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 作為二線城市房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”，成都樓市在2008年遭遇了比任何一個(gè)城市都更為沉重的“雙重打擊”：國際金融危機(jī)和“5·12”大地震,。
然而,，就是在這樣的“雙重打擊”之下，今年以來,，成都房地產(chǎn)市場卻在全國率先逆勢回暖,，而且速度驚人,。繼2月份交易量大幅增長之后，3月份的成都樓市在一片疑云中繼續(xù)走紅,。領(lǐng)跑二線城市與西部地區(qū)的成都樓市,，是否將由此迎來“滿城春色”呢？
“這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性回暖”
據(jù)成都市房管局統(tǒng)計(jì),，今年1至3月，成都市累計(jì)成交商品房600萬平方米,，為歷年同期最高,，比去年一季度增長78%，比2007年一季度增長24%,。
在一季度的市場表現(xiàn)中,，3月份的成交量尤為搶眼。成都市3月份中心城區(qū)成交商品住宅15249套,，成為歷史上首個(gè)突破15000套的月份,，超過了成都被確定為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之時(shí)創(chuàng)下的高峰。
在一系列數(shù)據(jù)面前,，成都房地產(chǎn)市場交易量上升已成不爭的事實(shí),。但是，與逐漸火熱的成交量相比,，成都的房價(jià)變化卻并不明顯,。
成都市房管局產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與住宅發(fā)展處處長楊運(yùn)坤告訴記者，經(jīng)過連續(xù)上漲后,，成都中心城區(qū)房價(jià)在2008年1月達(dá)到最高點(diǎn),，均價(jià)約6000元。但是,，隨后即出現(xiàn)了連續(xù)13個(gè)月的波段下跌,，今年1月達(dá)到最低點(diǎn)，均價(jià)5000元多一點(diǎn),。經(jīng)過一季度的“小陽春”之后,，目前中心城區(qū)房價(jià)均價(jià)仍維持在5100多元。
與此同時(shí),，成都房市的“小陽春”還表現(xiàn)出另一個(gè)鮮明特點(diǎn)：中小戶型為主,，低價(jià)樓盤“唱主角”。據(jù)統(tǒng)計(jì),，在2,、3月份的成交量中，多是以60至90平方米為主的小戶型,。其中,，部分星期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，戶均成交面積約為85平方米，遠(yuǎn)低于前幾年房市高峰期時(shí)戶均面積98平方米的水平,。
四川大學(xué)房地產(chǎn)研究專家李蔚認(rèn)為,，當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場可劃分為三個(gè)板塊：一是高價(jià)盤，或叫挺價(jià)房,；二是適價(jià)盤,，或叫性價(jià)比相當(dāng)房；三是低價(jià)盤,，即價(jià)位在三千元左右的小戶型,。
“大家要搞清楚，現(xiàn)在交易活躍的不是高價(jià)盤,，也不是適價(jià)盤,，而是低價(jià)盤�,！崩钗嫡f,，“換句話說，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性回暖,�,！�
三股“春風(fēng)”吹熱樓市
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析和專家解讀中可以看出，創(chuàng)造成都房市“小陽春”的三股最為暖人的“春風(fēng)”,，就是宏觀調(diào)控后剛性需求初步釋放,、連續(xù)的扶持政策刺激和人們對市場價(jià)格回歸相對合理水平的認(rèn)可。
一些房地產(chǎn)專家認(rèn)為,，成都樓市回暖首先是一種剛性需求釋放下的正�,，F(xiàn)象。他們認(rèn)為,，自2007年下半年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期之后,，市場觀望氛圍較濃，許多購房者持幣待購,。到現(xiàn)在為止,，等待時(shí)間已近兩年，部分剛性需求進(jìn)入了釋放期,，交易量自然要上升,。
同時(shí)，自2008年以來迅速增加的城市拆遷戶,，也為這種剛性需求增加了力量,。據(jù)了解，2008年成都市舊城改造面積高達(dá)180多萬平方米，2009年又將增加至250萬平方米,。這些以貨幣安置為主的拆遷戶,，成為推動房地產(chǎn)市場升溫的重要力量。
