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以往不招開發(fā)商待見的團購，如今成了他們回籠資金的重要手段。 | 盡管樓市已透出陣陣暖意,，但經(jīng)歷了寒冬的眾多開發(fā)商仍然難以露出輕松的笑容,，2008年初以來樓市下行造成的“錢緊”，依然是開發(fā)商心中的最痛,，加速回籠資金成了他們療傷的最好慰藉,。
近一時期，曾經(jīng)不招開發(fā)商待見的“團購”重襲長春，不過這一次的團購潮與樓市火爆時有著很大的不同,。以往團購由購房者主導(dǎo),，此次卻是開發(fā)商主動參與；以往沒有多大折扣,，眼下的團購房動輒低于市場價幾百,、上千元，甚至比經(jīng)濟適用房還便宜,。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，團購房的確給購房者帶來了實惠，但是開發(fā)商正把團購從促銷變?yōu)槿谫Y手段,，引發(fā)的風險不容忽視,。
從“不作響應(yīng)”到“主動參與”
團購，顧名思義是“集體購房,，集體砍價”,。據(jù)了解，團購在最初產(chǎn)生時,，通常采取市場化操作方式,，買家通過中介組織，把散戶捆綁在一起,，共同向開發(fā)商叫板,；或者是某一類認同感較強的群體，通過網(wǎng)絡(luò)或其他平臺自發(fā)組織起來,，與開發(fā)商“砍價”,。
2007年長春房地產(chǎn)市場火爆之時，一些購房者曾經(jīng)組織起來,，試圖通過團購這種批發(fā)形式以優(yōu)惠價購房,，但是很少能得到開發(fā)商響應(yīng)。從去年下半年開始,，長春市場團購漸漸又熱了起來,，條件也十分優(yōu)惠。長春市購房者肖女士2007年10月看中的一個樓盤,，10人以下不接受團購,，到了2009年初，三五個人都可成“團”,，甚至一個人也可以團購,，團購的折扣也從過去的每平方米50元優(yōu)惠到了300元。不少開發(fā)商不待購房者要求,，主動參與團購,，甚至主動上門給一些大的單位提供團購,。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，長春團購形式大致有三種：一種是由媒體或是中介機構(gòu)組織的購房團,，集體與開發(fā)商砍價,；另一種是單位出面組織與開發(fā)商洽談的團購，開發(fā)商負責拿地,，單位負責組織職工拿錢,；還有一種是單位以某種方式取得一塊土地，委托開發(fā)商定向開發(fā),，類似“集資建房”,。
無論哪一種形式的團購，核心都是一場價格血拼,。今年3月初,，榮旺天下剛剛打出2500元/平方米的團購價，華大·天朗國際緊接著打出了2340元至2375元的團購宣傳廣告,。而一些單位組織的團購,，價格更低。據(jù)了解,，長春市綠園區(qū)政府團購房初步定價,，多層均價2180元，高層2300元/平方米,；寬城區(qū)政府團購房均價為2000元/平方米,；號稱“長春市工商局”團購房的萬嘉花園均價更低，1770至1970元/平方米,，還是漲了200元以后的價格,。而長春市2008年底商品住宅均價3200元/平方米，經(jīng)濟適用房均價2150元/平方米,。
由促銷工具成融資手段
“團購對我們來說是籌集工程啟動款,，也是在賣血,�,！遍L春市某項目開發(fā)商表示。該項目建設(shè)成本預(yù)計在每平方米3850元至4200元之間,，團購價是3850元/平方米,，而該項目周邊的商品房已經(jīng)賣到了7000至8000元左右。團購的條件是一次性交齊房款,。
“之所以做團購,，就是為了快速回籠資金，確保工程進度,。等到工程建設(shè)到一定程度后,，絕對不會是這個價格。”該項目開發(fā)商說,。
據(jù)了解,，自去年下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象后，長春很多開發(fā)商資金鏈緊張,，無法開工,，團購開始成為開發(fā)商融資的重要手段。
