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以往不招開發(fā)商待見的團(tuán)購,，如今成了他們回籠資金的重要手段,。 | 盡管樓市已透出陣陣暖意，但經(jīng)歷了寒冬的眾多開發(fā)商仍然難以露出輕松的笑容,，2008年初以來樓市下行造成的“錢緊”,，依然是開發(fā)商心中的最痛,，加速回籠資金成了他們療傷的最好慰藉,。
近一時期，曾經(jīng)不招開發(fā)商待見的“團(tuán)購”重襲長春,，不過這一次的團(tuán)購潮與樓市火爆時有著很大的不同,。以往團(tuán)購由購房者主導(dǎo)，此次卻是開發(fā)商主動參與,；以往沒有多大折扣,，眼下的團(tuán)購房動輒低于市場價幾百、上千元,，甚至比經(jīng)濟適用房還便宜,。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，團(tuán)購房的確給購房者帶來了實惠,，但是開發(fā)商正把團(tuán)購從促銷變?yōu)槿谫Y手段,，引發(fā)的風(fēng)險不容忽視。
從“不作響應(yīng)”到“主動參與”
團(tuán)購,，顧名思義是“集體購房,，集體砍價”。據(jù)了解,，團(tuán)購在最初產(chǎn)生時,，通常采取市場化操作方式，買家通過中介組織,，把散戶捆綁在一起,，共同向開發(fā)商叫板；或者是某一類認(rèn)同感較強的群體,，通過網(wǎng)絡(luò)或其他平臺自發(fā)組織起來,，與開發(fā)商“砍價”。
2007年長春房地產(chǎn)市場火爆之時,，一些購房者曾經(jīng)組織起來,，試圖通過團(tuán)購這種批發(fā)形式以優(yōu)惠價購房，但是很少能得到開發(fā)商響應(yīng),。從去年下半年開始,，長春市場團(tuán)購漸漸又熱了起來，條件也十分優(yōu)惠,。長春市購房者肖女士2007年10月看中的一個樓盤,，10人以下不接受團(tuán)購，到了2009年初,，三五個人都可成“團(tuán)”,，甚至一個人也可以團(tuán)購，團(tuán)購的折扣也從過去的每平方米50元優(yōu)惠到了300元。不少開發(fā)商不待購房者要求,，主動參與團(tuán)購,，甚至主動上門給一些大的單位提供團(tuán)購。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，長春團(tuán)購形式大致有三種：一種是由媒體或是中介機構(gòu)組織的購房團(tuán),，集體與開發(fā)商砍價；另一種是單位出面組織與開發(fā)商洽談的團(tuán)購,，開發(fā)商負(fù)責(zé)拿地,，單位負(fù)責(zé)組織職工拿錢；還有一種是單位以某種方式取得一塊土地,，委托開發(fā)商定向開發(fā),，類似“集資建房”。
無論哪一種形式的團(tuán)購,，核心都是一場價格血拼,。今年3月初，榮旺天下剛剛打出2500元/平方米的團(tuán)購價,，華大·天朗國際緊接著打出了2340元至2375元的團(tuán)購宣傳廣告,。而一些單位組織的團(tuán)購，價格更低,。據(jù)了解,，長春市綠園區(qū)政府團(tuán)購房初步定價，多層均價2180元,，高層2300元/平方米,；寬城區(qū)政府團(tuán)購房均價為2000元/平方米；號稱“長春市工商局”團(tuán)購房的萬嘉花園均價更低,，1770至1970元/平方米,，還是漲了200元以后的價格,。而長春市2008年底商品住宅均價3200元/平方米,，經(jīng)濟適用房均價2150元/平方米。
由促銷工具成融資手段
“團(tuán)購對我們來說是籌集工程啟動款,，也是在賣血,。”長春市某項目開發(fā)商表示,。該項目建設(shè)成本預(yù)計在每平方米3850元至4200元之間,，團(tuán)購價是3850元/平方米，而該項目周邊的商品房已經(jīng)賣到了7000至8000元左右,。團(tuán)購的條件是一次性交齊房款,。
“之所以做團(tuán)購，就是為了快速回籠資金，確保工程進(jìn)度,。等到工程建設(shè)到一定程度后,，絕對不會是這個價格�,！痹擁椖块_發(fā)商說,。
據(jù)了解，自去年下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象后,，長春很多開發(fā)商資金鏈緊張,，無法開工，團(tuán)購開始成為開發(fā)商融資的重要手段,。
