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 成交量,、房價(jià),、空置房,、保障房,、土地市場(chǎng)、外資投資,，這些是牽引牛年樓市走勢(shì)的“六根弦”,。那么,，這六根弦在牛年樓市又將如何撥動(dòng)？
成交量“回暖”是否止步
2008年第四季度,，國家有關(guān)部委及地方政府出臺(tái)一系列刺激樓市政策,，在不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)起了作用，樓市成交量止跌回升,，紛紛創(chuàng)下這一年的最好紀(jì)錄,。盡管如此,，一些購房者依然在觀望,。
浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認(rèn)為，由于相當(dāng)多的購房者觀望期待,，讓2008年底許多大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“回暖”有很強(qiáng)的階段性色彩,。今年的春節(jié)來得比較早，春節(jié)是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季,，加上各種嚴(yán)峻的信息都表明,，今年的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況將比2008年更為艱難，2008年底以來的階段性“回暖”似將到此止步,。
也有人并不這么認(rèn)為,。“2009年樓市成交量的狀況會(huì)好于2008年,�,！鄙钲谏鐣�(huì)科學(xué)院城市營運(yùn)中心主任高海燕說，從樓市成交結(jié)構(gòu)可以看出,，“回暖”的能量主要是釋放自緊迫性,、自住性的置業(yè)需求。
業(yè)內(nèi)人士指出,，“回暖”行情要在牛年持續(xù)下去,，關(guān)鍵在于今年上半年。由國家政策效應(yīng)制造的第一輪“回暖”即將釋放完畢,，有沒有后續(xù)的需求銜接上,，主要取決于房價(jià)是否能夠降到位。目前,，影響房地產(chǎn)交易局面的因素非常復(fù)雜,，宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的改善和開發(fā)商的降價(jià)誠意都有待觀察。
房價(jià)繼續(xù)回落的空間有多大
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，2008年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲6.5%,，但其中12月同比下降0.4%，這是自2005年7月全國房價(jià)統(tǒng)計(jì)對(duì)象調(diào)整以來首次出現(xiàn)同比下跌,。
牛年春節(jié),，不少城市的樓盤降價(jià)促銷力度加大,。景乃權(quán)分析，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下,，東部地區(qū)樓市的走勢(shì)將更復(fù)雜多變,。部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎,。在需求難以啟動(dòng),、供給方資金鏈緊張的情況下，開發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步降價(jià)的措施,。
廈門市房價(jià)2008年均價(jià)從最高時(shí)的每平方米15000多元跌到了萬元以下,。廈門市一家大型房地產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人說，按照現(xiàn)在的這個(gè)城市工薪階層家庭平均年收入4萬多元計(jì)算,，可以說承受不了50萬元以上的住房,；如果按90平方米計(jì)算，工薪階層能夠承受的合理房價(jià)不應(yīng)該高于每平方米5500元,。
“福建省大多數(shù)城市多數(shù)樓盤在降價(jià)促銷,。目前，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀新一輪的降價(jià)潮,。開發(fā)商過去臨時(shí)采用的促銷特價(jià)將成為常態(tài)的銷售價(jià)格,。”福建省一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者,。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一項(xiàng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，2008年4月起，北京房價(jià)漲幅逐月回落,，2008年9月份出現(xiàn)了2005年以來的首次下降,。2009年，北京房價(jià)仍有較大回落的空間,。
易居中國的房地產(chǎn)報(bào)告顯示,，2009年，東部地區(qū)房價(jià)將進(jìn)入深度調(diào)整期,，房價(jià)理性回落的趨勢(shì)明顯,；中部地區(qū)情況分化，房價(jià)有漲有落,；西部地區(qū)房價(jià)下調(diào)的空間較小,。
 空置房能否轉(zhuǎn)“危”為“機(jī)”
竣工一年以上的房子多數(shù)空置幾乎讓福州金山新城成為一座冷清的“空城”,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量下滑和新建商品房大量入市,，商品房的空置率繼續(xù)上升不可避免，這意味著建筑資源的嚴(yán)重浪費(fèi)和開發(fā)商資金的大量占用,，對(duì)開發(fā)商來說,，資金短缺危機(jī)將進(jìn)一步加重,。
