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 目前是不是購房的最佳時(shí)機(jī),？對(duì)于市場(chǎng)上的報(bào)價(jià)應(yīng)該如何甄別,？怎樣才能探得底價(jià)？
最近一段時(shí)間,，隨著京城二手房市場(chǎng)成交量的不斷攀升,，這些問題成了購房者最感興趣和最希望獲得答案的話題,。對(duì)此，接受記者采訪的專家認(rèn)為,，在目前總體大環(huán)境向好的情況下,，樓市后市將趨于平穩(wěn),，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)較小，購買二手房時(shí)機(jī)相對(duì)成熟,，但出手一定要謹(jǐn)慎,，注意“價(jià)比三家”。
二手房成交回暖
記者從鏈家地產(chǎn),、我愛我家,、千萬家等多個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獲悉，進(jìn)入2009年后,，京城二手房市場(chǎng)率先“破局”并迎來了一輪交易熱潮,。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，1月份,，二手住宅成交量達(dá)到7358套,，環(huán)比漲幅20%以上。
北京中原地產(chǎn)一位工作人員告訴記者：“2009年春節(jié)期間中高檔二手商品房買賣咨詢客戶量同比2008年春節(jié)期間上漲近兩倍,、租賃咨詢客戶量上漲近一倍,，樓市漸顯回暖征兆�,！�
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國強(qiáng)分析認(rèn)為,，二手房成交上漲主要有兩方面原因。一方面,，系列新政對(duì)二手房市場(chǎng)需求刺激明顯,，隨著營業(yè)稅減免尤其是二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等讓京城樓市消費(fèi)者的信心漸漸恢復(fù),，壓抑已久的剛性需求得以釋放,，眾多有購房需求的消費(fèi)者利用春節(jié)假期積極咨詢、看房,，以期可以選購到合適的房產(chǎn),，其中也不乏懷著抄底心情入市的投資者。
另一方面,，國家信貸稅費(fèi)政策的不斷調(diào)整和消費(fèi)者信心的增強(qiáng),，使部分投資性業(yè)主開始將前幾年購買的房產(chǎn)投放市場(chǎng)，主動(dòng)調(diào)低其售價(jià),，使二手房價(jià)格更加接近買方的心理價(jià)位,，這也是導(dǎo)致總體成交上漲的一個(gè)重要原因。
對(duì)于這一觀點(diǎn),，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示贊同,。他說，從2008年下半年首次降低貸款利率開始，陸續(xù)出臺(tái)的一系列針對(duì)存量房交易稅費(fèi)改革以及利率的大幅下調(diào)等政策,，都在刺激樓市回暖,。消費(fèi)者的購房需求在經(jīng)歷了將近一年的觀望后陸續(xù)開始釋放，這都促成了樓市成交量的大幅上漲,。
購房時(shí)機(jī)相對(duì)成熟
盡管成交量較去年底有較大幅度的攀升，但記者采訪發(fā)現(xiàn),，部分購房者對(duì)目前是否應(yīng)該出手購房仍猶豫不決,。在一家IT公司從事銷售業(yè)務(wù)的崔先生就是其中一員，他無奈地說：“真不知道現(xiàn)在該不該出手購房,，買了怕房價(jià)下跌,，不買又怕錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī)，到底應(yīng)該怎么辦呢,？”
針對(duì)這些購房者的困惑,，接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前的購房時(shí)機(jī)已經(jīng)相對(duì)成熟,，無論是自住購房者還是投資購房者可以考慮出手購房,。鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗解釋說，首先,，目前優(yōu)惠政策已經(jīng)基本到位,，未來很難有實(shí)際交易層面的優(yōu)惠，更多的調(diào)控政策會(huì)集中在政策深化執(zhí)行方面,。與此同時(shí),，部分優(yōu)惠政策旨在短期內(nèi)刺激觀望需求，例如營業(yè)稅新政執(zhí)行期限僅限于2009年,。這對(duì)于寄希望于政策上會(huì)獲得更多優(yōu)惠的購房者來說,，不如在政策優(yōu)惠期內(nèi)加快入市更為實(shí)在。
