降幅比1月擴大0.1個百分點,；但與此同時,，環(huán)比卻上漲0.2%。這意味著,，全國房價較去年同期仍然是在下降,，但與2月份相比，有復蘇抬頭之勢,。
“在現(xiàn)在的形勢下,，最重要的是開發(fā)商的態(tài)度，而非是地價的漲跌,�,！鄙钲谥性飿I(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智說，國內(nèi)樓市自2007年以來,，已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了一年時間,，目前好不容易回暖，如果開發(fā)商抱定“快速出貨”的心態(tài),，房價可能會企穩(wěn),，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上小幅波動；但如果開發(fā)商追求高利潤,，很可能房價再度出現(xiàn)上揚,，目前深圳、上海等地就出現(xiàn)了很多樓盤提價的現(xiàn)象,。
一些專家認為房價未來走勢不太樂觀,。數(shù)據(jù)顯示，一季度,，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元,，同比僅增長4.1%，比去年同期大幅回落28.2個百分點,；全國房屋竣工面積同比增長26.3%,，而新開工面積同比下降16.2%。
“這些都是房地產(chǎn)市場的先行指標,，它們出現(xiàn)下降,，說明全國樓市的隱憂不少�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,，現(xiàn)在樓市回暖行情還不明朗，有很大不確定性,，如果剛性需求釋放完畢,，國家有關(guān)部門不出臺進一步的刺激措施，不排除樓市下半年再次探低,、呈現(xiàn)“W”形走勢,。 |