福州金山“空城”現(xiàn)象只是一個(gè)縮影。國家統(tǒng)計(jì)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至2008年11月底,，全國商品房空置面積迅速增至1.36億平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，今年全國商品房空置面積可能會(huì)超過2億平方米,。
景乃權(quán)認(rèn)為，空置房的增加不是傳統(tǒng)意義上的市場(chǎng)供大于求,，根本原因是缺乏有效的供求關(guān)系,。在樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)量延續(xù)了前幾年的增長勢(shì)頭,，而需求量卻突然大幅萎縮,，市場(chǎng)供求失衡,，導(dǎo)致空置率不斷攀升,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)接受記者采訪時(shí)說，商品房結(jié)構(gòu)性問題進(jìn)一步凸顯,，主要表現(xiàn)在高價(jià)位,、大套型住房大大超過市場(chǎng)的需求。但對(duì)購房者來說,，空置房增多不是個(gè)壞消息,。“為銷售積壓的空置房,，開發(fā)商降價(jià)促銷不言而喻,，市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)加大，購房環(huán)境將會(huì)更寬松,，購房者在價(jià)格上也將獲得更大實(shí)惠,，有利于增強(qiáng)買方的主動(dòng)地位�,！�
一些地方政府紛紛支招消化空置房,，轉(zhuǎn)機(jī)浮現(xiàn)。福州市政府鼓勵(lì)政府部門或國有企業(yè)集中收購空置商品房,，作為擴(kuò)大保障性住房的房源,。北京市發(fā)改委等部門近期表態(tài)，政府將出手收購空置商品房,，消化部分未售的存量房,，供應(yīng)給特定的住房困難群體。廣州市政府有關(guān)官員也公開表示,，政府將考慮采取現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式,，鼓勵(lì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的市民去購置這些空置房,。
景乃權(quán)認(rèn)為，政府幫助消化空置房的做法長遠(yuǎn)來看行不通,。一方面是維持了高房價(jià),。雖然樓市低迷的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)多時(shí)，但不少開發(fā)商仍未真正下調(diào)房價(jià),，而是更多地寄希望于政府救市政策出臺(tái),，造成樓市房屋滯銷加劇。另一方面,，許多地方面臨財(cái)政減收的壓力,，大量收購空置房，政府財(cái)政可能吃不消,�,！耙箍罩梅坎辉俪蔀橐粋�(gè)問題，最終還是要靠房價(jià)的自身調(diào)整,，使高房價(jià)回歸到多數(shù)中等收入的城市家庭承受得起的合理水平,，從而啟動(dòng)潛力巨大的內(nèi)需市場(chǎng)�,！�
保障房建設(shè)能否取得突破
作為改善民生和拉動(dòng)內(nèi)需的重要手段,，保障房建設(shè)受到前所未有的重視，建設(shè)部提出未來3年內(nèi)將投資9000億元建設(shè)保障房的宏偉目標(biāo),。長期以來,，保障房面臨著越來越多的爭(zhēng)議，資金來源不足,、保障范圍亟待擴(kuò)大等難題不可回避,。今年，這些問題能否取得突破,？
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為,，保障房建設(shè)要取得成功，必須激發(fā)地方政府和開發(fā)商兩者共同的熱情,。以現(xiàn)在的情況來看,，政府的熱情是比較高的，但在我國推進(jìn)保障房建設(shè)并沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可借鑒,，需要各地方因地制宜,，不斷摸索，才能實(shí)踐出合理的保障房管理實(shí)施辦法,，確保本地區(qū)保障房工作的順利開展,。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，保障房建設(shè)關(guān)鍵在于擴(kuò)大保障范圍。廉租住房制度作為救濟(jì)性保障,，是一項(xiàng)由政府“托底”的保障,，必須做到“應(yīng)保盡保”,。增加適合低收入家庭的租賃房源,，可探索在住房建設(shè)用地出讓時(shí)，強(qiáng)制性代建一定數(shù)量小戶型,、低價(jià)位房作為出讓條件,，建成后由政府回收，作為廉租住房,。完善住房保障制度的準(zhǔn)入與退出機(jī)制也是一個(gè)迫在眉睫的問題,。這需要政府部門加強(qiáng)收入核準(zhǔn)，實(shí)行稅務(wù),、民政和社會(huì)保障部門數(shù)據(jù)庫的共享,，共同審核收入信息，盡快建立起個(gè)人收入的監(jiān)測(cè)機(jī)制,，以便與保障性住房的退出機(jī)制相適應(yīng),。
土地市場(chǎng)調(diào)整何去何從
國土資源部全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，去年上半年全國土地出讓有接近50%都是以底價(jià)成交收?qǐng)�,，更�?0%左右的土地遭遇流標(biāo)流拍,。還有一些房地產(chǎn)公司則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，2008年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗，而地方政府損失地價(jià)款在140億元以上,。