“開發(fā)商很難從銀行貸到款,，但是個人從銀行貸款比較容易，團(tuán)購能讓開發(fā)商拿購房者的錢去蓋房子,，還可以省去銀行利息,。”一位團(tuán)購的組織者說,。
不過,，消費者在享受團(tuán)購實惠的同時，也體會到了實實在在的風(fēng)險,。
長春市萬嘉花園去年底曾經(jīng)出現(xiàn)過大規(guī)模的團(tuán)購糾紛,，因開發(fā)商推遲交房、更改規(guī)劃,、漲價等原因,，上百人到長春市政府上訪，最后由長春市政府強力協(xié)調(diào),，風(fēng)波才得以平息,。長春某花園小區(qū)的57戶團(tuán)購者去年交了1500多萬元的團(tuán)購款，至今沒有看到房子,，也沒有要回房款,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，團(tuán)購房的性質(zhì)決定了它有一定的購買和投資價值,，但是由于有些團(tuán)購房屬于非正規(guī)的開發(fā)商融資手段,，因此團(tuán)購增加了很多風(fēng)險。一是開發(fā)商能否按承諾兌現(xiàn)的問題,，團(tuán)購畢竟是開發(fā)商的前期募資,，后期決定項目成功與否的因素還有很多，所以團(tuán)購的風(fēng)險一直存在,。二是團(tuán)購房的質(zhì)量很難保證,，因為團(tuán)購是開發(fā)商前期募集資金的手段，開發(fā)商在犧牲自有利潤的時候，在建筑質(zhì)量上難免打些折扣,。三是轉(zhuǎn)讓問題,，有的開發(fā)商為了避免團(tuán)購房影響小區(qū)正規(guī)商品房銷售，通常會在一定時期內(nèi)控制團(tuán)購房轉(zhuǎn)讓,。
對房地產(chǎn)市場影響有待觀察
長春市政府去年12月1日出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的22條新政,，其中有一條就是鼓勵單位團(tuán)購。長春市政府副秘書長徐毅夫表示,，政府希望通過集體購房的方式,，給購房者更多的實惠，借此擴大內(nèi)需,，拉動消費,。
從房地產(chǎn)市場反響看，團(tuán)購確實對交易量上升起到了促進(jìn)作用,。今年2,、3月份，長春商品住宅交易同比有所上升,，被認(rèn)為主要是特惠和低價房拉動的結(jié)果,。此外，團(tuán)購房在某種程度上對房價上漲也是一種牽制,。某區(qū)域推出團(tuán)購房后,，周邊商品房馬上降價跟進(jìn)。團(tuán)購也部分解決了開發(fā)商資金緊張的現(xiàn)狀,，使工程得以開工,。
但是，也有人擔(dān)心,，大量團(tuán)購房上市會沖擊正常商品房市場,。據(jù)長春房地產(chǎn)報統(tǒng)計，今年長春房地產(chǎn)市場僅去年結(jié)轉(zhuǎn)和今年上市的現(xiàn)房就有500萬平方米,，加上新上市的期房,，庫存壓力很大。長春房地產(chǎn)報總編助理馬峻嶺認(rèn)為,，長春市商品房價格本身并不是很高,，團(tuán)購房又分流了一部分客戶，對商品房銷售肯定是一個沖擊,，會造成空置面積增加，并加劇炒房現(xiàn)象,。
長春市在團(tuán)購房問題上曾有過教訓(xùn),。2003年前，長春房地產(chǎn)市場上曾充斥大量以團(tuán)購名義建設(shè)的單位集資房，比例最高時達(dá)30%至40%,。這些集資房面積較大,，違反了國家有關(guān)集資建房的規(guī)定，引起老百姓不滿,，也干擾了房地產(chǎn)市場的正常秩序,，結(jié)果是該市房地產(chǎn)市場長期低迷，房價甚至出現(xiàn)負(fù)增長,，開發(fā)商紛紛撤走,，沒有團(tuán)購資格的普通百姓也沒有從中得到多少實惠。長春市政府曾于2005年底徹底叫停黨政機關(guān)集資建房,。此后,，團(tuán)購在長春越來越少。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場投資增加,、交易活躍,，很快就呈現(xiàn)繁榮景象，但是同時房價也有了較大幅度增長,。
長春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此次團(tuán)購潮，對房地產(chǎn)市場的究竟有何影響仍有待觀察,，但是團(tuán)購由促銷變?yōu)槿谫Y手段,，引發(fā)的風(fēng)險不容忽視，建議相關(guān)部門加強監(jiān)管,，對團(tuán)購市場進(jìn)行規(guī)范,，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。 |