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近期，低迷的廣東樓市透出一絲暖意：2009年1至2月廣東商品房屋銷售面積超過500萬平方米,，同比增長逾兩成,。但業(yè)界普遍認(rèn)為，廣東樓市當(dāng)前的暖意實(shí)質(zhì)是在政策利好效應(yīng)和房價(jià)持續(xù)下調(diào)一年之后所展示的平衡，能否持續(xù)尚有待觀察,。
從整體來看,，目前廣東樓市形勢仍然嚴(yán)峻，開發(fā)商投資意愿下降,，仍面臨著資金緊張以及消化存量等難題,，因此有關(guān)專家建議，開發(fā)商抓住政策機(jī)遇,，調(diào)整價(jià)格，加大促銷,，提振信心,，加速回籠資金。
樓市成交量不斷走高
今年以來,，在政策效應(yīng)作用下,，廣東1至2月全省商品房屋銷售面積534.80萬平方米，同比增長21.5%,；商品房屋銷售額326.87億元,，同比增長27.5%。尤其是進(jìn)入2月份以后,，珠三角主要城市的房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)不同程度的“回暖”的跡象,。
其中，今年2月份,，廣州市一手住宅交易面積為47.36萬平方米,，同比上升104.8%。今年頭兩個(gè)月,，一手住宅的成交量均明顯回升,，二手市場的存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積也高達(dá)72.8%。在深圳,，今年頭兩個(gè)月全市新建商品房銷售面積97.76萬平方米,，同比增加174.74%。其中,，住宅銷售面積88.72萬平方米,，同比增加174.85%；二手住房成交同比增加106.28%,，達(dá)78.2萬平方米,。而佛山主要區(qū)域的禪城、桂城2月份成交量均創(chuàng)下近一年來的單月銷售最高值,，據(jù)分析機(jī)構(gòu)監(jiān)測,，其中禪城區(qū)成交面積預(yù)計(jì)達(dá)16.32萬平方米，環(huán)比上升35.3%，預(yù)計(jì)三月份成交量還會(huì)繼續(xù)走高,。
開發(fā)商仍面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)
從這些數(shù)據(jù)來看,，珠三角部分主要城市的樓市趨旺，購房市民增多,，成交量大升,。但是業(yè)內(nèi)人士指出，目前,，開發(fā)商仍遭遇巨大資金壓力,、巨量的存貨，以及仍然濃厚的觀望氛圍,，而這些問題是必須要引起注意的,。
今年1至2月廣東省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資259.72億元，同比大幅下降了17.1%,，增速比上年同期大幅回落64.3個(gè)百分點(diǎn),。開發(fā)資金來源也趨緊。同期房地產(chǎn)開發(fā)3671個(gè)項(xiàng)目本年資金來源合計(jì)1199.40億元,，同比下降12.3%,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，歷經(jīng)2003年以來連續(xù)5年高速增長周期,，2008年廣東房價(jià)已終結(jié)快速增長勢頭,，全省商品房新開工面積、開發(fā)到位資金,、銷售回籠資金等多個(gè)指標(biāo)均出現(xiàn)2003年以來首次負(fù)增長,。
同時(shí)，如何消化巨量的存貨也是一個(gè)嚴(yán)峻的任務(wù),。2008年,，廣東房地產(chǎn)市場消化能力下降，商品房空置面積大幅增加,。根據(jù)統(tǒng)計(jì),，2008年末商品房空置總量1824.61萬平方米，較上年末增加245.4萬平方米,，增幅15.54%,。特別要指出的是，今年是商品房集中上市年,。近兩年,，特別是2006年房地產(chǎn)市場熱銷時(shí)不少項(xiàng)目急劇擴(kuò)張，大量開工面積將積聚在今年竣工銷售,，開發(fā)商要緩解巨大的銷售和資金壓力,，還有待購房者消費(fèi)信心的全面恢復(fù)和市場的持續(xù)好轉(zhuǎn)。
目前，單憑兩個(gè)月的銷量增長難以判斷樓市已經(jīng)回暖,。廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示,，盡管2月份廣州一手樓市成交面積同比上升104.8%，但銷售面積也只有47萬平方米左右,，與廣州正常樓市每月六七十萬平方米的成交面積仍有不少差距,。同時(shí)，今年廣州前兩個(gè)月的成交回暖,，僅僅是均價(jià)1萬元/平方米以下,、占總成交面積70%左右的樓盤，而1萬元/平方米以上樓盤沒有太大的變化,。這種現(xiàn)象也表明,，廣州樓市是在剛性自住需求支撐起來的，改善性的需求還沒有真正回暖起來,。
樓市進(jìn)入周期性調(diào)整
從這兩個(gè)月放大的成交量可以判斷出,，樓市潛在市場仍然巨大,，只是處于觀望狀態(tài),，并期待開發(fā)商推出更有誠意的促銷活動(dòng)和合理價(jià)格。因此,，在目前的行情下,，開發(fā)商應(yīng)該調(diào)整價(jià)格，加速賣樓,，消化存量,，而不能因?yàn)椤靶￡柎骸泵つ繚q價(jià)。實(shí)際上,，近期廣東部分樓市出現(xiàn)的所謂“漲價(jià)”,，不過只是一種營銷策略而已，希望通過這種漲價(jià)氛圍刺激觀望客戶入市,，而非實(shí)際漲價(jià),。黎文江分析認(rèn)為，目前,，開發(fā)商最關(guān)心的還是回籠資金,，緩解資金鏈壓力。
廣州保利地產(chǎn)代理有限公司市場部經(jīng)理吳定金也表示,，經(jīng)過2008年,，開發(fā)商應(yīng)該更加理性了。在掌握當(dāng)前的市場需求之后,，開發(fā)商會(huì)以合理的價(jià)格做好促銷工作,，并要把這項(xiàng)工作作為一個(gè)社會(huì)責(zé)任來看待。只要以合理價(jià)格促銷，市場回暖了,，資金回流了,，開發(fā)商就可以求得一個(gè)更快的發(fā)展。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗生表示,，廣東樓市已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整階段,，開發(fā)商與其底氣不足地猜測何時(shí)回暖，不如立足于現(xiàn)狀,，在調(diào)整周期中“精耕細(xì)作”,，做好產(chǎn)品，練好內(nèi)功,，讓企業(yè)成長得更為壯實(shí),，讓今后的市場之路走得更加從容。 |