陳晟認(rèn)為,，今年土地市場(chǎng)將繼續(xù)延續(xù)去年的格局，成交萎縮,、地價(jià)下調(diào),。這會(huì)給一些依賴“土地財(cái)政”的地方政府以巨大的沖擊，因?yàn)闊o論是土地出讓收入,，還是房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段的稅費(fèi)收入,，都將大幅下滑。
深圳社會(huì)科學(xué)院城市營運(yùn)中心主任高海燕則認(rèn)為,，今年的土地市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)先冷后暖,。因?yàn)檎邔用孢�有一定的調(diào)整空間，比如適度調(diào)整“90/70”的規(guī)定,，在土地開發(fā)周期和購地款的支付方式上會(huì)有一定的靈活度,，有關(guān)稅費(fèi)也應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)部分利好的信息。在政策效應(yīng)的推動(dòng)下,，今年房地產(chǎn)銷售狀況將最終有所好轉(zhuǎn),，下半年或者年底,，土地市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有一定的回暖。同時(shí),，不排除一些開發(fā)商和土地投資者會(huì)選擇時(shí)機(jī)進(jìn)行抄底,，從而帶旺土地市場(chǎng)。
外資投資涌入是禍?zhǔn)歉?/STRONG>
隨著樓市回暖以及各級(jí)各地政府推出促進(jìn)增長擴(kuò)大內(nèi)需的新舉措之后,，一大批外資機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相擴(kuò)大在各地房地產(chǎn)業(yè)的投資,。美國柏克萊房地產(chǎn)投資集團(tuán)執(zhí)行總裁羅伯特·愛道斯坦近日登陸廈門，并宣布將與廈門本地的一家大型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手,，以廈門為基地投資20億元人民幣進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場(chǎng),。
“盡管中國房地產(chǎn)業(yè)目前仍未徹底擺脫蕭條，但房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步呈現(xiàn)向上的趨勢(shì),�,！绷_伯特·愛道斯坦還透露，他的集團(tuán)將幫助那些急切想在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)的美國企業(yè)家牽線搭橋,。
在香港擁有5家上市公司的華潤集團(tuán)日前決定,，在福州增建4座商品混凝土攪拌站、一座年產(chǎn)200萬噸的水泥粉磨站,，投資興建水泥構(gòu)件廠,，擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目等；百仕通集團(tuán)將投資約200億美元,，瞄準(zhǔn)中國內(nèi)地快速發(fā)展的新興城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目,；UBS、澳大利亞麥格理等外資投資基金出現(xiàn)在眾多國內(nèi)大型開發(fā)商的合作名單中,；凱雷計(jì)劃快速涉足中國二線城市樓市……
在全球金融危機(jī)蔓延的形勢(shì)下,，我國房地產(chǎn)業(yè)能夠成為投資熱點(diǎn)，陳國強(qiáng)認(rèn)為,，從長遠(yuǎn)來看,，中國已經(jīng)取得的經(jīng)濟(jì)成就，特別是我國政府?dāng)U大內(nèi)需的新政策,，使我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加獨(dú)立,，也降低了全球金融危機(jī)帶來的沖擊，我國經(jīng)濟(jì)在不久的未來將走出目前的低迷,。
陳國強(qiáng)告訴記者,，在當(dāng)前北京、上海等一線大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨向飽和的情況下,，外資機(jī)構(gòu)紛紛轉(zhuǎn)向中國房地產(chǎn)的二線城市,。目前，大批外資已在重慶、武漢,、寧波,、大連等諸多二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)。
外資機(jī)構(gòu)趁我國樓市未完全走出低潮就大舉進(jìn)入,，引發(fā)一些業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂,。外資大量涌入中國樓市可能會(huì)進(jìn)一步改變這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，甚至控制這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)權(quán),。也有人認(rèn)為,，擔(dān)心是多余的。經(jīng)歷了自2007年底以來的樓市蕭條,，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的買方時(shí)代,。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，購房者逐漸成為了對(duì)房價(jià)擁有最終話語權(quán)的一方,。 |