其次,，在經(jīng)歷2007年房價(jià)的非理性上漲后,，需求的承受能力已經(jīng)更為緊繃，而2008年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已急轉(zhuǎn)直下,，二手商品房價(jià)也經(jīng)歷了一個(gè)從最初的買賣雙方拉鋸戰(zhàn)到交易周期變長再到議價(jià)空間有所加大直至最后房價(jià)逐步回調(diào)的漫長過程,，但從當(dāng)前房價(jià)持續(xù)穩(wěn)定以及市場(chǎng)成交量回暖明顯來看，當(dāng)前二手房價(jià)已是房地產(chǎn)市場(chǎng)盤整一輪后更為理性的體現(xiàn),，未來二手房價(jià)再次回落的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上漲的可能性,，當(dāng)前購房的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)要低得多。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,，當(dāng)前北京各典型區(qū)域二手商品房成交價(jià)格已持續(xù)四個(gè)月左右保持穩(wěn)定,，相比2007年下半年峰值時(shí)期已普遍有1000元至2000元/平方米的價(jià)格回調(diào)。
北京我愛我家控股公司副總裁胡景暉也認(rèn)為，在過去的幾年里,，北京市房價(jià)上漲速度較快,，但與深圳等南方房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不同，北京多以自住置業(yè)為主,，實(shí)際剛性需求支撐著樓市,，不存在嚴(yán)重的炒房風(fēng)險(xiǎn)，因此房價(jià)屬于理性回歸,。而樓市在調(diào)整中擠壓掉了房價(jià)虛高的泡沫,，房價(jià)的適當(dāng)下降必將改變消費(fèi)者繼續(xù)觀望的念頭。
陳國強(qiáng)表示,，房市如股市,，能抄到底的人永遠(yuǎn)是少數(shù)，大部分的購房人是在房價(jià)上升通道或下降通道過程中購房,，因此,，當(dāng)出手時(shí)就出手，否則只能后悔,。但是需要注意的是,，并不是說所有的房子都適合在目前這個(gè)時(shí)機(jī)購買，還應(yīng)該具體考察物業(yè)的類型,、地理位置以及自身的承受能力,。
探得房產(chǎn)底價(jià)有竅門
面對(duì)市場(chǎng)上同一區(qū)域并不相同的報(bào)價(jià)，購房人又應(yīng)該如何甄別并盡力探得房產(chǎn)的底價(jià)呢,？接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了具體建議,。
祁世釗說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異化已經(jīng)十分明顯,，因此只有牢牢鎖定購買區(qū)域,，了解區(qū)域房產(chǎn)屬性及主要的成交房產(chǎn)類型。例如一些新興區(qū)域以二手商品房為主,，主力成交為90至120平方米的房產(chǎn),，這類型房產(chǎn)價(jià)格也就相對(duì)更為堅(jiān)挺；而一些老城區(qū)以二手公房成交為主,，主力成交為60至90平方米的房產(chǎn),，這類型房產(chǎn)價(jià)格下浮空間也就相對(duì)更小。房產(chǎn)針對(duì)的主要人群也應(yīng)考慮,，例如韓國人是望京區(qū)域購房主力,，但由于金融危機(jī)韓國人撤離，造成了望京區(qū)域房價(jià)明顯回落,；而重點(diǎn)學(xué)校周邊剛性需求強(qiáng)烈,，房價(jià)則一直相對(duì)穩(wěn)定,。因此，只有鎖定區(qū)域并加以了解,，才能從大方向上把握基本的房產(chǎn)價(jià)格,。
與此同時(shí)，多重比較是具體房源價(jià)格探底的主要手段,。與區(qū)域新建商品房價(jià)格比較,，一般二手房價(jià)格低出10%以上為合理區(qū)間；與區(qū)域同品質(zhì)樓盤價(jià)格比較,，一般房價(jià)差異不超過正負(fù)5%,；即使同一樓盤的不同類型房源也需要進(jìn)行詳細(xì)比較，然后再根據(jù)房源面積,、朝向、樓層等具體差異上下浮動(dòng)價(jià)格,。
對(duì)于為何有時(shí)網(wǎng)上公布的價(jià)格會(huì)略低于市場(chǎng)上咨詢到的價(jià)格,，華國強(qiáng)說，買家需注意的是對(duì)于個(gè)別交易網(wǎng)上當(dāng)下公布的交易房價(jià),，并不適合當(dāng)作參照點(diǎn),，因?yàn)槌鲇诳紤]過戶價(jià)等綜合因素，消費(fèi)者所看到的部分公示交易價(jià)往往是偏低的,，并非真正的交易價(jià),。如果消費(fèi)者要買房，不妨以買方和賣方的雙重身份到不同的經(jīng)紀(jì)公司去探價(jià),，在幾個(gè)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行比較后,，將會(huì)獲得最新、最貼近底價(jià)的交易價(jià)格,。 |