其次,，各級政府部門的扶持政策起到了適時(shí)的引導(dǎo)和刺激作用,。成都市房管局局長何立祥說，汶川大地震之后,，成都市迅速出臺了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》,，通過鼓勵社會力量參與災(zāi)后重建、加大金融支持服務(wù)力度,、依法落實(shí)各項(xiàng)扶持政策,、降低公積金貸款首付比例等措施，穩(wěn)定市場預(yù)期,。2008年底遭遇金融危機(jī)之后，成都市又迅速出臺了《成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》,，通過加大舊城改造,、降低交易費(fèi)用、加強(qiáng)配套建設(shè)等措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場盡快回暖,。這些地方扶持政策與中央各種鼓勵政策相結(jié)合,，極大地推動了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。而一些更加細(xì)化的刺激政策,，也從不同側(cè)面為成都房市回暖添柴加火,。
此外，李蔚認(rèn)為,，成都房地產(chǎn)價(jià)格已基本回歸到消費(fèi)者認(rèn)可的接受價(jià)位,，也是推動“小陽春”現(xiàn)象的重要原因。以一座宜居城市的考量,，現(xiàn)在成都中心城區(qū)5100多元的均價(jià)已被許多人在心理上認(rèn)可,，尤其是一些三四千元的樓盤，更讓部分購房者有了“抄底”的想法,。而開發(fā)商營銷手法的多樣化與適當(dāng)降價(jià),，也有力地助推了這一心理影響。
開發(fā)商仍顯迷茫和不安
盡管購房者增多,，交易量有所上升,，但對于未來的市場形勢，許多開發(fā)商卻并不樂觀,。一些開發(fā)商認(rèn)為,，剛性需求得到一定釋放后，市場又會趨于平淡。
在位于成都南郊華陽鎮(zhèn)的一處大型樓盤,，銷售部負(fù)責(zé)人郭輝文告訴記者,，華陽的住房價(jià)格最高的時(shí)候曾達(dá)到每平方米6000元以上，后來跌了近一半,，現(xiàn)在也沒漲回來多少,，價(jià)格還是每平方米3000多元。最近兩個(gè)月,，在銷售量回升的情況下,，價(jià)格反而有所下降，“市場以后怎么走,，大家心里沒底,。”
成都市某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人范永華告訴記者,，就房價(jià)來看,，目前漲的、跌的都有,，情況非常復(fù)雜,。他分析說：“有些樓盤價(jià)格略有上漲，因?yàn)殚_發(fā)商想給購房者造成一種印象：房價(jià)馬上要回升了,，趕緊買,；有些樓盤價(jià)格不升反跌，因?yàn)殚_發(fā)商急于出手,，想盡快收回投資,。”
對此,，有關(guān)專家分析說,，開發(fā)商對當(dāng)前回暖態(tài)勢的不樂觀，實(shí)際上與普通消費(fèi)者有一個(gè)概念錯(cuò)位問題,。從實(shí)質(zhì)上來講,，開發(fā)商心中的回暖是指利潤空間，也就是房地產(chǎn)價(jià)格問題,；而現(xiàn)在所說的回暖,，是指市場活躍程度，并不是指開發(fā)商或投資者所期待的利潤空間,。
回暖釋放多重積極信號
與春天一樣暖人的成都樓市,，在金融危機(jī)寒意仍濃之時(shí)引起廣泛關(guān)注。雖然目前對其未來走向仍眾說紛紜,，但這一現(xiàn)象透露出來的多重積極信號,，至少為人們提供了些許重要參考,。
在一季度銷售統(tǒng)計(jì)中，雖然購房者仍以成都本地人為主,，但外地購房者比例明顯上升,。今年1至3月，外地居民共購走中心城區(qū)商品住房11653套,，創(chuàng)歷史同期最高紀(jì)錄,。與此同時(shí)，曾經(jīng)因地震而一度滯銷的高層樓盤銷售業(yè)績不斷回升,，甚至有加大趨勢,。
何立祥認(rèn)為，這些現(xiàn)象說明,，成都房地產(chǎn)市場正在擺脫地震陰影,，逐漸走上正常軌道。外地購房者增加,，說明成都城市形象得到了有效恢復(fù),，重新贏得了人們對成都安全、宜居的認(rèn)同和信心,。而這些才是成都房地產(chǎn)市場健康發(fā)展最有力,、最持久的支撐。
與成都類似,，今年一季度，全國一些城市或多或少地出現(xiàn)了交易量上升的回暖趨勢,，這也引發(fā)了新一輪房價(jià)走勢分析討論熱潮,。借著回暖的熱度，3月26日,，中國房地產(chǎn)高峰論壇在成都舉辦,。在這次論壇上，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮說了這樣一句觀點(diǎn)鮮明,、耐人尋味的話：“樓市是否能回暖,？沒問題。房價(jià)會不會漲,？不一定,。” |