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記者在采訪中了解到,，進入2009年之后,，北京市二手住宅交易量呈現(xiàn)逐月回升態(tài)勢,，第一季度的二手房交易量同比有望增長101%,。同時,，3月份期房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比大漲了72.1%,，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比也上漲了23.6%,。各方專家普遍認為,，目前北京樓市看似春意盎然,、成交量回升,，但是價格仍處在下降通道，樓市能否全面轉(zhuǎn)暖有待觀察,。
二手房一季度成交量有望突破3.6萬套
來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，截至3月29日，北京市3月份二手住宅交易量已經(jīng)達到18045套,，加上今年1月份成交7358套,，2月份成交9373套，北京市二手房交易量一季度有望突破3.6萬套,。同比2008年第一季度17907套的交易量,，北京2009年第一季度的二手房交易量將增長101.04%。北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，3月1日至26日二手住宅網(wǎng)簽日均成交量為642套,，2月同期日均338套,，環(huán)比上漲89.93%。
21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店境界家園店李經(jīng)理告訴記者,，最近一段時間明顯感到店內(nèi)咨詢,、看房的客戶數(shù)量有所增加，比春節(jié)前增加了20%左右,，客戶心態(tài)積極,，成交明顯增加。
我愛我家控股公司副總裁胡景暉分析說,，二手房價的下降,，是刺激交易量回升的主要原因。2009年1,、2月份北京二手房交易均價同比2008年同期,，下降了15.8%。許多購房人認為價格已經(jīng)達到或接近自己的心理預期和承受能力,，所以紛紛出手購房,。
與此同時，一系列鼓勵首次置業(yè)的政策對刺激二手房交易起到了疊加效應,。我愛我家的統(tǒng)計顯示,，近3個月的單套二手房平均交易面積已經(jīng)從2年前的110平方米下降到85平方米，首次置業(yè)的購房人占據(jù)了整體交易量的68%,。
北京中原三級市場研究部的調(diào)查也顯示,，在目前的二手房市場成交中，首次置業(yè)和改善型自住購房的買家占到95%左右,，投資型的買家約占5%,。目前二手房交易的回暖，主要還是受到剛性自住需求的支撐,，投資客入市情況并不明顯,。
21世紀不動產(chǎn)市場分析師孟奇認為，一方面,，今年春節(jié)提前了近半個月的時間,，從往年經(jīng)驗看，春節(jié)過后的樓市往往會出現(xiàn)一個交易高峰,，也是開發(fā)商新盤集中入市的好時機,，購房者們習慣了節(jié)后看房、買房,，因而勢必會在一定程度上拉動二手房的交易量,；另一方面，受開發(fā)商資金、對市場預期等因素影響,，近期新房市場供應量不大,，據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月前半月新盤入市項目共8個,，而去年同期新房入市量達19個,，這為二手房讓出了市場空間。
期房成交套數(shù)漲72.1% 部分項目提價
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至3月29日,，京城共成交期房商品住宅達11298套，同期,，成交的現(xiàn)房商品住宅為2124套,，環(huán)比2月份期房商品住宅成交套數(shù)大幅上漲了72.1%，與此同時,，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比也上漲了23.6%,。
記者發(fā)現(xiàn)，3月份,，京城樓市在多重利好因素的影響下出現(xiàn)了成交量明顯上漲,，這使得一些開發(fā)商“趁熱打鐵”，在此時提高了項目的售價,。據(jù)亞豪機構調(diào)查發(fā)現(xiàn),，3月份有許多項目提高了銷售價格，其中不乏萬科,、保利、龍湖等大牌開發(fā)商的項目,。如：萬科旗下的萬科中糧假日風景,、金隅萬科城，保利地產(chǎn)的保利百合花園項目,，龍湖地產(chǎn)的唐寧one項目等都有不同程度的提價,。