“開發(fā)商很難從銀行貸到款,，但是個人從銀行貸款比較容易,，團購能讓開發(fā)商拿購房者的錢去蓋房子，還可以省去銀行利息,�,！币晃粓F購的組織者說。
不過,，消費者在享受團購實惠的同時,，也體會到了實實在在的風險。
長春市萬嘉花園去年底曾經(jīng)出現(xiàn)過大規(guī)模的團購糾紛,，因開發(fā)商推遲交房,、更改規(guī)劃、漲價等原因,，上百人到長春市政府上訪,，最后由長春市政府強力協(xié)調(diào)，風波才得以平息,。長春某花園小區(qū)的57戶團購者去年交了1500多萬元的團購款,，至今沒有看到房子，也沒有要回房款,。
業(yè)內(nèi)人士認為,，團購房的性質(zhì)決定了它有一定的購買和投資價值，但是由于有些團購房屬于非正規(guī)的開發(fā)商融資手段,，因此團購增加了很多風險,。一是開發(fā)商能否按承諾兌現(xiàn)的問題，團購畢竟是開發(fā)商的前期募資,，后期決定項目成功與否的因素還有很多,，所以團購的風險一直存在。二是團購房的質(zhì)量很難保證,，因為團購是開發(fā)商前期募集資金的手段,，開發(fā)商在犧牲自有利潤的時候，在建筑質(zhì)量上難免打些折扣,。三是轉(zhuǎn)讓問題,，有的開發(fā)商為了避免團購房影響小區(qū)正規(guī)商品房銷售,，通常會在一定時期內(nèi)控制團購房轉(zhuǎn)讓。
對房地產(chǎn)市場影響有待觀察
長春市政府去年12月1日出臺了促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的22條新政,，其中有一條就是鼓勵單位團購,。長春市政府副秘書長徐毅夫表示，政府希望通過集體購房的方式,，給購房者更多的實惠,，借此擴大內(nèi)需，拉動消費,。
從房地產(chǎn)市場反響看,，團購確實對交易量上升起到了促進作用。今年2,、3月份,，長春商品住宅交易同比有所上升，被認為主要是特惠和低價房拉動的結(jié)果,。此外,，團購房在某種程度上對房價上漲也是一種牽制。某區(qū)域推出團購房后,，周邊商品房馬上降價跟進,。團購也部分解決了開發(fā)商資金緊張的現(xiàn)狀，使工程得以開工,。
但是,，也有人擔心，大量團購房上市會沖擊正常商品房市場,。據(jù)長春房地產(chǎn)報統(tǒng)計,，今年長春房地產(chǎn)市場僅去年結(jié)轉(zhuǎn)和今年上市的現(xiàn)房就有500萬平方米，加上新上市的期房,，庫存壓力很大,。長春房地產(chǎn)報總編助理馬峻嶺認為，長春市商品房價格本身并不是很高,，團購房又分流了一部分客戶,，對商品房銷售肯定是一個沖擊，會造成空置面積增加,，并加劇炒房現(xiàn)象,。
長春市在團購房問題上曾有過教訓(xùn),。2003年前,，長春房地產(chǎn)市場上曾充斥大量以團購名義建設(shè)的單位集資房，比例最高時達30%至40%,。這些集資房面積較大,，違反了國家有關(guān)集資建房的規(guī)定,，引起老百姓不滿，也干擾了房地產(chǎn)市場的正常秩序,，結(jié)果是該市房地產(chǎn)市場長期低迷,，房價甚至出現(xiàn)負增長，開發(fā)商紛紛撤走,，沒有團購資格的普通百姓也沒有從中得到多少實惠,。長春市政府曾于2005年底徹底叫停黨政機關(guān)集資建房。此后,，團購在長春越來越少,。當?shù)胤康禺a(chǎn)市場投資增加、交易活躍,，很快就呈現(xiàn)繁榮景象,，但是同時房價也有了較大幅度增長。
長春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為,，此次團購潮,，對房地產(chǎn)市場的究竟有何影響仍有待觀察，但是團購由促銷變?yōu)槿谫Y手段,，引發(fā)的風險不容忽視,，建議相關(guān)部門加強監(jiān)管，對團購市場進行規(guī)范,，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,。 |