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哪些成本在推高房?jī)r(jià),？如何應(yīng)對(duì)閑置房？該怎么看商品房預(yù)售制度,？……今年兩會(huì)上,，這些房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)問題再次引發(fā)關(guān)注。
三大推手致房?jī)r(jià)高企
房?jī)r(jià)成本問題一直是眾人最為關(guān)心的熱點(diǎn)話題,，但這一成本具體由哪些要素構(gòu)成,，又是哪些要素在起主導(dǎo)作用卻極少被披露,。本次兩會(huì)上,，有政協(xié)委員專門列了一個(gè)房?jī)r(jià)成本清單，并進(jìn)行了詳細(xì)解析,。
“土地成本,、稅費(fèi)成本和企業(yè)利潤的不斷飆升，是近年來我國房?jī)r(jià)高企的根源,�,！比珖䥇f(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印說,，當(dāng)前我國房?jī)r(jià)有五大交易成本,，具體包括建筑成本、房企管理成本,、土地成本,、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤。我國房?jī)r(jià)之所以被抬高,，與后三大成本不斷飆升有關(guān),。
許家印指出，通常情況下,，前兩項(xiàng)成本價(jià)格變化不大,，后三項(xiàng)成本才是真正影響房?jī)r(jià)的主要變量。目前后三項(xiàng)成本占房屋交易價(jià)格的80%以上,，其中土地成本已占到房?jī)r(jià)的三成,，各種稅費(fèi)占到三到四成，企業(yè)利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了5%的世界平均比例,。如果這三項(xiàng)成本繼續(xù)增加,，無疑房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。
“僅房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)100多項(xiàng),，其成本加起來占到房?jī)r(jià)的1/3以上,，最終這一成本被轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。”許家印委員強(qiáng)調(diào)說,。
對(duì)于如何控制高房?jī)r(jià),，許家印表示，可以從三個(gè)方面入手,。一是企業(yè)應(yīng)該合理控制利潤,；二是地方政府要改變短視行為，將土地出讓中的短期利益和局部利益讓給大眾,，控制地價(jià)過快上漲,。三是國家要完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，取消不合理稅費(fèi),。
取消商品房預(yù)售制度基礎(chǔ)已經(jīng)具備
有關(guān)商品房預(yù)售話題也再度成為關(guān)注熱點(diǎn),。近年來一直有代表委員建議取消該制度，其中最受關(guān)注的是在十屆全國人大四次會(huì)議上,，33位代表建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度,。民革中央今年在其所提的名為“關(guān)于加快修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議”的提案中指出,，房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一,。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更,、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決,，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售,、預(yù)售房再抵押,，甚至還會(huì)出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。適時(shí)果斷取消商品房預(yù)售制度,，是消除房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的重要舉措,。
民革中央認(rèn)為，目前取消商品房預(yù)售制度已具備了比較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。一方面,，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了根本性的變化，商品房預(yù)售制度已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和實(shí)踐的需要,；另一方面金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多元化的融資方式,，銀行貸款、發(fā)行股票,、債券融資等方式均可補(bǔ)缺預(yù)售商品房籌資的功能,；此外，房地產(chǎn)開發(fā)商積累了一定的實(shí)力,，具備了駕馭資金項(xiàng)目運(yùn)作的能力,，對(duì)預(yù)售商品房制度的依賴性已減弱,。
開征不動(dòng)產(chǎn)空置稅抑制過度投資
關(guān)于如何應(yīng)對(duì)空置房問題，全國政協(xié)委員,、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海建議,，對(duì)長(zhǎng)期閑置房屋的業(yè)主征收不動(dòng)產(chǎn)空置稅。
郭松海委員說,，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，截至2008年12月底，全國商品房空置面積1.64億平方米,，同比增長(zhǎng)21.8%,；其中，空置商品住宅9069萬平方米,，同比增長(zhǎng)32.3%,。如按2007年全國商品房均價(jià)估算，商品房占?jí)嘿Y金約6000億元,。
郭松海介紹說,，當(dāng)前,，上海,、北京、大連,、杭州,、青島等地成片的中高檔公寓成為“有主無人住，夜晚不見光”的黑樓,。這種行為過多地占有了公共的土地資源,，導(dǎo)致資源緊張，價(jià)格上漲,，其消費(fèi)行為產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng),，為此應(yīng)付出相應(yīng)成本。我們要學(xué)習(xí)法國近年來在大城市征收的房屋空置稅的經(jīng)驗(yàn),，其稅收集中在那些收入高,，房產(chǎn)多而空置，造成資源浪費(fèi)的人身上,。
“對(duì)擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶主,，可以考慮開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，這樣有利于抑制過度投資需求,。與此同時(shí),，對(duì)開發(fā)商竣工驗(yàn)收后的商品房空置一段合理時(shí)間如一年或兩年后，也應(yīng)認(rèn)定其為閑置房屋,，這樣可以打破部分開發(fā)商捂盤惜售,、待價(jià)而沽的美夢(mèng),，迫其降價(jià)促銷，有利于增加市場(chǎng)的有效供給,�,！惫珊Ｕf。 |