針對部分新盤的漲價和個別二手房業(yè)主的提價行為，我愛我家控股公司副總裁胡景暉認為,，目前,，在交易量迅速回升的同時，價格仍處在下降通道,。此時此刻,，為做秀而逆勢漲價還可以理解，如果真的趁機漲價,，將錯過最佳的出售時機,，最終的結果很可能是被迫以更低的價格成交，蒙受更大的損失,。
除部分樓盤為炒作而做秀提價外,，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者,，根據(jù)亞豪機構調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前京城提價項目大致可分為三種類型,。第一類項目是前期受同區(qū)域內(nèi)低價項目入市影響,，降價求售后取得了良好的銷量回報，之后再度提高了項目售價,。如珠江帝景2008年底該項目的均價在24000元/平方米左右,，2008年末，首城國際中心的低價入市加劇了區(qū)域內(nèi)項目間的價格下行壓力,，直接帶動了周邊的老項目如珠江帝景,、禧福匯等項目采取打折方式降價，珠江帝景在春節(jié)期間進行了降價促銷,，均價降至17000元/平方米左右,，降價旋即帶動了銷量的增長，2月銷售了100余套,，有了銷量支撐,，開發(fā)商即對價格進行了小幅度的上調(diào)，目前價格在18000元/平方米左右,。
第二類提價的項目是受市場轉(zhuǎn)暖影響出現(xiàn)熱銷的項目,。如保利百合花園項目，自2008年6月15日開盤以來,，銷售勢頭一直不錯,，2009年市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象，保利百合花園借勢銷量迅猛突破,，今年2月該項目銷售了183套,，銷售金額居于北京在售項目的第二名，銷量穩(wěn)定導致了開發(fā)商對售價進行了小幅微漲,，價格上調(diào)的幅度在400至800元之間,。
除此之外，任啟鑫說,，還有一類項目是由于前期產(chǎn)品開盤定價相對較低導致銷售火爆,，借后續(xù)開盤之機提價，但幅度也不是很大,。如遠洋沁山水,，該項目自去年11月以11000元/平方米的低價開盤以來，迅速引爆了京西市場,。12月份再度釋放了一批新房源,，價格上調(diào)至12000元/平方米左右。據(jù)悉，該項目在4月份將推出一批新房源,，價格預計是13500元/平方米,。
業(yè)內(nèi)機構 五大壓力猶在
近期的熱銷，是否意味著市場已經(jīng)真正開始復蘇呢,？中原地產(chǎn)預計,，未來2至3個月將迎來房地產(chǎn)市場的供應高潮。但隨著節(jié)后剛性需求的集中釋放,，后續(xù)需求將略顯不足,，屆時，市場的銷售壓力將再次凸顯,。因此,，近期市場的回升更多的是春節(jié)之后的慣性作用使然。而在供應增加需求增長放緩的情況下,，談論市場回暖為時尚早,。市場依然面臨著嚴峻壓力。
中原地產(chǎn)認為,，這些市場壓力主要表現(xiàn)在五個方面：
一是經(jīng)濟形勢依然嚴峻,。受全球金融危機的影響，自2008年開始中國經(jīng)濟增長已經(jīng)開始放緩,。雖然在去年底以來各級政府出臺了較強的刺激經(jīng)濟的政策,，但政策效果的顯現(xiàn)仍需要較長時間，目前的經(jīng)濟表現(xiàn)和狀況仍不容樂觀,；
二是房地產(chǎn)開發(fā)處于低潮,。整體經(jīng)濟的不振，以及房地產(chǎn)市場的低迷,，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)熱情大減,。在2008年各項建設指標增速均較緩的情況下，2009年1至2月全國土地購置面積和開發(fā)面積同比也均出現(xiàn)大幅下降,，房地產(chǎn)新開工面積及開發(fā)投資同比增速亦快速回落�,？梢�,，目前房地產(chǎn)開發(fā)仍將處于低潮階段；
三是市場庫存依然嚴重,�,？傮w而言，2008年度的庫存與2007年相比,，約有4至5成的增長,。這反映了房地產(chǎn)市場成交遇冷的萎靡現(xiàn)狀，即庫存不斷積壓，無法按正常速度消化,。雖然截至2月份的存量與2008
年底相比,，各城市都有相應減少，并未出現(xiàn)繼續(xù)增長的現(xiàn)象,，說明市場存量已過了最高峰,，正穩(wěn)步削減，但是存量依然不容樂觀,；
四是新增供應持續(xù)增加,。2008年因市場銷售不暢，市場大量存量積壓,，致使很多在建項目紛紛放緩施工速度,，新盤延期上市。但受到公司業(yè)績及項目施工周期的影響,，2009年這些樓盤將會重新上市,。數(shù)據(jù)顯示，2009年1至2月商品房的竣工面積大幅增加,，這將直接影響未來2至3個月的新增供應也將出現(xiàn)相應增長,。
五是后繼需求增長放緩。在目前的經(jīng)濟和市場環(huán)境下,，各地的房地產(chǎn)市場正在逐步將由內(nèi)需而主導,，即當?shù)氐淖宰『透纳菩缘膭傂孕枨笳诔蔀橹问袌龅闹袌粤α俊Ｍ稒C性泡沫已經(jīng)逐步被擠出,，來自國內(nèi)外的投資性需求在經(jīng)濟形勢動蕩或不確定的多重因素影響下,，將會更加審慎，短期內(nèi)將暫時偃旗息鼓,，很難興風作浪,。因此，在買方市場的格局下,，在與賣方市場的不斷角力中,，理性的內(nèi)需將緩慢釋放。
專家 仍處于深度調(diào)整中 回暖言之過早
“房地產(chǎn)交易量的回暖并不代表價格的回升,�,！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，全國性的漲價,，近期不具備這個條件,。從某種程度上目前全國樓市價格下降趨勢正在探底的過程中。
聶梅生說,，現(xiàn)在主要是從宏觀經(jīng)濟層面來看,，還沒有到整個中國經(jīng)濟快速復蘇,，前期一些政策開始發(fā)生作用，經(jīng)濟的數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn),，但還要再看一季度,，比如說出口、就業(yè)等等,，我覺得沒有那么快,，從整個宏觀層面來講沒有那么快。此外,，真正來說樓市和收入有關系,，老百姓的收入、買房人的收入是不是大幅度提升,，現(xiàn)在看不出來,，沒有最基本層面的支持，因此消費的需求還是會逐步釋放,，全國性漲價我認為近期沒有這個可能性,，但是局部的城市有可能。
聶梅生表示,，房地產(chǎn)走勢應該從兩個方面來看,，一個是量，一個是價,，從交易量來說,，顯然現(xiàn)在已經(jīng)全線的、全國性的,，而且從一線城市到二線城市全線回暖,。我們可以回顧一下，房地產(chǎn)市場去年下跌也是從量和價兩個方面,，而且量大大比價下降幅度大得多,。去年成交量下降，全國性大概有四成,，如果下降四成的話,，現(xiàn)在量的復蘇是正常的。如果從量的角度來講肯定是全國性回暖,，但從價格來講不一定,，因為去年環(huán)比價格，大概連續(xù)有七八個月,，一直在環(huán)比下降，一直到最近環(huán)比開始有所回升,，而且回升幅度并不大,。
“我認為這是一種回暖的跡象
真正談回暖可能為時尚早,。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為,，3月的樓市看起來春意盎然,，房價環(huán)比下降的速度正在放慢，是否真正回暖還需要觀測一兩個月,。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事李文杰表示,，雖然最近成交量有所上升，但要看跟誰比,，跟前些日子比可能還行,，但比起最火的時候差距還是比較大，因此他認為在這種情況下,，市場并不支持房價的上漲,。千萬不要因為房子賣得好了而盲目估計形勢。
針對市場普遍反映的“小陽春”現(xiàn)象以及業(yè)內(nèi)認為樓市調(diào)整已經(jīng)到位的觀點,，聶梅生表示,，從1至2月份的成交量來看，全國多數(shù)城市目前確實呈現(xiàn)出“小陽春”行情,，但目前全國樓市仍處于深度調(diào)整中,，從近期的市場反響來看，釋放的需求主要還集中在首次置業(yè)群體上,，改善型置業(yè),、二套房仍沒被有效激活，而首次置業(yè)這部分并不代表整個房地產(chǎn)市場,，短時間內(nèi)并不能完全消化房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的存量房,，所以，對房地產(chǎn)市場尚不能過分樂觀,，而2009樓市能否全面回暖,，主要就要看經(jīng)濟政策在6月份以前的反響如何，如果整個二季度市場持續(xù)回暖,，下半年樓市可望回到健康,、平穩(wěn)。 |